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【物业专栏】| 业主委员会的权利义务及法律地位的法规汇总
2018-08-31

      在物业管理中,业委会是重要的角色,也是沟通业主与物业公司、沟通业主与相关监管机构、履行物业管理监督职能等多方面工作必不可少的主体。所以,作为业委会成员,首先自身应该要清晰明白的知道业委会到底是什么,有什么权利义务,在履行职责中的每个环节应该怎么做。本文依据我国有关物业管理的相关法律法规等法律文件,将有关业主委员会职能、权利义务、法律地位等相关法律规定进行梳理汇总,希望对物业管理工作有所帮助。


总旨:业主委员会是业主大会的执行机构,执行业主大会决定的事项,根据业主大会的授权依法维护全体业主的合法权益。业主委员会备案通知书是业主委员会依法成立的证明文件。业主委员会在我国法律、行政法规、规章未明确规定为法人团体的情况下,完全符合《民事诉讼法》规定的“其他组织”的条件,具有民事诉讼主体资格,可以自己的名义,向法院提起诉讼或应诉。

相关法律法规的汇总:

一、法律:《物权法》

      2007年颁布的《物权法》并没有对业主委员会的法律地位做出明确的规定,但对业主委员会在物业管理中的“行为效力”也即“话语权”做出了直接规定:

1、第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

2、第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”

二、司法解释:

      最高人民法院通过司法解释的形式对业主委员会作为诉讼主体的身份给予了明确的规定。

1、2003年《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定,金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。

2、2005年《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》 “根据《物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动,所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的,可以作为被告参加诉讼。


三、行政法规:《物业管理条例》

      2003年颁布的《物业管理条例》并没有浪费太多文字在业委会的权利上,但却对业委会应遵守履行的义务进行了多条规定。

1、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。”

2、第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。....”

3、第十九条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。”

4、第二十条“业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。”

四、地方性法规及规章:《深圳经济特区物业管理条例》、《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》

      2008年《深圳经济特区物业管理条例》以《物业管理条例》为纲领架构,对有关物业管理中的各方参与主体进行了具体详尽的规定,尤其对于业委会委员的权利义务进行了特别的规定,也对业委会权利义务做出了相关规定:

1、第十一条“有下列情形之一时,业主委员会应当及时召集业主大会临时会议:

(一)百分之二十以上业主提议;

(二)发生重大紧急事件需要及时处理;

(三)本条例和业主大会议事规则规定的其他情形。应业主提议召集业主大会会议的,业主委员会应当核实提议人的业主身份。”

2、第十八条“业主大会依法作出的决定,对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定三日内,将决定以书面形式在物业管理区域内公告,并抄送全体业主。”

3、第二十一条“.....业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。”

4、 第二十二条“业主大会、业主委员会活动经费,业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬,从物业服务费中按照市政府规定的比例提取,专款专用。业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。候补委员不领取津贴。”

5、第二十八条“业主委员会应当自选举产生之日起十五日内,将成立情况向区主管部门备案。区主管部门应当将备案情况书面通报物业所在地街道办事处、社区工作站、公安派出所和物业服务企业等相关单位。备案事项发生变更时,业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况向区主管部门备案。”

6、第三十条“以业主委员会名义发布信息,应当经业主委员会作出决定,并加盖业主委员会印章。”

7、第三十一条“业主委员会就下列事项作出决定,应当经全体委员过半数签字同意:

(一)提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用;

(二)提请业主大会决定调整物业服务费;

(三)提请业主大会决定物业服务企业选聘方式;

(四)提请业主大会批准物业服务合同;

(五)召集业主大会临时会议;

(六)终止委员职务以及将候补委员递补为委员;

(七)中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务;

(八)涉及业主重大利益的其他决定。”

8、第三十二条“业主委员会会议应当制作书面记录,由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。”

9、第三十三条“业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定

业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动,不得组织、参与任何经营性活动。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地的区主管部门或者街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员承担相应的法律责任。

10、第三十八条“业主委员会有下列情形之一的,由区主管部门责令限期改正;逾期未改正的,由区主管部门决定予以解散:

(一)违反法律、法规规定,严重侵害业主合法权益;

(二)违反法律、法规规定,严重影响社区安定及公共秩序;

(三)不按规定履行业主委员会职责,情节严重。

      区主管部门解散业主委员会的,应当通知物业所在地街道办事处依法组织召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。”

11、第四十四条“业主可以查阅业主委员会所有会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。

五、地方法院指导意见:

2011年《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》 (粤高法发〔2011) 49号)对业委会的诉讼主体身份予以了明确确认,同时对业委会参加诉讼进行权利处分时的程序进行了规定。

1、第1.1条“业主委员会作为当事人,就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼,法律后果由全体业主承担。业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉,变更、放弃或者承认诉讼请求,进行和解、调解等诉讼行为的,应当向人民法院提交业主大会的授权决定。”

2、第1.2条“涉及全体业主共同利益的事项,由业主委员会作为原告进行诉讼。但具有本意见第10条至第13条规定的情形之一,有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼;业主委员会明确表示不提起诉讼,或者自收到请求之日起六十日内未提起诉讼,或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的,有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。未成立业主委员会的,有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。仅涉及单个业主或者部分业主权益的,单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。

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