拥有一个运作得当、成员给力的小区业委会，是怎样一种体验？

西湖区文新街道的兰桂花园，一直是杭州业主们心中羡慕的“明星小区”。因为和一般的小区相比，这里业主的福利好得让人羡慕。业委会不仅把小区管得更好，每年逾百万的经营性收入反哺小区业主，让业委会这件“吃力不讨好”的事，得到了几乎所有业主的交口称赞。

近日，这个被称为杭州福利最好的小区又干出了一番有点轰动的事，小区600多位业主齐聚，将“业委会成立20周年庆典”开到了省人民大会堂。庆典从下午一直开到晚上，业委会工作总结、文艺演出、抽奖活动，现场气氛活跃，丝毫不比一场大型晚会逊色。

从1991年3月深圳诞生了第一个业委会起，业委会在中国已经走过了27个年头。近年来，业委会已成为社区各种主体中最具有话语权和影响力的主体之一，而业主自治也成为那城市公民社会成长的最主要路径。

二十多年来，业主自治有不同的进展，同时也面临着一些难题。业委会分裂的新闻不时见诸报端。在业委会矛盾频发的当下，兰桂花园业委会的做法有多大意义？是否具备可复制性？作为基层社会治理的一部分，居民参与社区事务的积极性如何调动？业委会又该怎样满足业主需求？兰桂花园业委会作为成功样本，或许可以给这些问题提供一个明确的答案。

最能赚钱的业委会

兰桂花园位于西湖区文新街道竞舟社区，小区共有346户。这个交付了20年的老小区，在绿城物业服务公司董事长吴志华看来，依旧是最值得购买的楼盘。“因为维护的好，跟交付5年的小区一样。”吴志华认为，小区拥有优良的人居环境，主要归功于业委会治理有方。

在许多小区，“物业费”是业主和物业敏感的词。不过这对兰桂花园的业主们来说，并不是什么事儿。因为小区经营得当，业主只需要缴纳30%物业费，剩下的由业委会从小区共有收入进行补贴。这样一算，125方的房子只需缴纳800多元的物业费。在杭州，仅此一家。

物业补贴只是兰桂花园业主们的福利之一。就拿2017年说，小业主年终红包300元、元旦红包100元、老年人五一春游150元、儿童节红包100元等，平均每户每年可拿到3150元福利。有小户型业主算了笔账，自己拿到手的各种福利的总和，甚至超过了缴纳的物业费。

这笔“巨款”来自哪里？

盘活小区资源，是业委会创收主要来源。兰桂花园地处城西核心地带，周边商业发达，靠出租门面房、会所就有一笔不菲的经营性收入。“这么好的先天优势，我们得好好利用起来。”在业委会主任周国柱退休前在摸爬滚打多年，在他眼里眼里，小区任何犄角旮旯都是赚钱的地方，就看如何利用。

比如小区大门附近的业主活动室，占用两层楼，改造后一层作为乒乓室、台球室、业主活动室，另一层出租给饭店；小区南面一排闲置的设备房，合并整合出租；两个自来水增压泵房也改成商铺，一年收入15万；两个游泳池循环泵房改造成商铺，又多十几万营收；小区停车位有偿向饭店错时开放，每年也能多出两三万收入。今年，地铁复建工程完成后，部分商铺进行了优化改造，周国柱又整合重新招租，房租上涨了几十万。

在停车位问题上，业委会也精打细算：在没有车经过道路拐角处增加几个停车位；把原先车位缩短，又挤出几个车位；一户人家在小区有几套房子的，则共用一个车位；有长期外出的业主，业委会通过协调把停车位出租出去。这样一来，138个收费的车位可以提供给170多个业主停车，再加上1200元每年的停车费，每年的停车费也超过了20万元。小区停车位有偿向饭店错时开放，每年也能多出两三万收入。

有了钱，业委会琢磨多为业主办点事实。比如：免费为全体业主安装了自来水1户1表，是全杭州第一家；在小区主干道上安装了32个监控摄像头，当时在绿城城西区域是第一家；在北围墙装上了10年不锈的铁栅栏……

有了钱，周国柱腰杆就硬了起来，为了20周年庆典，他精心准备了2000字的工作汇报PPT。“小区福利我们应该是全杭州最好的。”他说，2018年，兰桂花园的经营性收入预计达到了140万，是2005年他刚接手业委会主任时的10倍。

小区的管理能人

周国柱挖空心思搞创收，赢得了不少业主的信任，在业主们要求下，业委会主任他一干就是13年。

“老周这个业委会主任，放在全杭州也是数一数二的。”月桂花园业委会主任徐纪超经常跑来取经，他认为作为一个合格的业委会主任，综合素质、管理能力、财务知识都要有基础，最重要的是乐于奉献。

周国柱深知其中甘苦，经常是半夜接到业主求助电话，他立刻穿上衣服冲出家门。“业委会主任需要耗费大量精力，这还算小菜一碟，更难的是各方利益的协调摆平。”

2013年，兰桂花园收到公告，地铁2号线工程计划从兰桂花园地下穿过，涉及2栋楼58户居民。最初意见征询期间，业主们强烈的反对。“有54户投票反对，有业主还要求上访，坚决抵制地铁进入小区。”周国柱说。

