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业委会成立难症结
2018-10-12


作者简介:

作者杨子非,系新华社记者,媒体评论员,中国新闻奖获得者。

小区管理混乱想换物业管理企业?没有业委会不行!楼顶漏水想动用住房维修基金?没有业委会不行!车没地方停想在小区里开辟更多车位?没有业委会不行!

生活在现代都市社区里,小区事务管理、居民权益维护离开业委会可谓举步维艰。然而,中国大多数小区至今没有成立业委会,30多万个小区犹如一辆辆装备不全的公交车,日夜狂奔在中国城镇化这条高速公路上。

业委会成立之路的“五座大山”

作为社区自治组织的业委会,是社会组织生活的一个必须品,却在人们的生活里长久缺失。除了居民的意识薄弱,最直接的原因是建立的程序繁琐,即便居民代表有热情,时间精力上也耗不起。

简单来说,业委会成立有五大难——发起难,开会难,博弈难,备案难,运作难。

发起难,主要难在无人牵头。成立业委会需要有热心公益的积极分子,但这类人在各个小区十分稀缺,更多人即使有时间也不愿挑这个头。既有传统价值观的因素,也有现实环境的考虑。

开会难,是业委会难以建立的主要难点之一。成千甚至上万人的小区,需要过半数业主参与召开业主大会才能选出业主委员会。没有充分的动员,候选代表没有深厚的人望,想要召集到过半业主参与投票简直难比登天。即便在业委会成立后,许多程序也卡在搜集过半业主同意这个“老大难”问题。

博弈难,主要难在突破开发商和物业公司的“封锁”“分化”。在召集业主大会、选举、备案等程序中,开发商和物业公司都可能消极应对,甚至人为设置门槛阻碍业委会的成立。

备案难,难在小区所在街道对业委会选举程序的认可。业委会成立不需要审批,但需向街道或有关部门备案。如果街道等部门对业委会的设立程序不认可,就无法备案,也就不能成为有法律效率的代表机构。

运作难业委会的日常运作,需要有固定的办公场所,需要与开发商、业主委员会、社区街道等多方面协调,需要紧密团结业主获取代表性认可。各方面运作起来都不是易事。

“五大难”症结在议事环境的缺失

梳理完具体操作中的这“五座大山”,不难发现:业委会成立难,其实症结在议事环境的缺失。

小区里的大事小情要解决,谁拿主意,怎么办才公道、才能符合小区业主的利益?这就需要通过公议来解决。为什么公议越来越重要,那是因为住房制度发生了变化。在住房市场化以前,单位办社会时代,小区只是单位的延伸,小区里的事是单位职工的事,往往单位就可以说了算。但住房市场化后,小区名义上是业主的,但从建设方、管理方、使用方相互分离,小区里涉及商品关系连接起来的多方,要决议、要办事就没那么容易了。这就需要搭建议事平台、树立议事规则、设定议办程序。

在商品房小区里,没有了单位的推动,只靠松散的、没有组织的业主,像业委会这样的议事机构建立就变得十分艰难,就很容易碰到我们前文所说的“五座大山”,更不要说建立议事平台、议事规则、议办程序这类后续的事情。

在多方博弈的环境里,毫无组织的群体要维护自身的利益,必须学会团结参与议事、充分利用议事程序。然而,现在小区里业主们缺少的正是参与议事的热情、进行议事的智慧、落实决议的能力。为什么小区里问题多多,但业主群情激奋之后问题解决得并不好?中间其实是强烈的利益诉求与薄弱的意识能力的差距。人们一直缺少议事训练,议事能力不足当然不可避免。

解决业委会建立难,关键是业主要行动

看到议事环境缺失这个核心症结,要解决业委会的建立难,就不应漫撒胡椒面一般求告于社区街道、物业公司、开发企业的端正态度,也不应泛泛而谈地呼吁依靠退休老年人发挥余热或提高业主的维权意识。而是应该呼吁业主们自己行动起来,从组织或参与社区兴趣小组开始,增进邻里之间的感情,加深相互了解信任,从兴趣小组的议事中锤炼议事能力、培养意见领袖,再将这些经验和人力移植到业委会的建设中,才能为业委会打下可持续发展的基础。目前来看,舍此别无切实有效途径。

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