小区成立业委会走啥程序？难点在哪？（西安）
2016-10-281620
新修订的《西安市物业管理条例》赋予业主大会和业委会很多权利，但西安目前成立业委会的小区尚属少数。昨日有读者致电华商报，了解小区如何成立业主大会及业主委员会。
小区成立业委会 难在哪里
修订后的《条例》规定，业委会可以对侵害业主共同利益的行为提起诉讼；业主大会可以决定是否对占用业主共有道路、场地停放车辆收取场地占用费；业主大会可以决定小区公共收益的用途。然而对西安很多小区来说，第一步是先要成立业主大会和业委会，接下来才能提及维护自身权益的问题。
西安市人大常委会法工委工作人员说，立法调研中了解到，小区成立业委会难，主要难在两个方面：一是业主自己很难提供筹备业主大会所需资料，二是西安开发区范围内的小区，因为原有法律没有赋予开发区管委会指导成立业主大会的职责，一些处于开发区和行政区管理交叉地带的小区的街办又不愿意介入，导致筹备工作无法开展。
《条例》规定，由建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的资料。业主大会筹备组的组长，在街办、镇政府之外，增加了开发区管委会的工作人员。
成立业主大会及业委会全攻略
小区如何成立业主大会及业委会，这些攻略可以帮到你。
1什么样的小区有资格成立？
物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的。上述两个条件符合其一即可。
2如何启动筹备工作？
符合条件的小区，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街办、镇政府或者开发区管委会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名书面告知。街办、镇政府或者开发区管委会应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。
3业主代表如何选出？
业主大会筹备组由街办、镇政府或者开发区管委会工作人员一名，居民委员会代表一名，建设单位代表一名，业主代表4至6名组成。业主代表应及时交纳物业费，不得有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业用途等行为；本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职。
街办、镇政府或者开发区管委会应当制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。
4业主大会如何召开？
业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议。并确定召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容；拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数；拟定业委会选举办法；提出业委会组成人员候选人名单，并于大会召开15日前，在小区内显著位置公示。
业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开，并应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主参加。
5业主大会能决定哪些事情？
监督业委会工作，听取和审查业主委员会的工作报告、财务报告，并可决定下列事项：
制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业委会选举办法、业委会工作规则；
选举业委会或者更换业委会组成人员；
物业管理模式；
选聘和解聘物业服务企业；
续筹和使用住宅专项维修资金；
改建、重建建筑物及附属设施；
业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准；
改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项；
对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；
有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
6业委会与业主大会关系是什么？
业委会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业委会由5至11人单数组成，任期3至5年，可以连选连任。业主委员会组成人员的具体人数和任期由业主大会议事规则规定。
业委会应履行以下职责：
执行业主大会的决定；
召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
监督管理业主共有收益；
监督物业管理制度的实施；
审核需要业主分摊的费用；
督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
组织续筹和监督使用住宅专项维修资金；
调解物业使用纠纷；
受业主委托代表业主提起或参与涉及业主共同利益的仲裁和诉讼；
业主大会赋予的其他职责。
