业委会主任把公共场地出租十年 我们毫不知情

问：我们小区业主委员会主任把小区的公共设施场地出租给房产中介公司，并且租赁合同一签就是十年。我想问，他有这个权利吗？

我们小区业委会每三年就要改选的，如果这个租赁合同已经生效，就没有办法改变了吗？这件事大部分业主是不知情的，业主有什么办法维护本该享有的权益？

律师：郑若阳 浙江汉鼎律师事务所主任。杭州市建筑设备租赁商会副会长，浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会委员。

答：根据你的描述，解答如下：

首先，业主委员会主任有权将公共设施场地出租给房产中介公司吗？

将小区内公共设施、场地出租给房产中介公司，属于利用共有部分进行经营的情形，根据《物权法》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》以及《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规的规定，此事项应当由业主大会决定。业主委员会主任是没有权利私自出租的。

其次，业主委员会主任的行为侵犯了业主的什么权利？业主可以通过哪些途径维护自身权利？

业主委员会主任的这种行为侵犯了业主的知情权、建议权、决定权。在这种情况下，业主可以及时召开业主大会，业主大会有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业委会主任所做的决定，且有权改选业主委员会主任。同时，业主大会也要及时将决议进行公示，并且将撤销业委会主任决定将公共设施出租给房产中介公司的决议函告房产中介公司。如果协商未果的，还可向人民法院起诉解决。

最后租赁合同的期限是10年，而业委会每三年改选一次，如果租赁合同已经生效，业委会的改选是否影响租赁合同的效力和继续履行？

就我们这个事情而言，因为业主委员会主任无权将公共设施、场地出租给房产中介公司使用，如果业主大会对此不予认可、予以撤销，那租赁合同是不会发生法律效力的。但如果是正常情况下，业主大会依法根据业主大会议事规则，作出将公共设施、场地出租给第三人使用的，业委会的改选属于内部管理变动，不涉及合同法律主体的变更，因此不会影响租赁合同的效力和继续履行。