作为“创熟”的选点，桂南小区经过近4年居民自治的探索，实现从无人管理到有序自治。

    小区目前划定70个停车位，包括50多个业主使用的车位，10余个临时停车位，车位管理变得更规范。

    佛山南海桂城街道桂一社区桂南小区，4年前频频被居民吐槽。今年69岁的袁姨，退休十多年，她说，那时候小区的车停得乱，外面商铺的车、桂城医院病人看病的车，都来小区停，“走下楼，出入被挡，看到那些车都烦。小区哪里是住宅楼，简直成停车场。”

    2015年，桂城街道“创熟”小组到桂一社区，推进“熟人社区”创建。桂南小区是桂一社区15个居民小区之一，作为“创熟”的选点，小区推出楼长、选出自治小组，自主开展环境卫生、楼道亮灯、车位管理等改进，经过近4年居民自治的探索，实现从无人管理到有序自治。

    物管撤场，小区10年无人管理

    近年来，城市化进程在紧邻广州的桂城，发展迅猛。快速崛起的高楼商厦间，散落的老旧小区，成为城市治理的一大难题，桂南小区是其中之一。

    这是一个典型的老旧小区，始建于1990年。与外面拔地而起的崭新高楼相比，小区墙壁黑灰，楼栋为7层，居民209户，约700人。2006年物业撤场后，桂南小区处于完全开放状态。

    谈到物业撤场，桂一社区党委委员阮明杰表示，居民认为物业公司没做什么，物业公司因收不到物业费，运营困难撤走。桂南小区因此在长达10年的时间里，处于几乎无人管理的状态。

    袁姨是小区的老居民，退休后基本呆在家中，“我都不愿意下楼”，回忆起小区当时凌乱的场景，她语气激动，“桂南小区的前后门被拆掉，四边敞开，收废品的随便进出，外面的车经常开到小区乱停，挡住居民进出。”她是党员，在参加社区会议时，建议能否重新安装门闸，请回保安。

    桂南小区也试着成立业主委员会，选出管事的来，但来回磨合，还是没选出来，“涉及到利益问题，因为小区业委会成员有补助，还要去备案。”

    改变的契机源于2015年，桂城街道创建“熟人社区”课题组到桂南小区开展创熟工作。早在2011年8月，桂城街道针对个人原子化、社会碎片化导致的社区治理困境，在全国率先提出创建“熟人社区”，旨在在高楼中塑造街坊邻里情，充分发动居民参与，搭建协商议事决事的平台，提升居民的公共意识、契约意识和自治意识，探索“善治”之路。

    那么，面对一个没有居民自治组织、没有物管的小区，创熟工作是如何展开，又是如何一步步实现小区的有序自治的？

    夜晚8点的楼道会选出楼长

    桂南小区共12栋楼18条楼梯。2015年11月，小区的夜晚热闹起来，晚上8点，横幅在小区楼栋下的空地上拉起，摆上二三十张红色塑料凳子，由热心居民动员来的户主，与社区干部坐下来，一起讨论小区的发展问题。

    社区干部问到对小区发展有什么意见时，有的居民会站出来，侃侃而谈，社区干部发现，这是一位对小区事务较热心的居民，遂将他纳入楼长人选。这样的楼道会，在桂南小区召开过多次，有时是一条楼梯，有时是两条、三条楼梯的户主一起开会，会议经常到晚上10点结束，社区因此从中选择出热心公共事务的楼长。

    在桂南小区，会议通常在晚上举行，白天居民大都外出务工，只有晚上才有时间。“一次楼道会通常有十几二十几位居民参加，人也不能太多，不然意见太多，难以把控。”社区干部表示。

    通过小区活动和楼道会，桂南小区确定部分楼长。在此后的一次业主大会上，有90%的户主参加，“车辆乱停，人不能通过，居民受这个苦恼太久，所以参会踊跃。”会议结束后，社区干部询问谁热心帮小区干活，报名楼长，热心的居民报名、登记、填表。最终，桂南小区通过社区挖掘和居民自荐等，确定18位楼长。

    随后由居民选举自治小组，作为决策层。袁姨记得在自治小组选举前，她与其他几人挨家挨户上门征询过居民意见。“主要问居民是否同意成立自治小组，请回小区保安，安装门闸。”居民纷纷表示赞同，“那时候小区的汽车被偷过，电动车、单车被偷过，有的出去买个菜，家里就被偷了。”

