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对业主委员会现状的思考
2018-07-31

摘要:我国物业管理发展到今天,取得了不少成功的经验和成绩,但目前存在的问题也不容忽视,尤其是业主委员会在组建、管理和运作过程中仍有不少不规范的现象,这就需要物业管理企业、业主、政府主管部门、居委会等相关各方共同努力,不断改善业主委员会的现状。

近年来,随着我国物业管理的深入发展,业主大会和业主委员会的相关工作也不断完善。但同时,也必须正视物业管理市场还不够完善,还需不断培育的现实:物业管理还存在一些问题,整个行业的市场观念和市场意识比较淡薄;法律观念和责任意识不强;物业管理从业人员素质、服务技能、服务水平比较欠缺;业主委员会运作尚须规范;业主的住宅消费观念尚须更新;服务高品质、收费福利化之间的矛盾比较突出;物业使用违法行为的处罚程序繁杂,查处力度不够;物业管理界定不清,职能不明,尚须进一步理清。其中尤为突出的业主委员会问题,困扰着物业管理企业,使物业管理的发展受到了很大的阻力。

业主大会制度作为物业管理的一项重要制度,业主大会及业主委员会运作是否规范有序,关系到物业管理全面发展和规范运作能否实现。业主委员会对维护业主自身的合法权益具有重要意义,在维护广大业主的利益,在沟通、协调业主与物业管理企业之间的关系,以及化解矛盾的过程中起到了重要作用。

从业主委员会的实际运行来看,按照小区成立业主委员会的要求,必须交房后入住达面积达到小区建设面积50%以上,方可启动业主委员会筹备小组,起草相关文件,召开业主大会。经小区1/2以上业主、1/2以上面积同一时间、同意地点选举投票通过,业主委员会方可成立。操作上难度非常大,很多小区业主一户一户宣传,历经几个月乃至几年方能成立业主委员会。故全国成立业主委员会率普遍较低。

业主委员会成立后,业主委员会成员基本上没有薪酬,实行义务工作,只有付出没有回报,属于清廉型组织。业主委员会成员自掏腰包贴钱运营成为普遍现象。大多数业主委员会在维护业主合法权益,实施小区自治管理,监督物业管理公司实施物业管理,管理专项维修资金、及时沟通与协调业主与物业管理公司关系等方面发挥了一定的作用。但也有一定比例的业主委员会较不规范或无法规范地开展工作,对小区的和谐带来了负面影响。

业主委员会在组建和管理中常有以下三个方面的问题:

一是组建难以形成合力。开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确,很多环节出现脱节,推诿现象频频发生,最终导致业主委员会的“难产”甚至是“流产”。

二是组建过程有待简化。从推选业主代表、产生业主委员会委员候选人到起草业主公约,特别是推荐筹备组、委员候选人等工作,过程相当繁杂,一般都要花几个月甚至是半年的时间,有时往往一年也难以完成。

三是业主彼此陌生不愿意成立业主委员会。由于商品房业主来自社会各个地方,入住后往来较少。业主委员会成立选谁不选谁,谁能办事谁负责任,个人履历、修为等等无法判断,导致业主参与积极性不高。加之对不熟悉人,代为行使权力的不可确定性,导致很多业主对成立业主委员会不理解。另一些小区成立业主委员会后的不作为、乱作为,也是业主不愿意召开业主大会,选举业主委员会的原因。

四是业主委员会人员失控。由于业主委员会对维修资金的使用,物业管理公司的选聘等重大事项有一定的支配权,部分小区的委员还可以领取津贴,不少业主觉得当上业主委员会委员是有利可图的。因此这些业主想方设法进入业主委员会,造成业主委员会人员失控,推选时各种矛盾突出,真正想为业主做事的业主反而进不了业主委员会。人员失控也导致后期在物业管理活动中,业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥,或者为了一己私利,最后“隐患”无穷。

业主委员会在运作过程中也常有以下三个方面问题:

一是缺少制约和监督机制。一些业主委员会内部权力膨胀,不能代表业主利益,少数服从多数的原则也得不到体现,业主对业主大会、业主委员会的信任度下降,使得业主委员会的作用难以真正发挥。

二是自律机制不完善。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定,但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约,但是重权利、轻义务,在行使权利方面随意性较大,越位现象普遍存在,出现问题责任难以追究。

三是委员责任意识不强。遇到难事、烦事,一些委员缺少处置的办法,由于能力所限,不规范的情况时有发生,甚至有动辄将辞职挂于嘴边,缺乏责任心,导致业主大会及委员会名存实亡,无法有效运作。

分析业主委员会从组建到运作的这些问题,原因是多方面的:相关规定配套不齐全,缺少可操作性;认为业主委员会没有上级、无人能管;一些委员自身业务水平不高,但又不愿接受小区居委会及行政主管部门的监督和指导;一些业主委员会在处理小区日常事务上不按规定程序行事;业主委员会的监管主体不明、措施缺失、力度不够;虽然业主、居委会、街道、房产管理部门等是监管主体,但管人与管事难以有机结合。对于业主委员会的不作为、乱作为的责任追究缺乏一种手段、机制的保障。

鉴于以上业主委员会的一些现状,笔者认为可以从以下几个方面进行探索:

一、依托移动互联网手机端“业委会”。方便业主召开业主大会,方便业主随时随地参与,随时随地投票选举。线上了解业主委员会候选人信息。由于流程清晰可查,可做时候核对查询。对瑕疵业主投票情况,进行二次修改补正,一次完成业主委员会的备案手续。

二、依托移动互联网手机端“业委会”。方便业主委员会在线办公。改以往固定办公场所,为移动式办公场所,让小区有能力的人,能够随时随地处理小区业主委员会各项事务,随时随地召开办公会议。

三、依托移动互联网手机端“业委会”。改变议事方式,将业主委员会提出议事,改业主委员会代业主行使权力,为业主发起议事,业主委员会审核议事事项,业主随时随地参与讨论议事事项,议事事项公开透明,议事过程、结果随时可查,议事完成,按照少数服从多数,未投票视为弃权票的原则,由业主委员会代为执行业主权力。

四、加强对业主委员会成员的培训。由于业主委员会成员都是兼职工作,往往对物业管理行业了解不多,可以定期开展业主委员会成员的业务培训,特别是相关的政策法规的培训,明确业主委员会的权利和义务,摆正业主委员会在小区物业管理中的位置。

五、建立监管体制与机制,把好人选关,探索业主委员会由居委会统一管理的运作机制。业主委员会虽是群众自治组织,但也应纳入相应的管理轨道,根据现有业主委员会的现状,考虑到社区的统一管理及社会的稳定,将业主委员会划入居委会统一管理的模式可以进行尝试。当然,作为房地产行政管理部门,也应在平时加强对业主委员会的业务指导,积极引导业主委员会向健康有序的方向发展。同时,要严格把关,对类似物业管理权公司的选聘、业主委员会委员的选举等重大事项进行最终评估。

六、依托移动互联网手机端“业委会”。建立居委会、街道办事处在线巡查机制,对各业主委员会在线办公情况,进行线上巡查巡视,线下上门指导纠正。将业主委员会的各种违法行为控制在前端,监督规范业主委员会的良性运行。通过运作机制的调整,把业主委员会运作规范起来,使之发挥应有的积极作用。在日常运作的监管方面,突出街道办事处的综合协调作用,突出主管部门的业务指导作用,突出居委会的实时监督作用,来实现业主委员会运作监管的制度化、规范化和长效化。

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