开发商迟迟不按规定配置物业管理用房，停车位开放数量不合理，小区业主委员会多次找开发商协商无果，最终将开发商告上了法庭。去年6月5日，西宁市城东区人民法院公开审理了这一起业主委员会与开发商的纠纷案。

案起缘由

位于西宁市城东区的翠天小区，由青海三禾房地产开发有限公司（以下简称三禾公司）承建，于2010年后交付使用。终于搬进新房的业主内心高兴不已。然而搬进去没多久，业主发现，三禾公司并没有按照西宁市住房保障和房产管理局核定的面积留足物业用房，而是把16号楼地下一层的面积为647平方米的房屋作为物业管理用房。按照相关规定，翠天小区核定的物业用房面积应为964.52平方米，位置在小区7号楼夹层。由于住户入住不久，因此一直没有派出代表与开发商协商。直到2016年5月，小区业主召开会议，决定成立业主大会并选举产生了业主委员。

业主委员会成立后，委员会负责人章智找到了三禾公司协商物业管理用房这个问题，但多次协商后，三禾公司都以已经安排了物业用房为由拒绝了他们的要求。

一方面物业管理用房还没有得到解决，另一方面停车位不足的问题也深深影响着小区居民的正常生活。据悉，小区共有1776户业主，但只有346个停车位，停车位严重不足。之后，三禾公司便把人防工程作为地下停车位高价出售给业主。针对这种情况，很多业主只能在邻近小区寻找停车位。为了解决停车问题，业主委员会多方协商，三禾公司也仅同意再开放15个地下停车位进行出租，租金以每月480元的价格收费，比邻近小区高出许多。

不仅如此，小区业主委员会成立后，三禾公司依旧继续占有小区房屋竣工验收资料、设计图纸等小区档案材料和公共设施资料，并在未经业主大会和业主同意的情况下，在小区设计规划图之外擅自利用业主公共区域在小区西南角建了5个车库。

面对三禾公司这一系列行为，委员会负责人多次尝试协商，但都没有得到妥善处理。因此，为了维护自身合法权益，翠天小区业主委员会将三禾公司告上了法庭 ，要求三禾公司配置物业用房，将人防工程作为地下停车场全面向业主开放出租，同时将小区档案材料、业主上缴的房屋维修资金的账务资料等交由业主委员会保管，并将5个车库拆除。

对簿公堂

2017年6月5日，西宁市城东区人民法院公开审理了此案。

庭审中，被告三禾公司辩称，翠天小区物业服务用房面积经西宁市住房保障和房产管理局核准为671平方米，而非原告主张的964.52平方米；而且目前公司已经配置在小区之中，物业服务企业可以随时移至该处。同时，根据相关法律规定，人民防空工程中的防空地下室工程，平时是由投资者使用或按照有关规定进行维护、管理和使用，所以翠天小区的人防工程并非小区业主共有部分，应当依法由开发商管理、维护和使用，并且人防工程并没有规划为地下停车场，原告翠天小区业主委员会要求开放，是混淆了权利主体。

原告翠天小区业主委员会请求交付竣工验收等资料，被告三禾公司早已按照有关法律规定移交给物业服务企业，原告再次主张，是混淆了被诉主体。至于财务资料，原告无权主张。

对于拆除5个车库，业主委员会并没有权利提起诉讼，有权提起的主体应为业主大会或全体业主，而且是否属于违法建筑，应当由有关行政主管部门认定，原告的请求超出了司法裁判的范围。

基于此，被告三禾公司认为原告翠天小区业主委员会起诉无事实根据和法律依据，起诉既存在主体不当问题，也存在一案多诉问题，请求法院依法予以驳回。

法槌落定

庭审后，法庭组织双方当事人前往涉案翠天小区对双方诉争的小区建筑及建筑空间进行了实地察看，现状如下：

小区物业公司办公地点在16号楼地下一层。12、17号楼地下一层，部分堆放有杂物，内有各种管道布置，进出口与业主楼道进出口共用，1-4号楼地下一层人防工程部分建有地下车位。

根据以上事实和对双方提交的证据认定，法院对原告的各项诉讼请求作出以下裁判，法院认为：关于原告翠天小区业主委员会要求被告配置物业用房的诉求，因被告三禾公司已为涉案小区配置了物业用房，物业公司对此安排并未向被告或原告业主委员会提出异议。原告以自己的名义要求被告按房管部门的批复配置物业用房，其请求缺乏根据，不予支持。

关于原告翠天小区业主委员会要求被告三禾公司应将人防工程作为地下停车位全面向业主开放出租。经实地察看，诉争人防工程已建成停车位。在察看过程中，据小区物业公司人员与原告人员介绍，双方争执的重点在于租金的标准，而非是否开放停车位的问题。因该处地下建筑既已建成地下车位，应当向小区全体业主开放。至于收费标准，如原告方对被告或物业公司确定的收费标准存有异议，应当通过协商或向有关政府物价监察部门投诉，但被告不得以只售不租的理由拒绝业主对停车位的租赁要求。被告作为该处物业的建设方，有能力决定停车位的处置方案，原告向被告提出此项请求主体适格，请求合理，应予支持。

关于原告翠天小区业主委员会要求被告三禾公司移交有关建设资料，被告认为，根据物业管理条例第二十九条的规定，被告已将有关资料移交物业服务企业，原告此项主张应向物业服务企业提出，被告此项抗辩主张于法有据，法院予以采纳。

关于原告翠天小区业主委员会要求判令被告三禾公司拆除违法建设在小区西南角的5个车库，对此被告同意拆除。但法院认为，违法建筑应当经过有关政府行政规划部门的认定，不应由人民法院进行裁判，被告此项抗辩理由符合法理，法院予以采纳；但被告既已承诺可以拆除，应当就此承诺付诸行动，而不应消极对待。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、物业管理条例第二十九条之规定，法院判决：被告青海三禾房地产开发有限责任公司就翠天小区内已经建成的地下停车位于本判决书生效后三十日内向全体业主开放，被告不得以只售不租为由拒绝业主租用停车位的要求；驳回原告西宁市城东区翠天小区业主委员会的其他诉讼请求。

案件受理费5900元，减半收取2950元，由原告西宁市城东区翠天小区业主委员会和被告青海三禾房地产开发有限责任公司各负担一半。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审宣判后，原告翠天小区业主委员会不服，向西宁市中级人民法院提起上诉。2018年1月19日，西宁市中级人民法院审理了此案，法院认为，原判认定事实清楚，证据确实充分，定性准确，量刑适当，审判程序合法，判定驳回上诉，维持原判。

（文中小区、公司、人物均为化名）

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