随着共享经济的盛行，越来越多的民宿在云南昆明的各个小区如雨后春笋般遍地开花。通过手机APP下单，外出旅游不住酒店，而是住进各具特色的民宿，已经成为很多游客出行住宿的新选择。民宿具有交通便捷、价格亲民、富于人文情怀等特点，颇受游客热捧。然而，在国家没有明确行业标准出台之前，大部分民宿的经营与管理始终处于“灰色地带”，民宿房东、业主、游客三方之间的矛盾时常见诸报端。

民宿房东VS业主：房屋改造之争

民宿作为一种新兴的非标准住宿形式，虽然2015年国家就出台了相关意见，但目前大部分经营者还处在“摸黑走”的尴尬境地。昆明小区内的民宿大多由私人住宅改造而成，涉及到“住改非”问题，留下来许多隐患。位于龙泉路340号的裕沣园小区内隐藏着四五家民宿，小区物管负责人表示，在住宅楼里开民宿的业主并没有和物管进行报备。“原则上是不允许开的，但没有强制性的法律依据，只要业主不涉及，也就只能睁只眼闭只眼了。”该负责人还表示，“民宿装修时对房屋结构肯定做过改造，但物业也只能发一个整改通知给主人，可这没有法律效力，该施工还是继续施工，我们也没有办法。”

除了承重墙的拆建受到明令禁止，其他“小打小闹”式的房屋改造以及由此引发的矛盾，其实并未受到足够的重视。凤凰御景小区的业主许先生讲述了自己的无奈：“我的房是大户型，早些年租给一帮年轻人，用来开‘轰趴’，为了打造开放式格局，就把客厅和厨房间的隔墙拆了。后来又改租给了开民宿的，为了把空间分隔成小房间以便同时让多位客人入住，不仅重新建起客厅和厨房的隔墙，还在客厅与阳台、客厅与餐厅间建墙，然后开门洞。”当被问及上下楼住户是否知道房屋的改造时，他表示其余住户并不知情，只当是普通的装修。

中策装饰集团旗下家装企业宅速美工程部经理胡犇指出:“如果同一栋楼的多户居民都对墙体进行拆改，必然破坏建筑结构的整体性，会大大降低楼体的抗震力。”然而在民宿扎堆的小区内，多家民宿往往集中于同一单元楼，民宿对房屋的改造将对整栋住宅的安全造成不小的隐患。

游客VS业主：资源与安全的保卫战

“自从2015年以后，小区里的民宿就开始多了起来，现在几乎每一期都有十多家，外地的人和车进出频繁，管理起来很麻烦。”五华区上东城小区的保安反映。小区告示栏上贴着“外来人员和车辆请登记”的提示语，但该保安说：“游客都说自己是民宿主人的好友，只做短暂停留，没办法阻止。”因此，安保方面只能尽可能多巡逻、多提醒。

莲景苑小区还发生过民宿与居民“抢电”的问题，“民宿分隔成若干个房间，每个房间单独安装电表，一户就有多个电表，用电高峰的时候就容易跳闸。”业主陈女士说。“虽然后来物业重新排线，这个问题解决了，但是当时一到做饭、烧水就断电，持续了大半年，很是烦心。”

老小区墙壁隔音差、车位本身稀缺，改造为民宿后，冲突更为突出。北门街171号云南大学东一院曾是云南大学本部的教职工宿舍，至今已建成40年以上，是不折不扣的老房子。“文艺青年”范儿的民宿在东一院内扎堆，退休老教授们不胜其扰。“我知道的就有四五家，每栋都有，我楼上就有一家。”宋老师是云大退休教师，家住东一院一楼，“来住店的年轻人找不到，常常问到我这儿，还要替他们指路。”

今年世界杯期间，游客在二三楼通宵看球赛，老式砖混结构墙壁难以隔离电视声、人声，也曾经常遭到周围住户的投诉。

噪音大了，车也更难停了。东一院内没有专为业主规划的车位，居民楼下狭窄的一侧空地是唯一的“停车场”，且仅能容纳十辆车左右，满员后保安就不再让车进入。“见到不认识的车会拦下问一问，但住宿的车辆都会让他们进去。”据了解，东一院旁最近的停车场位于500米外的云南大学南门门口，上下要经过极陡的丁字坡，平添了出入的麻烦。

民宿房东VS游客：恶意差评的“互相伤害”

“做民宿是因为怀宝宝了，不能继续上班，在家人的支持下索性就开了这家店。”昆明莲瑞主题公寓的老板娘杨琳（化名）一边说着，一边利索地收拾着客房。莲瑞主题公寓坐落在莲花池正街96号莲景苑小区4栋，毗邻云南大学、云南民族大学等高校，旁边还有翠湖、圆通山等景区，生意红火。”今年三十出头的杨琳，涉足民宿已经四年了，她坦言：“吃这一行饭，真不像外人想的那么简单。”

