为切实维护业主合法权益，提高业主委员会自治能力，规范业主大会、业主委员会日常运作，确保物业管理活动正常开展，有效减少物业管理矛盾纠纷，促进社会和谐稳定，依据《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和《赣州市住宅小区物业管理办法》以及中央扫黑除恶专项斗争工作部署，现就指导街道办事处（乡镇人民政府）开展小区业主组织建设等有关事项通知如下：

一、规范业主大会筹备行为

1．督促建设单位、物业服务企业履行报告和协助义务。各县（市、区）物业行政主管部门要按照《江西省物业管理条例》第十二条规定，对于房屋出售并交付的建筑物总面积达到50%以上的住宅小区，督促建设单位书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会，并按规定提供相关资料。建设单位未履行报告和提供资料义务的，各县（市、区）应当依据《江西省物业管理条例》第七十六条规定依法查处。建设单位、物业服务企业未按照相关法律规定提供业主名册等资料的，各县（市、区）物业行政主管部门要督促限期整改，逾期仍未整改的，依据相关法律法规依法查处。街道办事处（乡镇人民政府）可向不动产登记机构申请查询业主姓名和房屋面积。

2．指导组建首次业主大会筹备组。对于符合成立业主大会条件，且物业管理区域已备案的，各县（市、区）物业行政主管部门应当指导街道办事处（乡镇人民政府）按照《江西省物业管理条例》第十三条规定，依法指导、协助和监督业主组建首次业主大会筹备组。

（1）街道办事处（乡镇人民政府）应当在听取业主意见的基础上，根据物业管理区域规模、物业类型、业主户数等因素，确定业主代表人数、名额分配及产生办法；按照筹备组业主代表资格条件核实报名参加筹备组的业主身份。

（2）业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。筹备组业主代表未履行《江西省物业管理条例》第九条规定义务的，或者伪造业主签名推荐的，街道办事处（乡镇人民政府）应当取消其参加筹备组的资格。

3．指导筹备组依法开展筹备工作。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任或委托属地社区代表担任；筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持；筹备组成立后应集中学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则；筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外；筹备组业主成员资格应符合《江西省物业管理条例》第二十一条规定；筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意；筹备组会议应当制作书面记录并存档，筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告；筹备组应当按照《江西省物业管理条例》第十四条规定做好筹备工作；首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则相关内容应相一致；筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。

二

规范业主大会表决过程

1．业主决定事项。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定由业主共同决定的事项，应当由业主大会或其他方式依法决定，不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定。

前期物业服务合同期限届满前解聘物业服务企业，并选聘新物业服务企业的，业主委员会应当将解聘物业服务企业和选聘新物业服务企业作为一个表决事项，提交业主大会会议表决。选聘新的物业服务企业的，业主委员会应先在物业行政主管部门查询拟选聘物业服务企业的备案与信用信息情况，选聘工作可参照我市前期物业管理招标投标程序进行。

2．信息公开渠道。在筹备成立首次业主大会和组织召开业主大会会议期间，按照物业管理相关法律法规规定，应当向全体业主公告、公示、通知的事项，筹备组可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公布，或者按照临时管理规约约定的其他方式告知全体业主。公开事项内容较多的，可以通过微信群、公众号等方式向全体业主公开，征集业主意见，接受业主监督。

3．业主大会会议形式。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议；业主代表在参加业主大会会议前，应组织所代表的幢、单元、楼层的业主召开会议或征询意见建议。业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

4．规范书面征求意见形式。业主大会会议表决采用书面征求意见形式的，应当采用记名投票的方式；书面的选票、表决票应当由可以行使表决权的人签名；表决意见包括同意、反对、弃权3种；筹备组应当设定合理投票期限，在发出会议通知时一并通告全体业主。任何人不得伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名。

5．规范统计表决结果。筹备组应当邀请若干名业主担任监票人、唱票人、计票人；采用集体讨论形式的，筹备组应当组织监票人、唱票人、计票人当场统计表决结果；采用书面征求意见形式的，筹备组应当与监票人、唱票人、计票人于业主大会会议投票期限届满后，及时对业主的选票、表决票进行查验统计，查验统计结果由监票人、唱票人、计票人签名确认并加盖属地社区公章；选票与票箱应存放于属地社区，当日不能完成选举与统计的，应予以封存并由监票人、唱票人、计票人签字确认；筹备组成员、业主委员会委员、业主委员会委员候选人及前述人员近亲属不得担任监票人、唱票人、计票人。

6．规范公示表决结果。表决结果应向全体业主公示，公示内容应当包括已参与表决业主的房号、专有部分面积、表决意见，以及全体业主表决意见的汇总结果等。采用集体讨论形式表决的公示期应不低于7日，采用书面征求意见形式表决的公示期应不低于30日。公示业主大会会议表决结果同时，筹备组还应当通告对表决结果异议的处理方式，包括异议的受理方式、受理期限、处理方式、处理期限等内容。

7．妥善处理表决结果异议。对业主大会会议表决结果有异议的，可以按照下列方式处理：

（1）异议提出人应当在表决结果公示期间，实名向筹备组提出书面异议。公示期满后提出异议的，筹备组可以不受理。

（2）筹备组应当在业主大会会议表决结果公示期间或者公示期限届满之日起规定时间内对异议进行处理。

（3）业主提出查验书面的选票、表决票的，应当向筹备组出示业主的有效身份证件和有效产权文件；筹备组应当在本项第（2）项要求的期限内，将相应业主的选票、表决票供其查验。经查验，发现选票、表决票不是具有表决权的人签名，或者选票、表决票的表决意见与公示表决结果不一致的，筹备组应当重新统计表决结果。