    征询居民意见同样在晚上进行，袁姨说，居民下午6点下班，她就在楼下等，见他们回来就拦住，问是否赞成。“腿都跑断了，有时候到10点、11点。”

    2016年9月，桂南小区通过居民投票，从18位楼长中选举出9位自治小组成员，作为小区的决策层，投票率约73%。楼长、自治小组成员，组成桂南小区自治志愿服务队，在民政局备案，作为社会组织对小区进行治理。

    突破

    1

    实施“亮灯工程”：

    为居民服务中树立威信

    “亮灯工程”是楼长赢得居民信任的第一次行动。桂一社区申请1万多元的“创熟”经费，作为“亮灯工程”资金，具体操作则全部由楼长负责。

    小区12栋楼，楼道未装电灯，漆黑一片。晚上待居民回家，楼长打着手电筒，挨家挨户上门征询意见，同意就签名。然而，有的居民不干，“我家门口装了电灯，不需要。”楼长又做工作，说服居民拆掉自家的灯，然后统一装电灯。一个多月以后，小区每条梯的每层楼道，全部亮起来，方便居民夜晚上下楼梯，也赢得他们信任。

    在低头不见抬头见的小区，楼长和自治小组成员的行动，可以说居民“看在眼里”，那些用心服务社区的自治小组成员，居民也乐意投票选择他们。

    水哥是自治小组第一届组长，任期2年。到2018年，他回乡从事种植工作，不住小区。新当选的第二届组长英姐表示，十分希望水哥能回到小区，带领大家一起干。“小区的居民都认识他，个个希望他回来做，居民有个什么争吵，他站在那里就能控制场面。”水哥住在桂南小区时，本身没有工作，“2年里类似于小区物管，成天忙小区的事。”阮明杰说。

    2018年，英姐被选为自治小组第二届组长。到第二届时，楼长人数从18人增加到19人，自治小组成员从9人降至7人，任期变成3年，为精简人员结构。在居民投票选举第二届自治小组成员时，英姐和袁姨得票率最高。袁姨是自治小组第一届副组长，对小区事务十分熟悉。不过最终，英姐当选组长，部分是出于年龄考虑，她今年56岁，比袁姨年纪小。袁姨仍担任副组长。

    英姐说，最忙的还是水哥那届。但作为新一届自治小组组长，英姐表示事情仍不少，比如有次晚上10点，保安告知她，门闸遥控无法操作，她不得不从7楼家里下来，到保安室进行处理。“以前小区老树多，高的超过7楼，夏天树上掉虫子下来，居民意见不少。后市政过来处理，楼长、自治小组成员都帮忙搬运树枝，我从头做到尾，足足搬运了一个星期。”

    英姐几年前退休，后在超市找了份临时工做，负责超市进菜的登记，早上工作3个小时。但现在没空去做了，“小区的工作比较忙。”

    自治小组的成员，有明确分工。英姐负责全面管理，其他成员有负责管车位、管水电、管绿化的等。对于小区公共资金，支出1000元以上，需7人一致同意；1000元以下支出，副组长和相关负责人可以决定。

    桂南小区公共资金，全部来源于停车费。长达10年的乱停车问题，是小区自治志愿服务队解决的最得民心的一件事，也破解了小区日常运行发展的资金难题。

    2

    破解“老大难”：

    划出70个车位，收费管理

    2016年，在决定划停车位之前，桂南小区召开了一次车主大会，提前进行通气和商议停车费的收取。当时，小区有五六十台车。

    因关乎自身利益，车主到场齐整，现场讨论比较激烈。经楼长讨论后，会上拟定，每个车位每月收取180元。有的车主就质问，“之前一直没有收费，现在为什么要收费？”有的问，“我家有2台车，怎么分配车位？”还有的出租户，不是小区业主，很关心自己能否租到车位。

    不过对于收取停车费，车主大都表示同意，因为不必再每天争抢车位，同时，小区的车位管理也将变得规范。英姐介绍，小区目前划定70个停车位，其中50多个业主使用的车位，每个每月180元；10余个临时停车位，小区出租户车主可租用，每个每月240元。

    走进桂南小区，在小区楼栋之间的空地上，可见用黄线划出的停车位，停车位上标明着车位号，车辆停放有序。“这些都是自治小组成员自己划的。”袁姨说，当时水哥带领着小组成员里的男同胞，买油漆、刷子，轮流上阵，有的下班回来划，将停车位划定。

