01 业主大会成立前如何动用专项维修资金？

建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。

建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。

02 什么是专项维修资金“三审”制度？

专项维修资金的使用管理应当建立审价、审核和审计制度。也就是“三审"制度。具体是指专项维修资金使用实行工程审价、使用程序审核以及业主委员会任期届满前财务审计。

（1）使用程序审核：每笔维修资金的使用均须经维修资金开户银行予以使用程序审核。

（2）工程审价制度：物业服务企业需要使用专项维修资金的工程项目中，下列范围需要实行工程审价制度：1、业主大会尚未成立期间的维修工程；2、物业发生紧急情况下的维修、更新和改造工程；3、物业维修、更新和改造费用超过5万元的（含5万元）；4、业主大会认为应当审价的工程；《管理规约》中约定需要审价的工程。

业主大会成立前，物业服务企业应当与审价单位签订委托审价合同；业主大会成立后，业主大会应当与审价单位签订委托审价合同。业主大会应向审价单位提供工程实施方案、工程预算书、业主表决情况等，由审价单位出具《预算咨询建议书》。物业服务企业与施工单位依据《预算咨询建议书》，签订施工承包合同。工程完工后，业主大会、物业服务企业或施工单位应向审价单位提供施工承包合同、工程决算书、工程签证单等，由审价单位出具维修工程决算审价报告。

（3）财务审计制度：

业主委员会任期届满前，业主委员会应在换届改选小组的指导下委托审计单位对该届业主委员会任期内的专项维修资金、公共收益以及业主委员会工作经费的收支和管理情况实施财务审计。业主委员会、物业服务企业或相关代理记账单位应当及时向委托的审计单位提供下列资料：1、《业主大会、业主委员会备案证》；2、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》；3、专项维修资金和共用部分收益的相关会计凭证、账簿、报表、银行对账单等财务资料；4、使用专项维修资金和共用部分收益的工程项目方案的表决结果或决议、会议记录等；5使用专项维修资金和共用部分收益的项目合同、审价报告、工程监理报告等；6、有关业主委员会活动经费收支的相关资料；7、审计单位实施审计所需要的其他资料。

业主委员会收到审汁单位出具的审计报告初稿后，应在15日内向审计单位提交书面反馈意见。未反馈意见或未提出实质性问题的，审计单位可直接出具审计报告。