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业委会平台工具疑问,依法召开业主大会、成立业主委员会
2019-09-062816

住在一起,小区是大家的,关乎每个家庭。大家都上线,同发声、同决议、同监督、同建设,才能实现居住美好生活。

全面依法治国

依法治国就是依照体现人民意志和社会发展规律的法律治理国家,而不是依照个人意志、主张治理国家;要求国家的政治、经济运作、社会各方面的活动通通依照法律进行,而不受任何个人意志的干预、阻碍或破坏。

 党的十八大以来,党中央对全面依法治国作出一系列重大决策,提出一系列全面依法治国新理念新思想新战略,强调要坚持加强党对依法治国的领导,具体归纳为十个“坚持”,即坚持人民主体地位,坚持中国特色社会主义法治道路,坚持建设中国特色社会主义法治体系,坚持依法治国、依法执政、依法行政共同推进,法治国家、法治政府、法治社会一体建设,坚持依宪治国、依宪执政,坚持全面推进科学立法、严格执法、公正司法、全民守法,坚持处理好全面依法治国的辩证关系,坚持建设德才兼备的高素质法治工作队伍,坚持抓住领导干部这个“关键少数”,明确了全面依法治国的指导思想、发展道路、工作布局、重点任务。这些新理念新思想新战略,是全面依法治国的根本遵循,必须长期坚持、不断丰富发展。

筹备成立业主委员会

筹备成立业主委员会,召开业主大会。前期必须严格按照《中国华人民工共和国物业管理条例》第九条、第十条依法进行。

第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

第十条

同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

释义:

明确物业管理区域内只能设置一个业主大会。赋予省、自治区、直辖市可以制定地方性物业条例立法资格。《地方物业管理条例》大部分明确以下事项:

已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的,业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

符合前两款情形之一的,街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成,其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。

全国大部分地区对筹备组成立,基本按照上述内容,制定地方性法规。其中,房屋已交付使用,交付面积达到区域建筑面积百分之五十以上。召开首次业主大会,成立筹备组必须条件。

以上内容必须提交书面申请,此处特别提醒需要召开首次业主大会成立业主委员会的小区,务必完成此项内容。


在提交以上材料过程中,可能会遇到以下情况:

1、建设单位不参与

街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。

释义:按照《物权法》、《物业管理条例》、《地方物业管理条例》均提到街道办事处、乡政府应当在三十日内指导、协助。法律中明确的应当,是相关单位具有必须遵守的工作职责。

通知建设单位参与筹备,系以上单位应尽职责。被通知人,拒绝参与应行使的权力,视为放弃权利。建设单位单方面拒绝参与,视为放弃权利。放弃权利不影响事项的进展。

2、相关单位不作为

所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府不支持筹备召开首次业主大会,成立业主委员会。拒绝出具书面意见,小区筹备组人员可依法行政诉讼,对相关单位不作为行为,通过行政诉讼法律途径解决。

相关单位对筹备组递交材料存在异议,按照《行政诉讼法》行政单位对行政异议负责调查举证。

特别提醒:提交召开首次业主大会,筹备成立业主委员会书面申请。回函要保存,无回函需采取各种形式对过程进行记录。


法规依据:

中华人民共和国物权法

第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。

  地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

中华人民共和国物业管理条例

第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

指导是教导、引导,法律中未有强制性规定。业主筹备组递交成立业主大会申请,可视为行政告知,应指导不予指导或以种种理由不予指导,可视为行政不作为。当行政不作为发生时,当事人可继续完成或通过行政诉讼要求其按照法定程序履行相关职责。

使用电子投票召开首次业主大会成立业主委员会

使用电子投票召开业主大会集体决策决议

常见性问题:

1、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府不同意、不认电子投票决议

2、电子投票形式不正规,法律不认可

3、业主身份不真实,无法认定

以下法律法规赋予电子投票决策、召开业主大会形式合法合规

中华人民共和国物业管理条例

《中华人民共和国物业管理条例》第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

《中华人民共和国合同法》第十一条 书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。

中华人民共和国电子签名法

第五条符合下列条件的数据电文,视为满足法律、法规规定的原件形式要求:

(一)能够有效地表现所载内容并可供随时调取查用;

(二)能够可靠地保证自最终形成时起,内容保持完整、未被更改。但是,在数据电文上增加背书以及数据交换、储存和显示过程中发生的形式变化不影响数据电文的完整性。

第六条符合下列条件的数据电文,视为满足法律、法规规定的文件保存要求:

(一)能够有效地表现所载内容并可供随时调取查用;

