摘要：我国物业管理发展到今天，取得了不少成功的经验和成绩，但目前存在的问题也不容忽视，尤其是业主委员会在组建、管理和运作过程中仍有不少不规范的现象，这就需要物业管理企业、业主、政府主管部门、居委会等相关各方共同努力，不断改善业主委员会的现状。

近年来，随着我国物业管理的深入发展，业主大会和业主委员会的相关工作也不断完善。但同时，也必须正视物业管理市场还不够完善，还需不断培育的现实：物业管理还存在一些问题，整个行业的市场观念和市场意识比较淡薄；法律观念和责任意识不强；物业管理从业人员素质、服务技能、服务水平比较欠缺；业主委员会运作尚须规范；业主的住宅消费观念尚须更新；服务高品质、收费福利化之间的矛盾比较突出；物业使用违法行为的处罚程序繁杂，查处力度不够；物业管理界定不清，职能不明，尚须进一步理清。其中尤为突出的业主委员会问题，困扰着物业管理企业，使物业管理的发展受到了很大的阻力。

业主大会制度作为物业管理的一项重要制度，业主大会及业主委员会运作是否规范有序，关系到物业管理全面发展和规范运作能否实现。业主委员会对维护业主自身的合法权益具有重要意义，在维护广大业主的利益，在沟通、协调业主与物业管理企业之间的关系，以及化解矛盾的过程中起到了重要作用。

从业主委员会的实际运行来看，按照小区成立业主委员会的要求，必须交房后入住达面积达到小区建设面积50%以上，方可启动业主委员会筹备小组，起草相关文件，召开业主大会。经小区1/2以上业主、1/2以上面积同一时间、同意地点选举投票通过，业主委员会方可成立。操作上难度非常大，很多小区业主一户一户宣传，历经几个月乃至几年方能成立业主委员会。故全国成立业主委员会率普遍较低。

业主委员会成立后，业主委员会成员基本上没有薪酬，实行义务工作，只有付出没有回报，属于清廉型组织。业主委员会成员自掏腰包贴钱运营成为普遍现象。大多数业主委员会在维护业主合法权益，实施小区自治管理，监督物业管理公司实施物业管理，管理专项维修资金、及时沟通与协调业主与物业管理公司关系等方面发挥了一定的作用。但也有一定比例的业主委员会较不规范或无法规范地开展工作，对小区的和谐带来了负面影响。

业主委员会在组建和管理中常有以下三个方面的问题：

一是组建难以形成合力。开发商、业主代表、街道及居委会、政府主管部门代表在筹备过程中各自的地位和职责不够明确，很多环节出现脱节，推诿现象频频发生，最终导致业主委员会的“难产”甚至是“流产”。

二是组建过程有待简化。从推选业主代表、产生业主委员会委员候选人到起草业主公约，特别是推荐筹备组、委员候选人等工作，过程相当繁杂，一般都要花几个月甚至是半年的时间，有时往往一年也难以完成。

三是业主彼此陌生不愿意成立业主委员会。由于商品房业主来自社会各个地方，入住后往来较少。业主委员会成立选谁不选谁，谁能办事谁负责任，个人履历、修为等等无法判断，导致业主参与积极性不高。加之对不熟悉人，代为行使权力的不可确定性，导致很多业主对成立业主委员会不理解。另一些小区成立业主委员会后的不作为、乱作为，也是业主不愿意召开业主大会，选举业主委员会的原因。

四是业主委员会人员失控。由于业主委员会对维修资金的使用，物业管理公司的选聘等重大事项有一定的支配权，部分小区的委员还可以领取津贴，不少业主觉得当上业主委员会委员是有利可图的。因此这些业主想方设法进入业主委员会，造成业主委员会人员失控，推选时各种矛盾突出，真正想为业主做事的业主反而进不了业主委员会。人员失控也导致后期在物业管理活动中，业主自我管理、自我约束的作用不能规范发挥，或者为了一己私利，最后“隐患”无穷。

