一、目的和依据
为了加强××项目(---)公共维修基金的管理,保障大楼及其相关公共设施的正常维修、更新,并依据国家建设部、财政部以及××市政府颁布的相关规定制定本办法。
二、维修基金帐户的开立
业主委员会成立前,由大楼开发建设单位委托的前期物业管理单位在办理商品房产权证时,一次性按购房款的3%向业主收取大楼物业公共维修专项基金(芝罘区内该基金由市房产交易处代收)。开发建设单位在物业管理行政主管部门对该公共资金设专帐管理。
业主委员会成立后,经业委会同意,物业管理行政主管部门将物业管理公共维修基金移交给物业管理企业代管,并应当与本市商业银行(以下称开户银行)签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金帐户。物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主委员会的检查与监督。
三、维修基金的用途
维修基金应当专项用于大楼共用部位、共用设备和大楼物业管理区域公共设施的维修、更新,不得挪作他用。
大楼共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的,其维修、更新费用应当由责任人承担。
公用部位是指大楼的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶,户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
四、物业维修和更新的实施
业主委员会成立后,大楼需要大修或者专项维修、更新的,大楼管理处应当在物业管理服务年度计划中列明,提交业主委员会审核;业主委员会审核同意的,应当书面回复大楼管理处,通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算,应当由业主委员会主任或者大楼管理处审核。
五、维修基金列支的范围
物业维修、更新完成后,管理处应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会主任、副主任审核,并经业主委员会主任、副主任共同签章后,有关的费用方可在维修基金中列支。
在维修基金列支的范围:
1、 大楼共用部位、共用设备的专项维修、更新及中大修;
2、 大楼物业管理区域公共设施的专项维修、更新及中大修;
业主委员会会务活动经费等在维修基金中列支。
六、维修基金的支取
维修基金应当按照下列规定支取:
1、 在上述第六条的范围内,物业公司对于应急维修的金额在2000元以下,可先应急维修,再报业委会主任、副主任审核签章。
2、
大楼需要大、中修或者专项维修、更新的,施工承包合同中可以约定预付款,但预付款最高不得超过工程款总额的30%。管理处向开户银行代为支取预付款时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同;代为支取实际发生的费用时,应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
七、维修基金帐目的核对和公布
业主委员会或管理处应当每季度与开户银行核对维修基金帐目,并将下列情况在每次业主代表大会上公布:
1、 维修基金使用和结存的金额;
2、 发生物业维修、更新的项目和费用;
3、 业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用等情况;
4、 维修基金使用和管理的其他有关情况。
八、维修基金的再次筹集
大楼的维修基金余额不足首期维修基金的50%时,业主委员会应当向大楼业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会提出具体方案并实施。再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订,提交业主大会或者业主代表大会讨论通过,但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
九、维修基金帐户的变更
有下列情形之一的,业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续:
1、 物业管理区域发生调整的;
2、 业主委员会主任、副主任发生更换的;
3、 物业管理企业发生更换的。
十、维修基金管理办法的生效和修理
××项目(---)维修基金管理办法经业主代表大会三分之二应出席代表通过即时生效;有三名以上代表提出要修订本办法并经三分之二应出席代表的通过即修订生效。
