业 主 大 会 议 事 规 则

使 用 说 明

1、本规则为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内的业主大会和业主委员会的组建、运作和换届改选。业主应当仔细阅读本示范文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市、区（县）房屋行政管理部门和所在地街道办事处（乡（镇）人民政府）咨询。

2、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减,并以业主大会选择、修改、增补或删减的内容为准。

3、根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得侵害其他业主合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、义务，不得以放弃权利不履行义务。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与成员任期等事项依法作出约定。制定业主大会议事规则，不得侵害业主、使用人的合法权益。

4、本文本中的示范条款由上海市住房保障和房屋管理局负责解释。

业 主 大 会 议 事 规 则

第一部分 总 则

第一条  （规则制定的目的和依据）

为了规范业主大会、业主委员会的运作，保障物权权益的规范行使，维护业主的合法权益和公共利益，促进社区建设和发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》及《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况，制定本小区业主大会（以下简称业主大会）议事规则。

第二条 （业主大会和业主委员会的设立）

业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会会议选举产生业主委员会，业主委员会负责执行业主大会依法作出的决定，依法履行业主大会赋予的职责。

第三条  （业主大会宗旨）

业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创建管理有序、环境整洁、安全舒适、文明和谐的居住社区。

第四条　（议事规则性质）

本规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据。

本规则就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条 （业主大会与相关单位的关系）

业主大会、业主委员会接受街道办事处或者乡（镇）人民政府、区（县）房屋行政管理部门、居（村）民委员会和相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。

业主大会、业主委员会积极配合公安机关，与居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作。

业主大会、业主委员会积极配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 

业主大会、业主委员会作出的决定，及时告知居（村）民委员会，并认真听取居（村）民委员会的建议。 

业主大会、业主委员会在日常运作中的矛盾纠纷，可以提交居（村）民委员会设立的人民调解委员会协调解决。

第六条 （物业管理区域基本情况）

一、业主大会名称：                             

二、业主委员会办公地址：                       

三、物业管理区域范围（四至或附图）： 

东至            ；西至          ；南至       ；北至         （上述范围不包括                  ）。

四、物业类型：              （住宅/办公楼/商业用房/其他类型物业）。

    五、物业管理区域概况：

房屋总建筑面积：           平方米。

房屋面积构成：

（一）住宅                  平方米，       套。

（二）非住宅                平方米，其中：办公楼      平方米、商业用房

     平方米、其他类型物业     平方米。

 

第二部分 业主大会

 第七条 （业主大会议事内容）

业主大会依法履行以下职责：

（一）制定和修改《业主大会议事规则》、《管理规约》和《专项维修资金管理规约》；

（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；

（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；

（四）决定业主大会诉讼事宜；

（五）选举、罢免业主委员会委员；

（六）审议决定业主委员会和专业中介服务机构的工作权限和活动经费；

（七）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；

（八）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；

（九）审议决定物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（十）改变和撤销业主委员会、业主小组不当决定；

（十一）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（十二）改变共用部位用途、利用共用部位从事经营性活动、处分共用部分；

（十三）审议决定委托专业中介服务机构的代理事项和代理费用；

（十四）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

    前款规定的事项依法应当取得行政许可或者备案的，业主大会作出的决定自行政机关作出行政许可或予以备案后方可实施。

第八条 （业主大会会议形式）

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

业主大会会议形式由业主委员会在召开业主大会会议前确定。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。

第九条 (集体讨论议事的方式)

采用集体讨论形式议事的，本业主大会会议选择以下第     种方式:

（一）由全体业主参加业主大会会议;

（二）由业主推选业主代表参加会议。

推选业主代表参加会议的，业主代表产生方式如下：

1．                                                      ；

2．                                                      ；

3．                                                      。

第十条 （业主代表的职责）

业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。

第十一条 （表决票的送达）

结合本物业管理区域的实际情况，业主同意采用下列方式之一的，均作为表决票已送达：

（一）业主本人当面领取，或专人送达，交由业主签收；

（二）按照业主最近一次提供的联系地址、通讯方式发送。若业主未提供联系方式，则投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内，并由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，在物业管理区域内公告送达情况。

第十二条 （业主大会表决形式）

业主同意业主大会采用以下第       种形式进行表决：

（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。

（二）专人回收意见：由业主委员会（换届改选小组）组织有关人员回收业主意见，经业主委员会（换届改选小组）统计汇总，公布表决结果。

（三）                                     。

已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，按下列第      项约定方式处理：

（一）视为同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及                    表决事项时，该表决票视为废票。

（二）视为不同意，但在差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业以及        等表决事项时，该表决票视为废票。

（三）视为同意已表决的多数票意见。

第十三条 (参加业主大会会议业主人数的确定)

业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主人数和接受书面委托参加会议的业主人数确定。

业主大会会议采用书面征求意见形式召开的，与会业主以表决票送达的业主人数确定。

第十四条（业主大会会议召开形式）

    业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议每年召开    次，定期会议召开的时间为             。

有下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：

（一）经20%以上业主提议；

（二）业主委员会委员人数不足二分之一的；

（三）                                     ；

属第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起人；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。

