未经业主同意，物业公司是否有权改变物业管理用房的用途？近日，芜湖经开区法院受理一起业委会状告前物业公司，要求归还物业用房的纠纷案件。

经开区法院法官陈诚介绍了案情经过：2017年7月，芜湖某物业公司在某小区服务撤场前，与一家咨询公司签订《房屋租赁协议》，将小区的物业用房以每年租金10000元租给该公司，租赁期限为5年。合同签订后不久，该物业公司就撤出了小区。

今年9月，该小区业主委员会经小区首届业主大会选举成立，经社区居民委员会及街道办事处批准并备案。业委会成立后发现小区物业管理用房未经业主同意“被出租”，要求收回物业用房，而承租方咨询公司认为其与前物业公司签订了房屋租赁协议，拒绝返还房屋。双方争执未果，小区业委会诉至法院要求该咨询公司归还物业用房。

经审查，经开区法院认为，业主委员会可代表全体业主选聘物业服务企业并交接物业用房，其就物业用房主张权益并无不妥。根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。案涉物业用房的所有权归全体业主共有，物业公司未经业主授权无权出租，物业公司在撤出小区前，未经业主授权擅自将物业用房出租给咨询公司用于商业用途，事后亦未获业主追认，属无权代理。且《房屋租赁协议》改变了物业管理用房的用途，对小区后来的物业管理造成不利影响，违反了《物业管理条例》的强制性规定，故物业公司与咨询公司就案涉物业用房所签的《房屋租赁协议》属无效合同。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。咨询公司对上述事实应有明知，其仍承租案涉物业用房，系其过错。最终，法院确认案涉《房屋租赁协议》无效，咨询公司应返还其占用的物业用房。

法官建议，业委会是广大业主选举出来保障业主权益的部门，在涉及金额较大的出租房屋时，建议由全体业主进行表决，租赁期限也不宜超过本届业委会任期，以便妥善管理业主资产。