（4）业主、物业服务企业、建设单位对表决结果公示的业主人数、专有部分面积等业主投票权数提出异议的，筹备组应当在第（2）项要求的期限内进行核实。经核实，公示的业主投票权数不符合《江西省物业管理条例》第八十八规定的，筹备组应当重新统计表决结果。

（5）重新统计表决结果的，筹备组应当向全体业主通告重新统计的表决结果，通告内容应当包括变更的表决意见、变更的投票权数和全体业主表决意见的汇总结果等。

（6）筹备组确认异议不成立，且决定不再重新统计表决结果的，应当将处理决定书面告知异议提出人。

（7）筹备组未按照上述要求进行处理的，异议提出人可以向街道办事处（乡镇人民政府）投诉，街道办事处（乡镇人民政府）应予以调查并将调查结果书面告知异议提出人；异议提出人对调查结果仍有异议的可向县（市、区）物业主管部门提出复查申请，复查结果与调查结果一致，对复查结果提出再复查申请的将不再受理；筹备组违反法律法规的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期改正，并通告全体业主。

三、规范业委会委员资格和行为

1．依法产生业主委员会委员候选人。业主委员会委员候选人可以采取业主联名推荐、业主自荐等方式向筹备组报名。筹备组应当核查业主委员会委员候选人资格条件，取消不履行《江西省物业管理条例》第九条与不符合第二十一条规定资格条件的候选人。与物业服务企业有利益关系、违章搭建行为、未履行业主义务、失信被执行人等人员应限制进入业主委员会。

2．规范业主委员会委员行为。业主委员会委员不得有《江西省物业管理条例》第二十八条规定的禁止行为。业主委员会应当加强自律，对业主委员会委员存在规定禁止行为的，业主委员会应当中止其委员职务，并组织召开业主大会罢免其委员职务。业主委员会不依法履行该职责的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令其限期改正，并通告全体业主；业主委员会逾期不召开业主大会的，由居民委员会组织召开。

3．规范补选业主委员会委员和换届选举业主委员会。《业主大会和业主委员会指导规则》规定，应当按照下列方式补选业主委员会委员和换届选举业主委员会：

（1）业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足5人的，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当在上述情况发生之日起3个月内组织召开业主大会会议补选。

（2）业主委员会任期届满6个月前，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

（3）业主委员会未在规定时间内组织召开业主大会会议补选委员或者换届选举业主委员会的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令其限期组织补选或者换届选举，并通告全体业主；逾期未组织补选或者换届选举的，由居民委员会组织。

4．监督业主委员会履行备案义务。街道办事处（乡镇人民政府）应当按照《江西省物业管理条例》第二十二条、第二十九条规定，监督业主委员会及时履行备案义务，对提交的备案资料应以小区为单位予以建档并保存于属地社区，供相关小区业主与县（市、区）物业主管部门查验。

5．监督业主委员会依法履行职责。业主委员会应当按照《物业管理条例》等法律法规依法履行职责，要建立定期接待制度，及时了解业主、物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督；要建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管；要建立信息公开制度，按照规定及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项，定期公布专项维修资金和公共收益的收支情况，接受业主查询所保管的物业管理信息等。

四

提高业主组织的履职能力

发挥党员的先锋模范作用。鼓励党员在社区亮明身份，发挥模范带头作用，主动参与业主组织建设和活动，为所居住的物业小区和谐稳定尽一份责任。鼓励和支持具备党员政治面貌的业主、离退休干部、居民委员会成员的业主通过法定程序成为筹备组业主代表、业主委员会委员，发挥模范带头作用，依法履行职责。街道办事处（乡镇人民政府）应定期对社区居委会、业主委员会进行物业管理相关法律法规知识的培训等，各县（市、区）物业行政主管部门应予以指导和帮助。

五、强化业主大会、业主委员会日常活动的指导和监督

业主大会、业主委员会应按照《物业管理条例》第十九条、第二十条规定开展工作，并接受属地街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督。对举报业主委员会委员或业主委员会有组织有预谋地以解聘物业服务企业为由，向物业服务企业敲诈、勒索钱财或恶意诽谤物业服务企业，煽动业主聚集上访，恶意干扰阻碍物业管理工作开展的线索，各县（市、区）物业行政主管部门应按照扫黑除恶专项斗争要求及时办理，一经查实，坚决依法依规处理。

六、加强部门联动，强化行业监管

各县（市、区）物业行政主管部门要加大对建设单位、物业服务企业不履行支持、协助业主组织建设义务和侵占业主合法权益的违规行为的查处力度，同时对其行为给予企业和从业人员不良行为信用扣分，实施失信联合惩戒措施。

对在物业管理区域范围发生恐吓、聚众闹事、暴力伤害等严重扰乱公共秩序行为的，以及在互联网群组发布、传播谣言和扰乱社会秩序，破坏社会稳定信息的，街道办事处（乡镇人民政府）要及时向当地政法委、扫黑办、公安机关报告。

七

加大物业管理宣传力度

各县（市、区）物业行政主管部门要联合街道办事处（乡镇人民政府）采取多种方式，广泛宣传物业管理政策、法规，提高广大群众对物业管理的认识，树立物业服务消费意识，营造共建共治共享的小区治理氛围。同时要加强与宣传部门的沟通联系，指导督促新闻单位和网络等各类媒体正面宣传，客观报道物业服务纠纷，引导业主在物业管理活动中自觉履约守规，理性维权。