一般情况下，一个已经交付的小区，都会由开发商聘请专业的物业公司来管理小区。如果这个小区在物业公司的管理下，一切井井有条，业主舒适安逸，大家自然没有怨言。但是，如果物业公司无作为，整日松懈散漫，而开发商也不管不问，小区内车辆乱停乱放，花草无人打理修剪，违建无人劝阻……你会不会心塞呢？
“夭折”的业主委员会
近日，朋友小李跟我吐苦水，他们小区物业公司和开发公司，是同一个法人代表，刚开始几年还可以，物业公司把小区管理的井井有条，这两年，物业公司的负责人去开发其他项目了，对他们小区疏于管理，物业的工作人员也就自由怠慢，让小区业主怨声载道，多次去物业反应也都无疾而终。于是小区几个热心的业主建议成立业主委员会，民主管理小区，在跑了几次社区，街道以后，社区终于批文，同意成立业主委员会。
可是业主委员会哪是那么容易成立的？开发商不愿意交出物业管理权，从中阻挠。一部分业主觉得事不关己，不闻不问，一部分业主不明所以，胡乱指责，更有甚者说成立业主委员会就是开发商的一个套路，就是为了骗取业主的物业费……一时间，业主群里炸开锅，大家各执一词，业主委员会拖了几个月了，一直还没成立起来，后来不了了之。
业主委员会是什么？
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织。一个小区的业主委员会很成功，那么这个小区肯定具有这样的特点：一是小区较小，业主意见很容易达成一致，业主意见方便收集；二是小区业主组成较为单一，或为一个的单位集体职工宿舍，其实这样的小区业主委员会也多少具有行政管理的特点；三是业主委员会委员具有极强的公益心。
为什么业主委员会不“招人待见”？
现在面临的情况是，小区规模越来越大，业主间互不认识。真正召开业主大会的时候业主真不知道该选谁，不该选谁，选出的业主委员会成员不能很好代表业主意愿。
而业主委员会的活，是出力不讨好的活。假如业主委员会成员是一个真心真意为小区服务的人，但对于小区管理的复杂性也是难以应付的。比方说，小区的停车管理这件事，如果不让没有车库或车位的业主的车进入小区，会招到这些人的反对和谩骂；而如果让没有车库或车位的业主的车进入小区，又会造成车库被堵等各种停车混乱问题，这又会招招到有车库、车位业主的反对。 小区管理涉及千家万户，一人难趁百人意。小区的管理是非常复杂的事情，涉及供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、电梯、消防等各个方面，又和城管、消防、工商等各个部门打交道，如果没有专业的知识和技能是很难处理好小区事务的。 所以，作为业主委员会成员即使有心，最 后也无力管好小区，最终是出力不讨好，得罪很多邻居。
对于业主自治的小区，经历过一个收费期，业主委员会成员就会知道物业服务费收取难的问题。即使小区管的很好，也总有人不交物业费。最后没有物业公司再愿意承接这样的小区，小区最 后成为烂摊子交给属地街道来收拾，被沦为老旧小区，这也是为什么属地政府不再愿意成立业主委员会的关键原因。
关于物业费的缴纳，业主须知
在日常生活中，业主没有过多选择物业公司的机会，而很多物业公司收费不合理、开发商出售的房屋配套设施不齐全、公共设施不到位、物业公司服务不到位等情况，有些业主就拒绝缴纳物业费，双方多次交涉未果，那么，业主怎么维护自己的合法权益呢？
按照相关法律规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于 正当理由，可是司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于 正当的、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。
从合同法理的角度而言，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
那么，在哪些情况下可以少交或拒交物业费呢？
1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳；
2、物业公司未履行物业合同服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据；
3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准；
4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件；
5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。
6、物业公司并未和开发商签订服务合同；
7、业主将房屋出租，租赁合同注明物业费由相关租客进行缴纳的；
8、提供未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交或者不全交：正常的物业费用缴纳从交钥匙的第2个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴。
买了房子一直没有过去住，房子空着可以少交物业费吗？
通常是不可以少交的，就算房子空着也不能不交物业费，少交一定比例的要看跟物业签订的合同是否有相关规定或者与物业进行协调协商。
没有签物业合同，可以不交物业费吗？
根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力。所以，只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款，且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务，就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。
原来的业主欠费，可拒交物业费吗？
根据《物业管理条例》的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后，原业主所欠的物业费须及时补交，否则将影响新业主的正常居住。
一般物业费都是持续缴纳，物业都提供什么服务每月都收物业费？每个月交的物业费都用在哪里了？
1、物业管理服务人员的工资及福利费等；
2、物业共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用
5、物业办公用水、用电及办公日常用品等费用；
6、经业主同意的其它费用。
在业主没有办法选择物业的情况下，跟物业的交涉中多留个心眼，保护自己的权益！
1、要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式。
2、采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
3、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会，以便日后能够及时维权。
小编有话说：
物业公司受聘来为小区服务，那么和业主就该是一个整体，如果物业公司能事事以业主的权益为先，而不是以单纯的收物业费为目的，那么业主也可以舒心很多。如果业主不那么刁难，也能理解一下物业公司的辛苦，那么小区才会更和谐。业主和物业公司勠力同心，才能使小区越来越好！
（部分图片来自网络）
