为维护本物业管理区域内全体业主的合法权益，规范业主大会议事活动，根据国务院颁布的《物业管理条例》及有关规定，制定本业主大会议事规则。

物业名称 诺恩吉雅社区华庭福地小区

坐落位置 北邻诺恩吉雅大街、东临清河路、南邻老哈河大街、西邻青龙山路；

物业类型 前期物业

建筑面积 105406.13㎡

第一章 业主大会

一、本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

二、本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的物业管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业管理区域的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

三、本业主大会依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

四、本业主大会设立华庭福地小区业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

五、本业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，并自觉接受街道办事处、旗住房和城乡建设事务服务中心、和社区居民委员会的监督和指导。

第二章 议事内容

一、业主大会的议事内容：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)选聘和解聘物业服务人或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用和业主委员会委员工作补贴以及标准;

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

二、业主大会授权业主委员会的议事内容（业主委员会职责）：

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议，向业主大会报告工作，并在物业管理区域内显著位置向业主公布，接受业主监督;

(三)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同;

(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和服务产生的纠纷;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(八)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理并公布经营所得;

(九)监督广告、车位租赁经营收入以及使用情况;

(十)配合苏木乡镇人民政府、街道办事处、嘎查村民委员会、居民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设和社会治安等工作;

(十一)业主大会赋予的其他职责。

第三章 业主投票权的确定

一、决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

对制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

二、业主大会召开前，应确定物业管理区域内的总投票权数，本物业管理区域内的总建筑面积（不含公用部分、有争议的产权面积）为总投票权数；

三、业主投票权按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。

业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

四、业主行使投票权的，在填好选票（表决票）后，应持证明本人业主身份的有效证明（房屋所有权证、购房发票、购房合同等）到指定的投票点投票。

五、业主委托代理人行使投票权的，应提供业主的书面委托书、业主身份证明、业主产权证明、代理人身份证明等，代理人在授权范围内行使投票权。

六、已送达业主的投票，业主在规定时间内未投或弃权的，视为同意“少数人意见服从多数人意见”。

七、同一物业业主超过一人的，物业共有人应当推选一人参加业主大会，并参与投票及选举活动。

第四章 议事方式

一、业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年1月份召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

(一)百分之二十以上的业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主委员会成员缺额人数超过半数的;

(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

二、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式（投选举票和表决票）；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加，载明委托事项、委托权限以及期限。

每位代理人接受的委托名额不得超过三个。

三、业主大会议事采用以下第（二）种方式：

（一）集体现场讨论形式：物业管理区域内的全体业主直接参加业主大会，进行投票表决。

（二）书面征求意见：业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。

四、征求、回收业主意见

（一）设投票箱：在物业管理区域内分设一个投票箱，由业主自行将个人意见投入意见箱内，经业主大会统计汇总，进行表决。

（二）已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在规定的时间内不返馈意见或不提出赞同、反对意见的，视为同意“少数人意见服从多数人意见”。

五、业主大会授权业主委员会的议事方式：

（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。

（二）业委会委员候选人的人选范围为业主代表，由业主代表在业主代表会议上选举产生。业主委员会委员由业主大会在业委会委员候选人中选举产生。应当自业委员委员选举产生之日起5日内召开第一次业主委员会委员会议，推选产生业主委员会主任、副主任。

（三）业主委员会设委员9名，其中主任1名，副主任2名。按照在业委会委员会议上通过的主任、副主任选举办法选举主任、副主任。（四）业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席，作出的决定须经全体委员人数半数以上同意，不同意见应当记录在案。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。

第五章 表决程序

一、业主大会会议的召开。组织召开业主大会有如下情形：

（一）业主委员会成立前，在街道办事处的指导下，由街道办事处代表、社区居委会、业主、建设单位等组成的业主大会筹备组作为召集人负责组织业主大会的召开。

（二）业主委员会成立后，由本届业主委员会作为召集人组织召开业主大会。

（三）业主委员会任期届满，未召开业主大会选举新一届业主委员会的，要及时成立换届选举筹备组，由换届选举筹备组作为召集人组织业主大会的召开。

 二、大会筹备工作。召集人作好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定选票、核实业主情况，并将组织召开业主大会的会议通知和有关材料告知社区居民委员会、街道办事处、旗住房和城乡建设事务服务中心。

