社区头条>从副主任的举报信谈起,业委会内部成员该如何相处?——一位主任的经验之谈
从副主任的举报信谈起,业委会内部成员该如何相处?——一位主任的经验之谈
2021-04-28763

前言:一封副主任的检举信

2021年3月的某一天,宁波市某一业委会工作交流群中,突然出现了一封写给十二个政府部门的检举信。

检举信写于2017年5月份,内容是宁波市某一住宅小区业委会副主任,检举揭发该小区业委会代主任和一位委员的违法违纪问题。

除了检举信以外,该副主任还发了很多该小区业委会的公告、调查表和录音文件,此举引起了群里的激烈讨论。因为检举信涉及的另一方当事人没有在交流群里,事情的真相无从准确地判断。

但是根据该副主任发到群里的书面材料,以下几点是可以肯定的:

1、因某种原因,这位副主任先是被免去了业委会副主任的职务,后又被终止了业委会委员的资格。

2、该小区业委会内部成员之间,因为物业公司的选聘和其他问题上发生了严重分歧和矛盾,并且无法调和。

3、该副主任认为自己受到了不公正对待,并且认定业委会违法违规,甚至涉及经济问题,要求政府部门予以调查和处理。

一个住宅小区交付后,如要成立业主大会和选举业委会,从组建筹备组,到确定候选人、拟定议事规则和管理规约、拟定业委会委员选举产生办法,到正式选举,最后在政府部门备案,整个过程少则几个月,多则几年,甚至出现过有小区几年都不能成立业委会的极端情况。

可见要产生业委会很难,耗时耗力,但可悲的是,一个业委会要解散或者彻底停摆却很容易。造成这种情况的原因有很多,其中一个非常重要的原因,就是业委会内部出现了问题。

也许是在一些重大事项上,业委会成员之间出现严重分歧和矛盾,也许是因为外部势力介入,导致业委会成员打起了各自的小算盘。总之,矛盾发展到无法调和的阶段,有人愤而辞职,有人虽没辞职,就是不来参加会议,还有就是像上述案例中那位副主任那样,被直接罢免。

还有可能出现的情况是,部分委员联合其他业主,反对另一部分业委会成员,这样整个小区就会分成两派、陷入分裂。任何一派提的意见或建议,均会遭到另一派的激烈抵制和反对,此时业委会工作就会举步艰难,直至彻底停摆。

业委会成员之间到底是什么样的角色定位?

1、身份不同,但是地位平等。业委会委员一般由5-11人单数组成,选举产生以后要马上召开业委会首次会议,推选主任、副主任。在业委会内部,虽然各个成员之间身份不同,但是法律地位是平等的,在遇到需要表决的事项时,每个人都是平等的一票。

2、业委会主任没有权力,可以有影响力。业委会主任不是官职,更不是领导,业委会成员之间也不是上下级的关系,主任无权要求其他成员事事听自己的,不能一言堂。但是主任可以有影响力,影响力来源于主任说的话有道理,做的事情被别人认可,只有如此,业委会其他成员才会听从主任的建议和安排,行动上也会跟随主任的步伐。

3、业委会成员内部分工不同,意见也可能不统一,但是对外必须是一个整体。业委会工作至少涉及管理、法律、财务、工程、环境等方面,业委会成员之间,如果能够分工合作、相互配合,则开展工作起来就会事半功倍。在遇到具体问题时,不同成员因站的角度不同,有不同意见,甚至发生分歧是很正常的。但是在对外展现的时候,必须给人的感觉是团结的集体,否则,如果连业委会几个人都团结不起来的话,何谈去团结几百户,甚至几千户业主呢?

4、业委会成员之间应是同志、战友和伙伴的关系。业委会成员虽然在年龄、性别、原生家庭、教育背景、工作经历等各个方面存在不同,但是因一个共同的目标走在一起,形成业委会这个维护业主利益的集体,相互之间应是同志、战友和伙伴关系。不能因为意见的不同,或者因其他矛盾,或心生厌恶,或水火不容,甚至相互敌视、针锋相对。

业委会成员之间容易产生分歧和矛盾有哪些?

1、物业公司的续聘和选聘。一个小区能否搞好,居民对小区生活环境是否满意,跟物业管理方有直接的关系。但是我们也应该看到,小区搞得好,不光是物业公司功劳,同样的道理,小区搞不好,也不全是物业公司的责任。在物业公司的去留问题上,业委会内部容易产生分歧。比如有人认为小区现在的物业公司已经无可救药了,必须换一家。而有人却认为换物业并不能解决小区面临的问题,但是换物业极有可能导致小区出现不稳定因素,或者造成物业费的大幅上涨,增加广大业主和居民的负担。

2、物业服务合同起草、修改。物业服务合同是规范小区业主、业委会和物业公司之间权利和义务的最重要法律文件,合同内容怎么起草和拟定,之前的合同条款如何进行修改,是业委会的重要工作内容。如果在上述问题上,业委会成员不能达成一致,容易造成业委会内部关系的紧张

3、监督和协助物业公司履行义务。目前宁波市普遍实行的是物业费包干制,盈亏由物业公司自行承担。在包干制的情况下,物业服务合同签订后,业委会的主要工作就变成了如何监督和协助物业公司履行合同义务,规范服务行为。具体如何监督,如何协助,业委会成员之间可能会有不同的看法。总得来说,有很多种办法能起到监督的作用,但是对任何一个办法或者措施来说,有一个问题必须先明确:谁来牵头,具体谁来实施?管理是有成本的,监督也是有成本的,对于普遍不拿报酬、无偿付出的业委会来说,如果需要耗费自己大量的时间、精力、体力,并且可能会影响到自己的工作、生活和家庭时,真正能挺身而出并坚持下去的人有多少?

