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物业小区管理规约

2025-04-20 23:26:2162

物业小区管理规约

第一章总则

第一条为加强云落镇山湖名庭小区（以下简称本物业）物业管理区域的物业管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《揭阳市住宅小区物业管理条例》等法律法规的有关规定，制定本物业管理规约。

第二条本管理规约由本物业的业主大会表决通过，对物业管理区域内全体业主及物业使用人均具有约束力并须自觉遵守。

第三条本物业的基本情况

物业名称：云落镇山湖名庭小区；

座落位置：普宁市广汕公路（云落段）西北侧；

物业类型：住宅小区；

总建筑面积： 195781.61平方米（住宅面积：153737.36平方米）；

物业管理区域四至：东至水库大坝；南至 324国道；

西至星河明珠湾三期；北至水库环湖路。

第四条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：

（一）单幢建筑物的全体业主共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；

（二）单幢建筑物的全体业主共用设施设备，包括该幢建筑物的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明设施、消防设施、避雷设施等；

（三）物业管理区域内属全体业主的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备房、物业服务用房、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备等；

（四）物业管理区域内占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位；

（五）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的场所及设施设备。

（六）建筑区划内其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

根据《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备。

第三章物业的使用

第五条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。

第六条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第七条业主因特殊情况需要改变物业规划用途的，业主应在征得有利害关系的业主及业委会书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。

第八条业主（物业使用人）在本物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或厨房的上方；

（四）未经业主大会同意及有关政府部门批准，擅自占用、改建、扩建物业管理区域内道路或改变道路规划用途；

（五）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；

（六）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（七）损毁树木、园林；

（八）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（九）乱丢垃圾，高空抛物；

（十）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

（十一）不得在非规定区域私拉电线为电瓶车和汽车充电；

（十二）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

第九条业主（物业使用人）使用电梯、扶梯时，应遵守电梯、扶梯使用管理规定。

第十条业主（物业使用人）车辆行驶和停放，应遵守以下规定：

（一）物业管理区内机动车行驶实行人车分离，机动车禁止驶入小区行人区（特殊情况除外），大型货车、客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区停车场；

（二）物业管理区内占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，未经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，任何人不得擅自出租；

（三）车位优先满足业主一户一车使用，禁止非本物业管理区内业主（物业使用人）车辆驶入停放（访客临停除外），禁止一切大型货车停放；

（四）机动车辆在小区停车场内行驶，时速不得超过15公里，禁止鸣笛、练车；

（五）机动车应在规定的车位停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；

（六）按规定缴纳停车管理费；

（七）禁止擅自在公共停车位上安装任何设置，车辆停放期间，防止发生噪音影响他人生活和休息；

（八）禁止擅自用机动车堵塞物业管理区域内出入通道、消防通道等危害公共安全的行为，损害业主共同利益；

（九）因应小区车位需求情况，业主委员会应会同物业服务企业及时制定调整小区共有场地车辆停放管理规定。

第十一条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主出租物业时，要了解承租人的居住人员信息，防止群租，影响他人的生活和安全。并应当按规定向有关部门登记备案。

第十二条业主、物业使用人在本物业管理区域内饲养动物时，应遵守有关饲养规定，遵守公德、文明饲养、不得妨碍其他业主权益。

第四章物业的维修养护

第十三条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第十四条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予支持和配合。

相关业主阻挠维修养护的，造成物业损坏及其他损失的，应承担相应的赔偿责任。

第十五条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地居委会或派出所或业主委员）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。

第十六条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应告知业主委员会、物业服务企业，在征得相关业主同意和相关职能部门的审批后实施，并按约定期限恢复原状。

第十七条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患，相关业主和物业使用人应当积极配合。

第十八条全体业主应按规定缴存和使用物业专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用须符合业主大会议事规则。

业主分户账户专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交方案由业主大会决定。

房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的专项维修资金随房屋所有权同时过户。

第五章业主的共同利益

第十九条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利：

（一）根据物业管理法律法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度；经业主委员会同意，报业主大会备案。

