小区业委会难成立？成立起来不运作？运作起来会“走形”？……今后，申城居民再也不用担心这些问题发生了。

记者从上海市房管局获悉，目前，上海市已经成立9478个业委会，组建率高达92.47%，位居全国第一。值得一提的是，截至今年4月底，40岁以下青年业委会委员1491人，超过2000名青年以服务代表、志愿者等形式参与业委会日常工作。

3月1日起，新规对业委会组建和运作有更多规范：建筑面积在1万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成，以解决小型小区业委会成立难问题；建立业委会培训制度，将培训记录作为业委会备案要件；对业委会的换届改选、补选、会议制度等作了更为细化的规定，确保业委会能够正常运转等。

图说：保洁员认真工作，保持小区的环境整洁 新民晚报记者 周馨摄（下同）

“透明”管理 吸引居民回搬

徐汇区肇嘉浜路上的嘉乐公寓里，178户业主虽没有物业公司，但是，在业委会的“透明”式自治下，依然井井有条。小区建于1984年，没有车库，一梯12户。虽然户型小，但走进该公寓，宽敞的楼道内却见不到什么杂物，业主们提供的书法作品更是让公寓楼道透出文化气息。

业委会主任韩东萌回忆道，业委会成立前，曾有居民将杂物堆放到楼道；下雨天，有的居民还让宠物在楼道内小便。业委会成立后，很多陋习逐渐消失了。其秘诀就是“透明管理”：对有乱堆乱放等陋习的业主，先好言相劝；如果找不到陋习主人，就“上墙”“上线”。

“上墙”，就是拍照张贴于公寓内的公示栏内，或上传到小区业主群里，让陋习接受业主们的阳光监督。韩东萌介绍，小区内建立了多个微信群。有关业主利益的事情，都会在群里讨论，充分听取业主意见后再决定。

考虑到专门聘请一个物业公司，需有维修工、保洁工、经理等职务人员，费用相对会比较高，业委会便采取了委托附近小区物业公司“托底”的方式来管理。让相应物业人员根据业主的需求，以“临时工”的形式给业主们提供维修、保洁等服务，按次结算有关费用。记者采访时，一室内漏水的业主报修后，仅五分钟左右，“托底”的物业公司就派出了维修工上门服务。韩东萌说，这种“托底”的方式，不但能满足业主的物业需求，也能节省小区在物业管理方面的开支。

同时，业委会对公寓内的电梯广告费、快递箱设置费等公共收益，以及各种支出，也通过“上墙”“上线”的方式向所有业主公开，接受业主们监督。

韩东萌笑道，因为透明管理，公寓内的业主缴纳物业费的比率长期达到了100%。一些原来因种种原因搬出这里的居民，也纷纷回搬了。

图说：物业公司公告栏

直面“痛点” 业委会应有作为

小区物业服务公司拟退出、连续两届业委会集体辞职……黄浦区五里桥社区瑞南新苑物业管理曾一度陷入困境。

瑞南新苑是一个2000年建成的封闭式商品房小区。2004年后，小区业委会、物业公司和部分业主在物业管理费、小区改造等涉及资金和业主利益问题上逐渐产生分歧和矛盾，老物业——上实物业因持续多年亏损，提出拟退出小区的申请。同时，连续两届业委会集体提出辞职。

2014年6月，小区业委会换届选举成功。新任业委会主任帅师上任，遇到第一件难题是：上实物业申请退出小区，希望业委会还清累计275万元亏损。随即，业委会立即开始调查走访，发现大多数业主希望物业能留下来，且上实物业确实存在入不敷出的现状，近80%成本是员工工资及“五险一金”。为了挽留老物业，业委会提出继续聘用该物业公司，愿意支付相关亏损金额。

随后，业委会提出上调物业服务费建议。参考上海最低工资标准平均每年调整幅度，业委会建议将物业服务费从每平方米1.5元调整至2.5元。通过透明、公开、公正地做方案，耐心、细致地给业主做解释工作，最终，超过75%业主同意上调物业服务费。物业服务费调整取得成功后，业委会立即和物业公司制定小区物业服务质量标准：物业公司需要配足45名工作人员；小区出入口实行机动车和行人分流。至此，困扰瑞南新苑物业服务的矛盾得到化解。

如今，瑞南新苑的业委会、居委会、物业公司每个月都会举行联席会议，通报过去一个月的工作，介绍小区物业服务近期计划。