三、发布公告。业主大会召开会议前5日召集人应当将召开会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

四、征询意见。召集人发放征询意见表和选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内全体业主意见。

五、回收统计意见。召集人通过设投票箱回收物业管理区域内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决。召集人发放和回收征询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。

六、通报大会议事决定。业主大会会议内容和过程应当由业主委员会或筹备组作书面记录并存档，记录人、主任（或组长）应在记录上签名。

召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见情况和选票统计结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督。

召集人将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业管理区域内公告，并将有关材料送所在社区居民委员会、街道办事处备案。

七、业主委员会的议事程序：

（一）业主委员会会议有定期会议和特别会议；定期会议每    季度至少召开一次；有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经出席的委员过半数同意。

（二）发布公告、下发通知。每次业主委员会会议应当在会议召开3～7日前将业主委员会会议通知、议事内容以书面形式在物业管理区域内公告。同时，通知全体业主委员会委员，并送达有关材料。

（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权的范围内对事项进行审议。

（四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名存档。

（五）通报议事决定。会议结束后2日内，业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。

（六）决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务企业执行会议决定。

业主委员会未按照法定程序作出决定造成损失的，由同意作出决定的委员共同承担责任。

第六章  业主委员会

一、业主委员会委员任职条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主：

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力：

（六）具备必要的工作时问；

（七）……。

二、业主委员会委员职责：

（一）维护全体业主合法权益；

（二）模范带头履行业主义务；

（三）参加业主委员会会议；

（四）收集和反馈业主意见；

（五）对议事内容发表意见，进行表决；

（六）执行业主大会的决定；

（七）对业主委员会的决议承担责任。

业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严重损失的，参加决议的委员应承担赔偿责任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。

（八）……

三、业主委员会委员资格的终止。

业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格终止：

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(三)丧失履行职责能力的;

(四)以书面形式向业主委员会提出辞呈的;

(五)拒不履行业主义务的;

(六)向物业服务人销售商品、承揽业务、牟取不当利益的;

(七)侵犯业主合法权益的;

(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的情形。

业主委员会委员资格终止的，应在物业管理区域内公告，业主委员会应当做好记录、存档并告知街道办事处、社区居委会。

业主委员会委员资格终止的，应在终止之日起3日内将保管的资料、印章移交给业主委员会。

四、业主委员会会议由主任召集、主持。主任因故缺席时，应委托副主任召集、主持。

五、业主委员会委员的任期。

本届业主委员会委员任期5年，任期届满可连选连任。

六、业主委员会备案。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，按要求向街道办事处备案。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依前款规定重新备案。

七、业主委员会换届。

业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。不进行换届的由社区委居会组织换届。

前一届业主委员会的工作至届满时为止；原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接登记手续。

新一届业主委员会未产生的，本届业主委员会到届满时自然终止。业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物暂时移交给街道办事处或社区居委会，待新一届业主委员会成立后再办理转交手续。

八、业主委员会不履职情况的处理。

发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处、社区居民委员会有权要求其按规定召开。

九、业主委员会财务管理制度。

（一）业主委员会委员津贴。

业主委员会委员为业主服务，可根据付出的劳动程度享受一定的津贴，但须经业主大会同意。

（二）业主大会、业主委员会委员活动经费。

业主大会和业主委员会开展工作所需的经费由全体业主承担。承担的方式：

1、每一业主每月交纳    元；

2、利用共用部位、共用设施设备经营收益支付。按收益的＿%（不超过于50%）合计    元，用作经费开支。经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支；有关人员的报酬；必要的日常办公等费用。

3、在物业服务费中列支业主委员会工作经费和工资报酬，明确工作职责和薪酬标准，计入物业服务费测算成本。（《通辽市加强和改进住宅物业管理工作的实施意见》通政字〔2021〕94号）文件）。

（三）经费收支帐目由业主委员会负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会决定，并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

（四）业主委员会应当制定财务管理制度，报业主大会决定。

第七章 其他事项

一、本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人，包括尚未出售物业的建设单位等。

二、本规则未规定的事项，按照有关规定执行。

三、本议事规则从业主大会通过之日起生效。

具体生效时间：2024年11月  日（表决通过之日）

　                     

 

华庭福地小区业主大会

　　　　　　　　　　　　2024年11月9日