业主委员会在运作过程中也常有以下三个方面问题：

一是缺少制约和监督机制。一些业主委员会内部权力膨胀，不能代表业主利益，少数服从多数的原则也得不到体现，业主对业主大会、业主委员会的信任度下降，使得业主委员会的作用难以真正发挥。

二是自律机制不完善。尽管有关法律及章程对业主、业主大会及委员会的权利义务、职责有明文规定，但较为笼统和简单。小区虽然也有业主公约，但是重权利、轻义务，在行使权利方面随意性较大，越位现象普遍存在，出现问题责任难以追究。

三是委员责任意识不强。遇到难事、烦事，一些委员缺少处置的办法，由于能力所限，不规范的情况时有发生，甚至有动辄将辞职挂于嘴边，缺乏责任心，导致业主大会及委员会名存实亡，无法有效运作。

分析业主委员会从组建到运作的这些问题，原因是多方面的：相关规定配套不齐全，缺少可操作性；认为业主委员会没有上级、无人能管；一些委员自身业务水平不高，但又不愿接受小区居委会及行政主管部门的监督和指导；一些业主委员会在处理小区日常事务上不按规定程序行事；业主委员会的监管主体不明、措施缺失、力度不够；虽然业主、居委会、街道、房产管理部门等是监管主体，但管人与管事难以有机结合。对于业主委员会的不作为、乱作为的责任追究缺乏一种手段、机制的保障。

鉴于以上业主委员会的一些现状，笔者认为可以从以下几个方面进行探索：

一、依托移动互联网手机端“业委会”。方便业主召开业主大会，方便业主随时随地参与，随时随地投票选举。线上了解业主委员会候选人信息。由于流程清晰可查，可做时候核对查询。对瑕疵业主投票情况，进行二次修改补正，一次完成业主委员会的备案手续。

二、依托移动互联网手机端“业委会”。方便业主委员会在线办公。改以往固定办公场所，为移动式办公场所，让小区有能力的人，能够随时随地处理小区业主委员会各项事务，随时随地召开办公会议。

三、依托移动互联网手机端“业委会”。改变议事方式，将业主委员会提出议事，改业主委员会代业主行使权力，为业主发起议事，业主委员会审核议事事项，业主随时随地参与讨论议事事项，议事事项公开透明，议事过程、结果随时可查，议事完成，按照少数服从多数，未投票视为弃权票的原则，由业主委员会代为执行业主权力。

四、加强对业主委员会成员的培训。由于业主委员会成员都是兼职工作，往往对物业管理行业了解不多，可以定期开展业主委员会成员的业务培训，特别是相关的政策法规的培训，明确业主委员会的权利和义务，摆正业主委员会在小区物业管理中的位置。

五、建立监管体制与机制，把好人选关，探索业主委员会由居委会统一管理的运作机制。业主委员会虽是群众自治组织，但也应纳入相应的管理轨道，根据现有业主委员会的现状，考虑到社区的统一管理及社会的稳定，将业主委员会划入居委会统一管理的模式可以进行尝试。当然，作为房地产行政管理部门，也应在平时加强对业主委员会的业务指导，积极引导业主委员会向健康有序的方向发展。同时，要严格把关，对类似物业管理权公司的选聘、业主委员会委员的选举等重大事项进行最终评估。

六、依托移动互联网手机端“业委会”。建立居委会、街道办事处在线巡查机制，对各业主委员会在线办公情况，进行线上巡查巡视，线下上门指导纠正。将业主委员会的各种违法行为控制在前端，监督规范业主委员会的良性运行。通过运作机制的调整，把业主委员会运作规范起来，使之发挥应有的积极作用。在日常运作的监管方面，突出街道办事处的综合协调作用，突出主管部门的业务指导作用，突出居委会的实时监督作用，来实现业主委员会运作监管的制度化、规范化和长效化。