半夜客人晚归、对客房设施的损坏、停车与行李搬运等问题都曾难倒过杨琳。但最令她愤懑不平的还是客人的“恶意差评”：“不少客人嫌房屋结构奇怪、空间小，转头就给我差评。我和客人解释过，我们用来做民宿的房间大多是公寓楼里的小户型，房屋构造就是原本户型的结构，是正常居家格局。这种结构我不能改变，怎么能因此给我差评呢？”

与杨琳的委屈形成对比的，是给出差评的客人的无奈。位于莲景苑小区的另一家民宿“花居公寓”也常收到客人的差评。在美团、途家等民宿短租平台上可查看到游客对花居公寓的评价，大多都带有“太挤了”“住客太多相互干扰”一类的字眼。

正在办理退房的黄女士一行四人说，花居公寓人为地将三居室用屏风隔开，形成两个套间，带有两个卧室的套间通常住进四人甚至是六人，带厨房和一个卧室的套间则开价较高。“老板之前说过有可能是男女混住（三居室）的，还好这次没有碰上。但用屏风隔开房间，住起来很是别扭，怕对面窥探自己的隐私。”最终黄女士在平台上给出“一般”的评价。

花居公寓的老板说：“隔开房间后，人均价格就低了，减轻游客的负担，我也能多赚钱。选择了便宜的房间，就应该考虑到可能出现的拥挤。”

民宿VS民宿：同质化竞争如何胜出？

据统计，截至2017年，国内大陆客栈民宿总数高达42658家，其中云南以6466家的数量位居全国首位。如何提高吸引力与自身特色？昆明市一众民宿与青年旅社各出奇招。

青旅的住宿条件和私密性都差一些，但价格更为实惠，因此青旅也成为“穷游一族”和“背包客”的首选。大学生王诗（化名）第一次来昆明就选择了昆明倾城国际青旅。“旅店就在翠湖边，每晚只要五十，但附近的民宿，一晚的房费要上百元，不太划算。”她老道地说。

青旅中多人混住的房间如同大学宿舍，能让旅途中的年轻人们迅速打成一片，不少人在住店的过程中交到朋友，这也是他们日后一直选择青旅的原因。但是，民宿也具备一些青旅无法替代的优势，民宿选址考究，一般靠近地铁和景区，“管家式”的服务和便捷的交通条件是民宿赢得亲子游旅客的法宝。

来自贵州的陈女士入住了建设路180号协信公寓2幢的锦荣精品酒店，这里邻近地铁，出行十分方便，“民宿服务人性化，房间里提供生熟普洱茶供我们选择，很贴心。带着小孩，住一个家庭房感觉比青旅方便些。”

来自云南大理的杨淑是入住民宿与青旅的常客，但当家里有长辈随行时，她还是选择入住民宿。“年轻人可能觉得没有什么，但长辈还是希望有一些私人空间。”王诗也表示，民宿的公共空间更大，不少民宿带有收费使用的厨房和桌游室，结伴旅行时，大伙儿可以一起做饭、玩桌游。相比青旅，更能创造难忘的回忆。

“玻璃晴朗 橘子辉煌 | 一环内翠湖商圈北欧风公寓”“猫的后院之灰 | 出门即翠湖”“Lily的植物园 | 滇池ins小清新房”······这一系列文艺而抓人眼球的名称背后，都有一个共同的标签：适合拍照。

95后姑娘顾明（化名）有自己挑选民宿的一套办法，“绿植较多的极简风、工业风、少女心满满的粉红色调风格，是最上镜的，发到社交平台上也比较’网红’。”旗帜鲜明的装潢风格是公寓式民宿应对同质化竞争的法宝之一。

比起千篇一律地从交通方便、价格实惠、干净整洁等方面强调自身优势，在天君殿巷社区经营民宿的宋女士说，自家民宿主打的是“北欧ins绿植风”，请了设计师对照国外网红民宿的室内装潢打造，自营业以来，只要周末，基本是满房。“有客人问我，能不能只租白天，因为只是为了拍照过来的。她们抬着’长枪短炮’进来拍，基本都不会弄乱东西，收拾起来也很方便。”

律师VS民宿：小区开民宿不能违反法律规定

小区民宿作为一个新兴事物，正经历着“阵痛期”，整个行业隐忧与希望并存。采访中，有的店家可以提供营业执照，有的属于房产公司运作，还有一部分属于无证经营的个体户。可是，由于现行法律中没有明文规定客栈经营的场所选址，也没有界定开在小区里的客栈是否合法合规。

对此，云南凌云律师事务所律师李春光表示，利用小区住房开民宿，住宅商用不能违反相关的法律规定。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”另外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：业主或房屋使用人在开设前，应当至少经本栋建筑物内的其他业主同意。

李春光还表示，在小区里开民宿还要遵守小区业主公约的规定，“但民宿存在监管盲区，建议相关部门明确界定这一行为，包括民宿可以开在哪、应该怎么开等一系列问题，将其纳入监管范围之内。”

民宿经营者许琥（化名）认为，民宿应该告别野蛮生长，走精品化、精细化、差异化的道路；要合法、合规经营，从“地下”转向“地上”，让小而精、小而美的民宿成为云南特色旅游文化的名片，是民宿主、游客与业主共同的心愿。