某广告公司自2006年至2010年向物业支付共计近79万元，发票存根用途显示为物业费。某广告公司自2011年至2012年向某物业支付共计45万余元，发票经营项目显示管理费。业委会诉至法院请求判令物业返还小区公共区域广告收益。

物业公司称，支票存根上记载用途为物业费，发票经营项目为管理费，均非广告费，自接管小区物业管理以来，进行了大量投入，公共区域收入已用于小区物业管理资金投入，其已委托账务审计，但未提供审计报告。

法院经审理认定：物业利用属于业主共有公共区域进行经营性活动获取的收益，其性质应属广告收益而非经济补偿，应归小区全体业主所有，物业公司理应返还。最终判令物业返还某业委会电梯间、候梯厅广告收入117万余元。

法官提示：根据《物权法》及相关司法解释规定，除城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地三种情形外，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业用房、占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位、建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。

公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等部分的属性属于全体业主天然共有部分。业主共有及共同管理区域部分经营收益，也应当归属于全体业主。

●案例3地上停车位纠纷 要看是否有规划

石景山某小区是某房地产公司开发建设，2004年某房地产公司取得建设工程规划许可证。在小区170个停车位中，有22个车位属未经规划许可的新增车位。

此后，开发商、物业公司、业委会曾达成三方会议纪要：1.开发商办理停车管理手续，物业公司负责管理。2.地上150个车位，由投资方所有，地上20个车位由小区业主收益。3.由投资方所有的150个车位的收益，由开发商和物业管理公司各占50%，收益双方每日结算。后业委会与开发商就车位费问题产生争议并诉至法院。

法院认为，经过规划许可的位于建筑区划内用于停放汽车的车位，业主仅从开发商处取得对车位的暂时占有权和使用权，所有权应属于开发商。没有经过规划，占用业主共有道路或其他场地新增的车位所有权，应属于业主共有。故170个车位中属于规划外新增的22个车位，应属小区内全体业主共有。

但业委会要求确认另外148个车位所有权属于业主共有，缺乏法律依据，不予支持。

法官提示：建筑规划内车位、车库的归属是当事人约定范围，处理相关权属争议时，首先审查当事人之间关于车位、车库权属约定。

当因未约定或约定不明产生权属争议时，应将项目建设时按照规划建设（建筑区划内规划用于车位用途）的车位、车库归属，由双方当事人自行协商确定；对项目建设按照规划批准建设完成后占用业主共有道路或其他场所增设的车位，应认定归属全体业主共有。

●案例4续签物业服务合同 需有过半业主同意

某物业公司是某小区前期物业服务公司，小区物业服务一直由该物业公司提供。2014年12月，某业委会欲与其续签《小区物业服务合同》。就在此时， 业委会表示应按相关流程，续签合同决定需要全体业主过半数同意。

随后，业委会张贴《关于物业服务合同续签意见征询公告》，因没有超过半数的业主到业委会提异议，故视为没提异议的业主都同意。之后不久，业委会就与物业公司续签了物业服务合同。

小区业主孙某认为，上述程序和实质结果违反了物权法和物业管理条例的相关规定，剥夺了包括孙某在内小区广大业主对小区事务的决定权，且程序违法。故诉至法院，请求撤销续签的《物业服务合同》。

法院认为，某业委会认为业主没有提出异议就视为同意缺乏法律依据，且亦未能举证证明续签物业服务合同的决定征得了专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，遂判决撤销业委会与物业公司续签的《物业服务合同》。

法官提示：对业主委员会选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人等应由全体业主决定。业主大会权限范围内事项或业主委员会签订物业服务合同或就维护、修缮共用部位签订施工装潢合同等法律行为效力，法院会依职权进行实质审查判断。

业主大会或业主委员会作出的违反法律强制性规定或超越法定权限范围的无效决议或违反法定程序的决议，业主均可行使撤销权。