业委会了解到业主们的想法后，一边积极和地铁公司沟通，一边做业主们的思想工作。业委会还召集小区内多名工程师业主出谋划策，和地铁公司开会修改地铁规划，让地铁线路尽量横穿小区公建部分，避开居民住宅。在街道社区的指导下，兰桂花园业委会专门成立了地铁拆复建工作小组，就业主拆复建补偿方案进行商讨，做好商铺业主和承租户的工作。在业委会思想工作下，大家一致认为“业主们少许的牺牲，是城市发展做出的贡献。”最终方案实施，没有一户业主提反对意见。

“业委会为小区付出的努力我们都看在眼里，老周是实实在在为大家做事。”业主陈瑛居住在影响施工最大的1幢里，窗户下就是工地，吊车、挖掘机离卧室只有5米。每天，她总能在工地上看到周国柱的身影。施工期间，周国柱还和业委会成员们一起，挨家挨户的排查问题。兰桂花园复建期间，他每天在工地上10个小时，并及时在业主微信群等平台发布最新信息。

“在小区治理中，我更觉得业委会不是专门找茬，必须要提高专业度。”像地铁复建工程一样，周国柱经常去找专业人士咨询，遇到具体问题需要跟物业、业主或第三方交流时，就能“有的放矢”讲到点子上。

光细致还不够。如今，“业委会无利不起早”的质疑存在于许多小区中，业主共有收支的管理也成为业主和业委会主要矛盾来源。业委会作为业主大会的执行机构，在小区管理的问题上，如何到位不越位，用权不越权，拿捏分寸体现的正是业委会的管理水平。

周国柱还有另一个原则，就是“业委会坚决不碰钱。”这么多年来，兰桂花园业主共有收支一直都存放在物业的账户中，虽然这样做，要比业委会自己管钱多缴5.5%的营业税。但是账目清明，才能让业主们信任。周国柱说，管理小区工作如同“烹小鲜”，不仅要细致，更要懂得拿捏分寸，掌握火候。

“如果不是有这样得力的业委会，这些繁琐事务都会落在社区工作中。”竞舟社区书记田蓉萍说，各方利益诉求中，业委会成为沟通的桥梁，把大家的心团结起来。

良性互动的养成

业委会多年的苦心经营，让兰桂花园成了大家眼中“别人家的小区”。但在当下，业委会的发展，仍旧面临着许多困境。

相关业内人士表示，目前，在占据城市面积一半左右的居住小区内，业主组织仍处在体制的边缘，其法律地位和组织特征不是很清楚，共有区域的法律确权也相对模糊。目前在许多小区内部，正常换届都很困难。该业内人士认为，业委会要发展，就必须形成固定的议场。要定期选举，产生一个组织去执行议事规则下达成的具体协议。

近年来，针对业委会“组建难、运转难”的问题，竞舟社区牵头成立业委会联席会，同步成立联席会党的工作小组，指导推动联谊会运转，社区、业委会和物业公司形成定期沟通与交流。社区6个小区相互学习交流经验，这样，业委会在工作中遇到瓶颈、困惑和矛盾时，联席会成员能及时提供帮助、献计献策。比如监控设施更新改造、停车方案的优化等规定，都是在几方共同探讨下形成的决定。

“小区建立规则后一起遵守，可以进入良性循环。”周国柱介绍，兰桂花园多项重大工程改造，因为“依规一步步进行”，“刺头”业主无法通过“传谣言”或“找瑕疵”恶搞业委会。

不可否认的是，兰桂花园的成功带有许多不可复制的主观因素。“如果都是周国柱这样的能人当业委会主任，那么社区工作就能轻松很多。”田蓉萍说，业委会主任，可以说是“牵一发而动全身”的关键人物之一。

很多小区都深有体会，业委会的“人选关”一旦把好，社区、业委会、物业“三驾马车”就会形成顺畅的治理机制，整个小区将运转自如。而首要的问题，就在于提醒业主们关注自己身边的公共治理，积极参与业委会的成立与运转。小区不断涌出的新事物、新矛盾，需要业委会不断提升协调解决的能力，也需要社区参与培育和扶持。

“我们希望兰桂花园业委会能起到模范作用，带动其他业委会良性运转。”田蓉萍说，社区搭建小区管理的学习交流平台，以经验丰富的业委会带动新上任的业委会，有了这个平台后，不仅是在会议上交流，私下也可以相互“取经”。

业委会运作中存在一定的灰色空间，引起了一些别有用心人的觊觎，也成为小区业主和业委会的主要矛盾。田蓉萍告诉记者，社区同时建立了共有收支监督指导委员会，是小区的共有收支工作民主自治监督指导机制，共有7位成员，每个小区一位代表，负责监管竞舟社区6个小区业委会每个季度，辖区内小区业委会都要建立收支报表，并报社区委员会备案，接受监督。委员会还要求各小区将业主共有收支情况，每季度在小区内公示张贴，保证全体业主拥有监督权力。如果业委会有发现违规或违纪行为，委员会可责令其改正。

正是拥有良好的沟通平台和监督机制，提倡用规范化、标准化的方式去推进业委会工作。竞舟社区辖区内6个小区业委会均运作良好，不只拥有兰桂花园这样的“明星业委会”，竞舟社区的恩济花园、名仕家园都是被业主称赞的业委会。