一个小区的业委会经历重重难关，终于成立了。小区里的许多工作千头万绪不知道从哪儿开始，也不知道怎么开展工作，为此，我们今天总结一下业委会成立以后面临的几大工作问题。

1，理清小区的资产。业委会成立以后，首先要弄清楚小区的规划设计和小区的全部资产，并拿到小区范围的红线图纸。

a，小区的车位信息。哪些车位是私有的，哪些车位是公共的，哪些车位是人防工程，它们的收费标准是多少。

b，小区里的物业用房情况，除了物业管理用房，是否还有小区业主公共的物业，或者商业用房，或者可供于租赁的设施设备。

c，小区的公共设施，公共收入项目等。有哪些公共设施，有哪些项目具有公共收入，比如具有广告费，临停车位费，商业用房和其它租赁收益的项目。

2，制定签署同物业公司的物业管理服务合同。首届业委会的工作比较繁琐和艰巨，许多工作具有开创性，需要居委会，开发商，物业公司的支持或者配合。最重要的是同物业公司制定和签订小区物业管理服务合同，这个合同将是小区物业公司的行动指南和工作准则，物业公司的服务好坏，很多时候来自这个合同的签订。

a，物业管理服务合同的详细信息。

b，小区物业公司的人员编制图。物业公司的员工组成构架图。比如前台人员，财务人员，水电工，绿化工，保安人员的人数和人员构成。

c，物业管理服务合同的附件。包含物业公司的工作细则，如小区广告费用，停车费用，公共收入的费用如何分成和提取，与物业公司的其他项目，或者与物业公司的子属公司进行工作约定构成的附件。

d，跟物业公司的其他工作上的约定。

3，监督物业公司的工作。对物业公司的各项工作进行抽查或者进行全方位工作监督。

4，积极应对小区业主的接访投诉工作。

a，制定接访时间和接访规则。什么时间，什么地点，如何操作，如何处理等。

b，对业主的投诉和意见，如何与物业公司进行沟通处置。

5，召开小区一年一度的业主大会。业主大会的内容议题的制定，业主大会召开的方案和详细实施计划。

6，对小区一些公共设施中大型维护项目，制定维护计划或者改善计划。

a，对小区的公共设施设备进行检查，是否需要非正常的维护或者改善。

b，对一些非正常的维护项目进行评估，费用的来源，如何支出以及如何操作。并进行公示说明。

7，制定小区的理财计划，公示所有的收入与支出等财务报告。小区里的财务可能包含两大部分。

a，小区的公共维修基金，这是小区最大的一笔资产，现阶段由政府和银行监管，其实就是在躺在活期存折里睡大觉，取出来难，使用也难，还不断贬值。这个项目现在似乎有松动迹象，是否转由小区业委会理财有了希望。

b，小区公共收入的账号。因为小区维修基金帐户存入之后，取出来使用非常困难，所以现阶段很多小区业委会成立之后，会另外设立一个小区公共收入帐户，便于在小区维护公共设施或者支付业委会的办公经费。这个收支一般是透明的，毎月公布或者毎季度要公布的。

c，小区里的公共收入如何理财是一个争议大，矛盾不小的问题，请慎重考虑。有的小区公共收益少，问题不大，有的小区公共收益大，几十上百万的资金操作不当容易引发矛盾和纠纷。

8，制定合理的业委会办公制度，正常运行制度。业委会不是一个企业，也没有一个法律地位，它存在着许多空白区域，几个委员都是业主选出来的，谁也难以约束谁，只能依靠小区的议事规则，国家的物权法，当地制定的物业管理条例，来细化小区业委会的办公管理制度，在制度下约束和指引下工作和行动。

9，对小区物业公司进行评估，并且制定考核制度。对物业公司进行续聘或者改聘的评估。这个项目尽量避免矛盾激化，有条件的尽可能邀请街道或者居委会一同参与进行。

这是一些实际的工作经验，希望对新成立的业委会有所帮助。