4、物业服务收费标准问题上。物业服务属于劳动密集型行业,其成本支出中占比最大一项,就是物业工作人员的工资薪酬和社保费用。近20年来,由于经济的飞速发展和人民生活水平的普遍提高,每个城市的最低工资标准也在成倍地大幅上升。对一个交付十年以上、物业费从未调整过的小区来说,是维持目前的低物业费、低服务标准,还是根据物价和人工成本,适当提高物业费标准,提升物业服务档次?这是一个非常重要的课题,业委会内部对此容易产生分歧。

5、对待业主的诉求或不满情绪。业委会有义务及时了解业主的意见和建议,对业主合理的诉求,业委会应当予以关注和支持。但是,现实生活中,业主一旦对物业服务不满意,或者自己的诉求得不到满足,先是会抱怨物业公司不作为,随后就会指责业委会没有尽到监督的职责。有些不明真相的业主,因看到了社会上太多的阴暗面,难免会发挥编剧般的想象力:业委会被物业公司收买了,跟物业公司穿同一条裤子了,同流合污、狼狈为奸了。面对类似这些无端指责,甚至造谣诬陷,业委会是马上回应,还是置之不理?如果要回应的话,如何回应?对这些问题,业委会成员之间很可能出现分歧。

如何正确处理业委会内部的关系?

1、在党的领导下,依法开展工作。住建部等10部门于2020年12月联合发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》明确指出,坚持和加强党对物业管理工作的领导。宁波市鄞州区物业管理工作领导小组办公室关于印发《关于进一步加强鄞州区住宅小区物业管理工作的实施意见》的通知(鄞物办发[2019]1号)规定,业主委员会应在所属镇(街道)、社区(村)党组织的领导下依法开展工作。可见,业委会的全体成员,都应坚持和加强党对业委会的领导,只有这样,才能促进业委会内部达成共识、消除分歧。

2、在街道社区指导和监督下,规范日常运作。业委会在做出决定前,特别是涉及小区物业管理重大事项时,应充分征求街道和社区的意见。业委会不能以业主自治的名义,关起门来自弹自唱、自说自画,更不能搞独立小王国。业委会成员应正确看待街道社区的指导意见,并且虚心接受街道社区的监督,这也是对业委会成员最好的保护。

3、分工合作,相互补台。小区的物业管理涉及到方方面面,千头万绪,光靠业委会主任一个人的话,独木难支,而且太累太辛苦了,业委会成员之间分工合作,相互补台才能可持续发展。2019年5月,宁波市某一住宅小区业委会主任李某,突发心肌梗塞,不幸离世,年仅38岁。在李某当业委会主任的两年时间里,小区发生了天翻地覆的变化,广大业主和居民都交口称赞。如果说这个李主任是被活活累死的,可能有点言过其实,但是其英年早逝,跟其担任业委会主任期间过度劳累肯定有很大的关系。

4、正确处理业委会内部的不同意见。遇到某一个具体的问题时,业委会成员因站的角度不同,出现意见分歧是很正常的。业委会成员来自不同的行业,接受过不同的教育,人身经历也不同,如果这样一群人,组成业委会之后,事事都意见高度统一,那才是不正常的。别说临时拼凑的业委会,就算是朝夕相处的夫妻之间,在很多问题上的看法也不尽相同,所以天下没有不吵架的夫妻。唯一的区别就是,有些夫妻吵完架,还能和好,或者第二天当没事发生一样,照常去上班。而有些夫妻,吵着吵着,就离了。业委会也是一样,有不同意见,能统一就统一,不能统一就按照少数服从多数的组织原则进行投票表决。持少数意见的成员,可以保留自己意见,并将其明确写入会议纪要,但是对外要维护业委会的团结和整体形象。

5、制定和遵守业委会工作制度。业委会成立之后,先是要推选主任和副主任,并进行内部分工,其次可以着手制定各项工作制度。包括业委会的会议制度,财务管理制度,业主意见接收和反馈制度,信息公开制度等等。从事业委会工作的总体原则是公开透明、合法合规、程序到位,只有这样,才经得起街道社区、广大业主的监督和历史的检验。

总结

百年修得同船渡,千年修得共枕眠。能够一起成为业委会成员,共同为广大业主服务,并努力构建和谐社区,至少得有一百年的修为。同时我们也应该看到,理想很丰满,现实很骨感。小区物业管理关系到千家万户的幸福生活,同时也有各种既得利益群体牵涉其中。家家有本难念的经,每个小区的业委会都会面临各种各样的问题,还是那句话,问题本身不是问题,如何应对才是问题。希望广大业委会能在党的领导下,充分发挥党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用,处理好内部关系,团结业主,提高小区自治能力,为广大居民过上美好幸福生活而共同努力。

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