吕海波律师

在很多人看来，小区物业与业主就是一对所谓的“冤家”，这点在万家社区《小孟跑社区》栏目的探访中就可见一斑了。在双方的拉锯战中，成立业主委员会，成为了很多小区业主维权的首选出路。然而，业主委员会成立要走什么流程?业主参选呼声不高怎么办?业委会成员没经过专业培训怎么管理小区?这些都是让人头痛的问题。近日，安徽凯安律师事务所吕海波律师针对以上问题给出专业建议。

困境：业主委员会的成立面临多重阻碍

作为合肥多家小区受聘为业主委员会的法律顾问，吕海波律师指出，由于行业主管部门或基层政府对于具备成立业主委员会条件的小区，没有“主动组织”业主、“帮助”业主组建召开小区业主大会选举小区业主委员会，造成小区召开业主大会选举小区业主委员会难。

另外，业委会成员无底薪，业主参选的积极性不高，而且大多数年轻人忙于自身工作，对小区事务积极性不高，年纪大的业主虽有闲工夫，却往往精力不够。这也是造成小区业主大会召开难，业主委员会成立难的一大原因。

“有了业委会才能体现广大业主的主人翁地位，实现业主真正意义的当家做主。”吕海波介绍，现在，合肥越来越多的小区陆陆续续成立了业主委员会，这是业主维护自身权益意识崛起的体现。

解决：通过正规途径依法、客观、公开选举业委会

“成立业主委员会后，业主们能拥有许多自主权利，这对于广大业主们来说绝对是有益无害的。”吕海波说道。

吕海波介绍，召开首届业主大会的主要目的是选举成立小区业委会，决议小区重大事务，获得小区物业规划资料，了解小区配套公共用房、公共用地、停车场等的具体数目、位置及归属，以及决定公共资金使用、续筹方案，决定物业费水平，可以集中选择、解聘物业公司，监督规范物业公司的行为等等。

因此，如果没有召开首届业主大会，就无法成立业委会，上述权利均无法实现。

吕海波律师

“选举业委会并不是简简单单随便选举的，这中间有很多规定。”吕海波解释说，根据《物业管理条例》，交付满三年的小区可以申请召开业主大会;交付未满三年的，交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，以及业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的也可申请。

另外，投票表决也有“双过半”的强制性规定，即有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主;且有占总人数过半数的业主参加。

吕海波称，现实情况下，由于业主委员会成立流程复杂，很多业主参选积极性不高，甚至还有部分人质疑热心业主成立业委会动机，造成业委会成立难。

“业主发起者和热心业主要坚定自己的信心，不能轻易动摇。工作做扎实，就不用担心利益相关方的阻挠。”吕海波建议，整个成立过程一定要合法合规合理，特别是选举工作一定要做扎实，可录像录音，保证可以追溯到原始凭据等，以避免落人口舌。

建议：加大对业委会维权的司法保障力度

作为全国首批获得建筑工程房地产专业律师资格的律师，自执业以来，吕海波先后代理了六七十起小区业委会起诉案件，“业委会维权内容主要围绕开发商遗留问题、物业公共收益、物业撤场等问题。”

其中，物业撤场牵连的问题尤其多。让吕海波印象最深刻的一个案子是合肥沃野花园小区物业管理区域划分的纠纷，沃野花园分为一、二、三期，三期为写字楼改公寓楼，独立于一、二期，是另外一家物业公司管理，业主委员会综合考虑小区内的共用设施设备、社区建设等因素，要求一、二、三期统一由同一物业公司管理，要求三期原物业公司撤场，但物业公司不同意撤离，赖着不走。于是，业委会到法院起诉了该物业管理公司。

吕海波律师

“这是一起看似非常简单的诉讼案件，然而，这个案子牵连着各方的利益，业委会在此事中受到部分人的诋毁，被要求罢免，业委会被‘反将一军’。”吕海波介绍，最终在律师的介入下，通过法律程序撤销了与物业公司的合同，赢得了诉讼。

通过这个纠纷案件，吕海波发现，目前业主委员会的规范化管理缺少具体、完整的操作办法，造成很多问题矛盾的激化。

他建议，应将业主大会、业主委员会运作纳入基层管理范围，街道办事处应充分发挥监督和指导作用，规范业主大会召开和业委会运作的制度建设，为业委会成员开展岗前培训。通过加大对业委会维权的司法保障力度，维护广大业主的合法权益，真正让业主委员会发挥作用。

“业委会是起到‘桥梁’和监督的作用。”吕海波称，业委会应在业主、物业管理公司、社区工作站间搭建信息沟通、对话协商的桥梁，促进各方沟通了解和理性对话，客观地监督物业管理，不谋私利，用心为广大业主争取利益，共同建造美好和谐的家园。