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成立业主委员会,为何那么难?
2023-09-152380


业主委员会(下称“业委会”)是业主自治的手段和工具,对维护小区居民权益、监督物业管理服务起到至关重要的作用。然而,实际生活中成立业委会的小区并不算多。为什么这样?成立业委会很难吗?

 小区规模大邻里不熟悉
——选举不易
“最大的难点在于小区居民繁忙的生活和工作节奏。”从业10余年、有着丰富物业管理经验的金先生表示。
金先生介绍,成立业委会需要满足四项条件中的一项:交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上;交付使用的房屋套数达到总套数50%以上;首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上;物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。
“一般来说,老小区、中老年住户较多的小区成立业委会的概率大一些。而很多新小区,或者以年轻人为主的小区,少有人会主动关心这些条件是否已经具备。”金先生曾在6个小区从事过物业管理工作,“其中只有20世纪90年代建成使用的中天花园小区成立了业委会,其余均未成立。”

贵阳市观山湖区龙潭春天小区,业委会门外除了设有便民箱、信箱,还设有意见箱,居民有什么想法、意见,可随时投递至此
除此以外,贵阳市南明区亨特国际小区物业经理曹先生也认为,一些大型小区居住人数越来越多、邻里关系愈发陌生也是导致业委会难以成立的客观因素。
“成立业委会有一个先决条件,即一个物管区域内只能成立一个业委会。以亨特国际为例,每栋平均120户,共8栋,住户约2000人,居民之间相互了解并不多。要从这么庞大又彼此陌生的群体中选举代表成立业委会,非常困难。”曹先生说,亨特国际也曾成立过业委会,后因业委会与业主间产生矛盾,被业主大会解散,至今未能重新成立。
“现在新建小区规模都较大,像花果园、未来方舟这类超大楼盘,一个物管区域内住户多达数千人,要组织成立业委会,难度可想而知。”曹先生说。
 工作强度高难度大无报酬
——很难坚持
“六孃,刚才有两个外面的小孩把我们的单车骑走了!”贵阳市云岩区盐务街金仓社区,一群小孩焦急地向该小区业委会主任李华玉寻求帮助。
“好的,我马上让人找一下。”李华玉一边安抚孩子们,一边联系安保人员到路面上寻找被骑走的单车。
“业委会工作强度高、难度大,也是难以维系的重要原因。”担任业委会主任8年来,李华玉对这项工作深有感触。

贵阳市云岩区盐务街金仓社区庆丰院1号。因为有业委会积极沟通、协调,小区顺利加装了电梯
“业委会属于民间组织,没有薪资也没有固定工作时间。像我们小区没有物业公司,完全靠居民自治,需要处理的事情更多、更杂。”李玉华坦言,上任之初由于和居民之间了解程度不深,开展工作时常常会有“费力不讨好”的感觉。
“做好业委会工作,不仅需要责任心强、为人正直,还要特别善于沟通。当个别居民的利益与小区整体利益发生冲突时,特别需要通过沟通交流来化解矛盾。”李玉华表示,如果没有甘于奉献的热心肠,是不会有人愿意到业委会为大家服务的。
相关部门及居委会
应给予指导协助
尽管业委会成立存在种种困难,但多名小区住户受访时均表示,业委会是保障居民权益的重要机构,成立业委会十分必要。
对此,贵州鼎尊律师事务所专职律师陈子靳从法律角度阐述了业委会的重要性。
“根据《贵州省物业管理条例》,业委会依法履行下列职责:召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;业主大会决定委托管理时,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同;收集和了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务合同的履行;监督管理规约的实施;调解物业使用和维护中的纠纷;法律法规以及业主大会赋予的其他职责。”
陈子靳表示,根据《民法典》物权编相关规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
 帮帮哥说:成立业委会很难吗 为什么你的小区成立不了
天眼问政最近有一些报道关注老旧小区加装电梯,引起读者共鸣。不少人留言,现实中还是有很多小区无法加装电梯。究其原因,有的是空间不满足,有的是老房结构制约,更多的却是因为住户无法达成共识。
这些留言,字字都饱含了群众的心声,帮帮哥感慨,近几个月来,“天眼问政”栏目关注过很多小区出现各种问题,都有一个共性特点,居民有意见了,没有业主委员会统一出面交涉、解决。
生活当中,业主与业主之间,业主与物业、开发商之间都有可能发生矛盾、纠纷,业主委员会可以充当其间的桥梁,推动问题的解决。
从这个意义上说,业主委员会在维护业主权利、与物业公司有效沟通、增进业主之间感情等方面具有不可替代的作用。
然而,帮帮哥想问一句,你家的小区成立业委会了吗?
事实上,很多小区没有。
为啥?因为业主委员会毕竟属于民间组织,自发成立,困难很多。
不过,《民法典》出台后,规定地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
什么是指导?帮帮哥认为,应当是要在行动上给予积极引导,促使业委会的成立,使之成为加强居民自治的重要载体。
居民愿意主动参与、管理自己的小区,这是一种积极的信号,管得好的小区,也并不少见。帮帮哥想说,世界那么大,管理方法那么多,多一张答卷不是坏事,相关部门、各方主体,应该在业委会这个问题上加把力,以更加主动的态度,让这张答卷得高分。
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