物业典型案例分析之运行17年的业委会
2020-09-0914466
导读
业委会是参与小区治理的重要主体，业委会的规范运行直接影响到小区的和谐稳定。今天，我们来看通州区运河园小区已经运行了17年的业委会，是如何履职开展工作，共同解决小区难题，维护小区业主利益的案例。
基本情况
运河园小区地处通州区通运街道，于2002年建成,共有9栋楼，437户，41个楼门，常住人口1030人。小区业委会于2002年底成立,至今已正常运转17年有余，业委会由委员7人组成。本届业委会在2018年11月，经过运河园小区业主投票选举，并在居委会的见证下，顺利完成换届并正式组建第五届业委会。目前主任1名，副主任2名，执行秘书长1名，委员3名。小区原由北京东方之星物业管理有限公司提供服务，2019年8月，小区在党建引领协商自治的框架下，在街道、社区的指导监督下，通过业主共同决定，成功实现物业公司平稳更换，现由北京微联物业服务有限公司提供服务，运行良好。
主要做法
(一) 合法合规成立业委会,形成居民自治局面
一是组织重视，成立业委会服务居民。小区业委会自2002年成立，由开发商、业主申请，在街道党工委指导下筹建而成，运河园社区居委会于2006年4月成立，自此业委会换届在社区党建引领、监督下进行。由于代表小区所有业主权益，业委会在小区内威信高，召开业主大会，代表业主解决了“阳光遮挡索赔事件”“噪音扰民索赔事件”“海绵工程进驻事件”“更换物业事件”等等，得到了广大居民的一致认可，已经逐步形成居民自治的良好局面。
二是组织监督，更换物业居民点赞。业委会及时向社区党组织汇报工作进展，社区党组织第一时间反馈至街道党工委，保证每个节点、每个任务有监督、有指导，扎实推进。在此次更换物业过程中，社区始终坚持以党建为引领，在通运街道党工委的领导下，通过提供专业力量，顺利圆满地完成物业交接，避免了小区无物业管理“空白期”的出现。
(二)建立议事协商机制，未诉先办
一是居民议事协商。运河园社区党总支成立了“居民议事厅”，每月25日进行议事协商，5-10日为居民发现问题上报问题的集中时间段。此外，社区每天两人一组到小区巡视，发现问题，能够现场处理的现场进行即时解决，不能解决的，上报街道，社区全程跟踪事态进展。
二是物业议事协商。通过此次更换物业，社区愈发了解到议事协商的重要性，因此不定期组织物业、业委会进行协商，形成常态化协商机制。通过“3+X”议事协商机制，即居委会、业委会、物业以及针对某事的居民代表，将小区内发生的问题、矛盾消融在小区，达到“未诉先办”，切实解决居民身边问题。
（三）主动与社区沟通，与居民协商共治
一是业委会带头组织居民座谈。微联物业公司在向通州区住建委报到后，主动及时与社区沟通，业委会带头召开居民会议，社区居委会共同参与，对本次物业更换以及今后小区的发展与居民代表达成共识，取得居民认同，为后期开展相关工作奠定了坚实基础。
二是发挥党员在业委会组建、换届、运行中的积极作用。运河园小区业委会1名党员在更换物业过程中，积极配合社区党组织开展物业选聘工作，带动业委会委员从最初抵触街道和社区指出选聘物业过程中的不当行为，到最后给街道送来感谢的锦旗，为今后的社区、业委会、物业和居民的共建共治工作奠定了基础。
三是带动社会组织弘扬正能量。通过构建纵向、横向的组织网络把群众组织起来，进行宣传、教育、引导，充分发挥党员的先进性作用，构建和谐、合作的物业与居民关系。小区成立的6支社会组织队伍在反映居民诉求、弘扬正能量、社区协商等工作中发挥了积极作用。
案例解读
业委会是参与小区治理的重要主体，业委会的规范运行直接影响到小区的和谐稳定。《北京市物业管理条例》对业主大会、业委会的权责进行了明确，同时明确街道（乡镇）要指导、监督业主大会、业委会、物管会依法履责，通州区运河园小区在通运街道和属地社区的指导下，规范业主大会、业委会运作，建立起业委会和物业企业之间良性互动机制，通过定期召开沟通协商会议等方式加深理解互信，共同解决小区难题，维护小区业主利益。
普法进行时
参考《北京市物业管理条例》第五条。
第五条：本市支持在物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项。
供稿部门：物业专班
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