（二）以告知、规劝、公示、报警等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律法规和管理规约的行为；

（三）经业主大会会议决定的其他权利。

第二十条物业服务企业应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴通知、公告以及物业管理规章制度。

第二十一条本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。

包干制收费方式，是指物业服务企业按合同约定提供物业服务，业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

第二十二条物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。

第二十三条业主出租物业时，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，原业主应当与物业服务企业结清各项物业服务费用。

第二十四条全体业主依法享有本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的共有和共同管理的权利。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，并按照规定办理有关手续。所得收益扣除合理经营成本后余额归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充住宅专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。作为住宅专项维修资金使用时应符合《揭阳市住宅专项维修资金管理办法》的规定，不得挪作他用。

第二十五条物业管理区域内共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，按照下列方式分摊费用：

（一）属于物业管理区域内全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（二）属于单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（三）属于一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

（四）上述（一）至（三）款情况外的共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；

共用部位、共用设施设备维修和更新、改造优先使用业主个人住宅维修资金，业主分户账金额不足支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

第二十六条利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益和合理成本，业主委员会应设立专项账户管理并定期向全体业主公开，不得擅自挪用。业主有异议的，可申请查看相关账户。

第二十七条业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时，物业服务企业或业主委员会应及时答复。

第六章业主的权利和义务

第二十八条本物业管理区域内的业主依法享有以下权利：

（一）所拥有物业的专有部分的各项法定权利；

（二）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（三）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，行使投票权，并就物业管理的有关事项提出建议；

（四）提出修改本规约的建议；

（五）选举业主委员会委员，并依法享有被选举权；监督业主委员会的工作；

（六）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；

（七）监督专项维修资金的管理和使用；

（八）法律、法规规定的其他权利。

第二十九条　本物业管理区域内的业主依法履行以下义务：

（一）自觉遵守本规约及相关法律法规；

（二）自觉遵守本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按时交纳物业服务费用，按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）配合物业服务企业的物业管理活动，配合对物业共用部位、共用设施设备进行的维修养护；

（六）业主应向业主委员会提供联系地址、通讯方式。在联系地址、通讯方式发生变更时，应及时通知物业服务企业和业主委员会；若因业主原因导致的联系中断，由此造成的损失由业主承担；业主委员会、物业服务企业或其他管理人不得泄露业主和物业使用人的住址、通讯、身份证等个人信息；

（七）法律、法规规定的其他义务。

（八）夫妻在婚姻关系存续期间，基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。应当保留认定材料：

1.夫妻一方的不动产权证复印件（书写“该不动产为夫妻双方共同共有”，双方签名）。

2.结婚证复印件。

第七章违约责任

第三十条业主（物业使用人）应自觉遵守本管理规约，对违反管理规约，造成其他业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

业主无故拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其享有的权利予以限制。

第八章物业的装修

第三十一条业主（物业使用人）需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修规划、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告知业主（物业使用人）。业主（物业使用人）应按照与物业服务企业或业主委员会的约定及有关法律、法规的规定，从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修禁止的行为。

物业服务企业可向业主（物业使用人）或装修企业收取装修保证金（押金）、装修人员出入证件押金（或工本费）。委托物业服务企业清运装修垃圾的，清运费标准由双方协商确定。除此外，物业服务企业不得强制收取其他与装修相关的费用。

物业服务企业应当自业主、物业使用人告知装饰装修活动结束之日起7日内进行查验，未造成损坏的，自查验合格之日起5日内退还装修保证金。对物业共用部位及毗邻房屋造成损坏的，应当出具整改通知书，并自整改查验合格之日起5日内退还装修保证金。

第三十二条业主（物业使用人）装修房屋时，应自觉遵守《广东省物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等有关法律法规规定进行装修。

第三十三条在装饰装修中禁止下列行为：

（一）未经涉及房屋的业主同意及原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，并且未依法办理有关手续的，变动建筑主体和承重结构；

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（五）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除承重墙体；

（六）违法拆改燃气管道和设施；

（七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（八）法律法规和管理规约禁止的其他行为。