第一条  制定依据

根据《民法典》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》和《烟台市物业管理办法》等相关法规、政策，就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期作出约定。

第二条  业主大会的组成

本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

本业主大会设立的业主委员会为执行机构。

本业主大会于       年    月    日的首次业主大会会议召开之日成立。

第三条   业主大会宗旨

本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

第四条  本规则所称的业主是指物业所有权人，即房产权利证书记载的权利人或房屋购买合同人（因本小区目前大多数业主没有办理出产权证，故业主另有约定，详见业主确认补充条款）。

第五条（物业管理区域基本情况）

（一）    大会名称：_建城丽都首届小区业主大会；

业主委员会办公地址（临）：_8号楼付付10_；

（二）    物业管理类型： 商住  ；

（三）    物业管理区域概况：

占地面积：_107600   平方米；

房屋总建筑面积_483731_平方米，其中：住宅  _297912_ 平方米，_3142_套；非住宅 70383 平方米。

第二章  业主大会

第六条  业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则:

（一) 遵守相关法律、法规、政策和有关物业管理规定；

（二）坚持权利与义务一致；

（三）坚持公开、公正、公平；

（四）接受街道办事处及社区居委会的指导、监督；

第七条  芝罘区白石街道办事处、社区居委会应当依法组织本辖区的业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。

第八条  业主委员会筹备组应当依法确认业主身份，掌握业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。

第九条（业主大会议事内容）

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    第十条   业主大会会议形式

    业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会决定。

（一）      集体讨论的形式；

（二）      书面征求意见的形式；

第十一条  采用集体讨论形式议事的，业主大会决议经物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方为有效；用书面征求意见方式，业主大会决议经物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为有效；

第十二条  涉及支取专项维修资金、解聘物业公司等重大事项，在业主大会召开之前，应当事先告知辖区房产行政主管部门和街道办事处、居委会，并在其监督和指导下，严格按程序召开业主大会。

以下事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方为有效（第四项按栋计算）：

（一）    制定和修改《管理规约》、《业主议事规则》；

（二）    选举业主委员或者更换业主委员成员；

（三）    选聘和解聘物业服务企业；

（四）    专项维修资金使用、续筹方案；

（五）    改建、重建建筑物及其附属设施。

（六）    有关具有和共同管理权利的其它重大事项。

   第十三条   业主代表的职责

   业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并向业主大会会议如实反映。

第十四条   业主大会表决

业主大会采用以下_线上、线下合并形式进行表决： 

（一）   业委会APP小程序，手机、电脑线上投票。

（二）   专人送达、回收意见：由业主委员会（业主大会筹备组）组织专人逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果。

第十五条   召开业主大会会议的条件

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会每年召开一次定期会议。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主委员会无力履行职责时，由辖区街道办事处组织业主召开：

（一）有百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

第十六条   召开业主大会会议的程序

业主大会会议按下列程序召开：

（一）会议筹备工作

业主委员会（业主大会筹备组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。

（二）发布公告

业主大会召开会议前15日，由业主委员会（业主大会筹备组）将会议的时间、地点、内容以书面、业委会APP、微信形式向物业管理区域全体业主公告。

（三）征询意见

     采用书面+征求意见形式的，业主委员会（业主大会筹备组）就发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

    （四）回收统计意见

业主委员会（业主大会筹备组）在线上、线下回收业主意见，进行意见汇总或者票数的统计。

（五）通报大会议事决定

业主委员会（业主大会筹备组）在公告栏、线上业委会APP通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会（业主大会筹备组）根据征询意见或投票结果形成业主大会议事决定，以书面、线上形式在物业管理区域内公告。

业主委员会（业主大会筹备组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十七条   业主投票权的确定

业主在业主大会会议上的投票权，按下列第二种计算方式确定：

（一）按首次业主大会会议上投票权的规定计算；

（二）不参加投票业主的投票权数计入已表决的多数权属数。

第十八条   业主投票权代理

业主在行使选举权时，可以书面、微信、电话委托代理人参加。业主的法定监护人、家庭成员代表业主投票，可视为业主授权，不再委托手续。

第三章   业主委员会

第十九条   业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第二十条   业主委员会的条件

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主管理公约。

（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力；

（六）具备必要的工作时间；

第二十一条  业主委员会组成和任期

业主委员会设委员_5_名，其中主任1名、副主任1名。主任、副主任在全体委员中产生。

业主委员每届任期五年，委员可以连选连任。

第二十二条   业主委员会会议

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；

    （二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议；

（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；

（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字；

（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意；

（六）依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。

业主委员会做出的决定应当以书面形式向全体业主公告。

第二十三条（业主委员会委员的缺额补选）

业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的，应当在月内召开业主大会（或有候补委员替补），及时完成业主委员的补选工作。

第二十四条（业主委员会委员的资格终止和行为规范）

一、业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会资格终止：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）拒不履行委员职责的的；

（三）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上的业主提议撤销其委员资格的；

（四）违章搭建建筑物或构筑物，违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

（五）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；

（九）其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其它属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

二、业主委员会委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或报酬；

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业。

（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

（四）违反本小区《管理规约》所规定的情形。

第二十五条  印章的使用管理

业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主委员会印章由专人负责保管，并按印章管理制度使用。

第二十六条  业主大会档案资料管理

业主委员会应当建立档案资料管理制度，业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

第二十七条  业主委员会活动经费

业主委员会活动经费用于下列开支：

（一）业主大会、业主委员会会议开支；

（二）必要的日常办公等费用；

（三）有关人员津贴；

 业主委员会开展工作的经费来源采用下列筹集方式：

(一)共用部位、共用设施设备的经营收益（具体标准另行制定）；

(二)按物业管理费收入的1%比例从物业公司提取。

经费收支帐目由业委会管理，经费收支帐目每三个月或半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

第四章  附  则

第二十八条   业主大会议事规则的生效

本议事规则经经物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后生效，修改及解释权归业主大会。