    收取停车费后，小区因此有了公共资金，随即装门闸、请保安。敞开式的小区，终于“封闭”起来，隔绝外面形形色色的车辆入内乱停。

    因小区人员的流动，有关车位的纷争，此起彼伏。对于11座的一位业主，袁姨至今仍愤愤不平。这位业主搬去小区外的商品房居住，每天仍将车停在桂南小区。自治小组商议后，决定收回其车位。待这位车主再次缴纳180元停车费时，袁姨拒绝了。车主也有些愤怒，“我人搬出去，但是房子没搬，凭什么不让租？”

    袁姨解释，有的业主排了三个月等车位，如果搬走还在小区占车位，那如何安排？但该车主不依不饶，最后袁姨通知社区，社区治安队来小区进行协调处理，该车主才同意小区收回车位。

    据桂南小区停车管理的规定，每台车每个月至少要在小区停15天，才有资格租用车位。车位的安排处在变动之中，有的业主搬出去，需要收回；有的买入这里，需重新安排车位。这些都由自治小组进行安排和协调。

    无论是停车管理、还是资金管理，桂南小区自治都形成规定。遇到一个问题，就商议一个解决办法，形成规则。“大家都按照规则来就好做了，规定中有些不太合理的地方，会进行微小的修改，基本没什么大变动。没有制度的话，就没办法管理。”阮明杰谈道。事实上，水哥不做组长后，因前期确立了制度规约，后续的接任者能继续进行有效治理。

    推广

    桂南经验扩展富华街小区的楼长治理

    在桂一社区，富华街小区是另一个自治的典型。不同于桂南小区由“创熟”小组推进，富华街小区治理项目，由关爱桂城出资购买社会服务推动。社工柯开雅表示，富华街小区的楼长治理，部分吸纳了桂南小区的楼长治理经验。

    同社区其他小区一样，富华街小区楼龄长，无物管，出租房多，治安、卫生和停车等问题突出。富华街小区与桂城医院一街相隔，其他三面环绕西约村，属开放小区。小区8栋居民住宅楼，约122户居民，大多是三辈同住，社区群体均衡，经济水平中下，没有物管。此外，小区内缺乏居民活动场室，社区服务资源少，垃圾乱丢、卫生差，不仅小区内甚至小区外的车主也会前来停车，存在出现停车位紧张且乱停乱放的现象，小区无门禁，不少楼座都曾被小偷多次光顾，治安堪忧。

    社工机构2017年进驻富华街小区，社工与居民关系的建立，借助活动开展等。柯开雅介绍，通过开展“花坛大变身”、“换门锁行动”、“天台大扫除”、“洗邋遢，迎新春”等活动，激发了小区活力，初步搭建起居民互动网络，也激发部分居民的社区参与热情。

    在桂一社区，具有一定数量的健老、青中年力量，以及一定的文化社团力量，社工服务入驻后，着重挖掘社区有能力的居民，组建和培育楼长队伍。小区楼长议事会是亮点之一，“通过例会制度、机动会议制度、社情民意收集制度、议事协商公开制度等，搭建小区自治的平台与机构，完善与总结居民参与社区公共事务的运作模式。”据悉，在富华街小区，逐步形成“挖掘资源—动员资产—培育楼长—社区参与”的服务模式。

    成立街坊会自治阵地进一步扩大

    桂南小区自治，成为桂城街道“创建熟人社区，推动小区善治”示范点之一。因治理有效，2017年，桂南小区还被选为桂城街道美村美居项目，街道投入250多万元，对小区的建筑外观、电力管线、市政设施、公共设施和公共空间等升级改造，小区的硬件环境也靓起来。据悉，桂城街道2014年起启动“美村美居计划”，着力改善村居环境和品质。

    在一定程度上，桂南小区楼长和自治小组，部分承担了业委会和物管的职能。但自治小组并不能替代物管。袁姨说，因为小区老旧，有的顶楼污水管存在渗漏问题，这些处理复杂，即使收取物业费，也将是一笔不小的支出。“我们可能做不来。”类似情况的处理，通常是本栋楼的楼长，搜集这栋楼的居民意见，由该楼栋业主协商出资处理。而小区居民，并不愿意缴纳物业费。

    桂南小区党建引领的自治阵地，在今年5月进一步壮大。5月成立的桂南小区街坊会，同样由“创熟”课题推进，街坊会的成员，包括党员、楼长、自治小组、热心居民，代表的居民层面更多。街坊会的会长，由水哥担任，英姐担任副会长。“水哥一年中，1至9月在乡下，10月份回桂南小区。有什么问题，我们会打电话与他商量，去乡下期间，主要由我们来解决。”英姐说。