(二)数据电文的格式与其生成、发送或者接收时的格式相同,或者格式不相同但是能够准确表现原来生成、发送或者接收的内容;

(三)能够识别数据电文的发件人、收件人以及发送、接收的时间。

业主身份认定需提交房产证、身份证

《物权法》、《中华人民共和国物业管理条例》、《地方物业管理条例》、《地方物业管理条例》规定业主权力,未对业主身份确认进行详细规定。

国务院在线政务服务若干规定

第五条 国家政务服务平台基于自然人身份信息、法人单位信息等资源,建设全国统一身份认证系统,为各地区、各部门政务服务平台提供统一身份认证服务,实现一次认证、全网通办。

《中华人民共和国物业管理条例》未强制要求业主委员会成立必须提交业主身份证件、房产证件。以上两证件产权登记机关所在地房屋管理单位、住建管理单位、国土产权登记单位,已经登记业主详细信息,按照本条规定,相关法律规定,实现一次认证,全网通办。对不可移动房屋住户身份的异议,可按照《中华人民共和国行政许可法》现场问询。

业主委托代理人参加业主大会会议

《中华人民共和国物业管理条例》第十二条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。《中华人民共和国民法通则》第四章第六十五条:民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式。法律规定用书面形式的,应当用书面形式。

此处未做书面委托规定,同一家庭成员,代为参与业主大会行使权力,询问当事人(业主)肯定委托行为存在,可视为口头委托成立。新法优于旧法,上位法优于下位法。

小区规约由业主共同约定

第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

通过应用工具,召开首届业主大会,投票选举业主委员会。应用程序自动生成业主大会投票选举详细表单,确认流程信息无篡改,居民委员会、街道办事处、房屋管理部门可以监督。持以上凭证不予备案。可以协调处理或通过以下形式解决:

《行诉解释》第十八条规定的业主委员会应认定为法定主体,即应当依据《物权法》、《物业管理条例》、《地方住宅物业管理规定》等法律法规中关于业主委员会成立的条款依法成立,并经过备案程序取得法定主体资格。若业主委员会选举产生后,尚未进行备案程序的,其对备案或不予备案行为不服提起诉讼的,由于业主委员会成立本质上属于民事自治行为,其本身就是对备案不服而提起诉讼,在这种特殊情形下,应当肯定未经备案的业主委员会具有原告主体资格。其他情形下,业主委员会则需要依法备案后方具有原告资格。

依法诉求维护权利

中华人民共和国行政诉讼法

第二章 受案范围

第十二条 人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼:

(三)申请行政许可,行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复,或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的;

第五章 证据

第三十三条 证据包括:

(一)书证;

(二)物证;

(三)视听资料;

(四)电子数据;

(五)证人证言;

(六)当事人的陈述;

(七)鉴定意见;

(八)勘验笔录、现场笔录。

以上证据经法庭审查属实,才能作为认定案件事实的根据。

第三十四条 被告对作出的行政行为负有举证责任,应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。

被告不提供或者无正当理由逾期提供证据,视为没有相应证据。但是,被诉行政行为涉及第三人合法权益,第三人提供证据的除外。

第二节 第一审普通程序

第六十七条 人民法院应当在立案之日起五日内,将起诉状副本发送被告。被告应当在收到起诉状副本之日起十五日内向人民法院提交作出行政行为的证据和所依据的规范性文件,并提出答辩状。人民法院应当在收到答辩状之日起五日内,将答辩状副本发送原告。

被告不提出答辩状的,不影响人民法院审理。

第七十一条 人民法院判决被告重新作出行政行为的,被告不得以同一的事实和理由作出与原行政行为基本相同的行政行为。

第七十二条 人民法院经过审理,查明被告不履行法定职责的,判决被告在一定期限内履行。

有法可依,有工具可用。依法召开业主大会、成立业主委员会。不要再被无理阻挠而烦心。在法律的面前人人平等。

小区可以根据自身情况,选择适合自身特点的移动互联网应用工具,依法召开业主大会、成立业主委员会。笔者按照普遍遇到的问题,将相关法律归纳出来,供大家参考。遇到其他问题可私信交流。

业委会科技观点:依法解决业主大会召开难、业主委员会成立难。更要规范履职,信息公开可查、共有财产共管可查、共有用章共管可查、小区事务共同决议,才能尊重你每个业主的权力,也才能让辛苦付出的业主不被误解。邻里互助互动,才有温情熟人小区生活环境。业委会科技团队,专注破解小区住宅物业治理难点,科技助力业主委员会办公、物业服务、居委会管理。欢迎全国业主,提供更多小区资讯、需求建议。欢迎社区服务第三方组织共同推进小区和谐建设。


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