属第二项情形的，业主委员会应在    日内召开业主大会会议，补选缺额委员。业主委员会委员全体辞职的，乡（镇）人民政府或街道办事处应当会同区（县）房屋行政管理部门组建业主委员会换届改选小组。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。

    属第三项情形的，                                       。

第十五条 （召开业主大会会议的程序）

业主大会会议按下列程序召开：

（一）筹备工作：业主委员会（换届改选小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制作表决票、核实业主情况。

（二）发布公告：业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告，同时邀请房屋行政管理部门和居（村）民委员会派员参加，并认真听取意见和建议。

（三）投票表决：采用书面征求意见形式的,业主委员会（换届改选小组）应在投票日期      日前发放表决票（选票），将业主大会议事内容在        （公告栏、门栋、宣传栏）向物业管理区域内全体业主公告。

（四）回收统计意见 ：业主委员会（换届工作小组）根据第十一条的约定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

（五）通报大会议事决定：业主委员会（换届改选小组）在       （公告栏、门栋、宣传栏）通报投票统计结果，接受业主的查询和监督。

业主委员会（换届改选小组）根据投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会（换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十六条 （业主委托代理人的约定事项）

业主可以书面委托本物业管理区域内的其他业主或者      参加业主大会会议，代理人应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求委托人的意见，并在业主大会会议上如实反映。

业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

    （一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者       参加，但同一代理人所代理的份额不能超过物业管理区域内业主总人数的        %。 

（二）业主是法人或其他组织的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。

第十七条 （同一事项再次提议表决的限制）

业主大会对所提议案已经依法作出决定的，业主在         月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第三部分 业主委员会

第十八条（业主委员会职责）

业主委员会除履行法定职责外，同时履行下列职责：

（一）拟订选聘物业服务企业的方案，报业主大会决定;

（二）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；

（三）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定；

（四）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定； 

（五）拟订物业管理区域内物业共有部分和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定； 

（六）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定； 

（七）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案，报业主大会决定； 

（八）处理违反管理规约的行为； 

（九）                                ；

 业主委员会应当接受业主大会和业主的监督。

    第十九条 （业主委员会委员条件）

业委会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。

有下列情形之一且未改正的，不得担任业委会委员：

（一）损坏房屋承重结构的；

（二）违法搭建建筑物、构筑物的；

（三）破坏房屋外貌的； 

（四）擅自改变物业使用性质的；

（五）欠交物业服务费的； 

（六）欠交或未续筹专项维修资金；

（七）违反《管理规约》有关房屋租赁使用规定的；

（八）                     等法律、法规规定的其它物业使用禁止行为。

第二十条 （业主委员会组成和任期）

业主委员会设委员     名，其中主任1名，副主任     名。主任、副主任由全体业委会委员推选产生。

业主委员会每届任期     年，委员可以连选连任。

第二十一条 （业主委员会会议）

业主委员会会议应当按下列规则召开：

（一）业主委员会每     月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。

（二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集，也可以由居（村）民委员会指定一名委员召集。

（三）委员因故不能参加会议的，应当提前1日向业主委员会召集人作出说明。

   （四）业委会会议召集人应当提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。 

   （五）会议应当有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数过半数以上同意。 

（六）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。

第二十二条 （业主委员会委员的资格终止）

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自然终止：

    （一）已不是本物业管理区域内业主的； 

    （二）被司法部门认定有犯罪行为的；

（三）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的；

业委会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其委员资格终止：

（一）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；

（二）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；

（三）欠交物业服务费和专项维修资金的；

（四）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌的；

（五）擅自改变物业使用性质、违法出租房屋等情形且未改正的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）                            ；

部分业委会委员提出书面辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补选委员。

业主委员会委员人数不足二分之一的或无法正常运作的，在新一届业主委员会选举产生之前，由居（村）民委员会代为履行职责。

业主委员会委员全体书面辞职的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。原业委会不履行职责的，由居（村）民委员会代为履行职责。

    第二十三条 （业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理 ）

    业主委员会主任或者副主任的委员资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。

业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。

    第二十四条 （业主小组议事程序）

物业管理区域内以    （幢/单元/楼层）为单位成立业主小组,业主小组由该    （幢/单元/楼层）的全体业主组成。

    业主小组履行下列职责：

    （一）讨论业主大会拟讨论的事项；

    （二）推选本小组的业主代表参加业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（三）决定本小组范围内涉及的共有部分、共用设施设备的维修、更新。

    业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，按照业主大会表决规则进行表决，业主小组作出的决定不得与业主大会作出的决定相抵触。业主小组依法作出的决定应当及时告知业主委员会，业主委员会和相关业主应当及时履行。

未经业主小组成员同意，业主代表不得委托代理人代表本业主小组参加业主大会会议。

   

第二十五条 （印章的使用管理）

业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章分别由         ，         ，        保管，实行使用登记制度。经业主委员会表决通过后，印章保管人方可盖章，存档保管。业主委员会的所有印章使用，均不得超越业主委员会的职责范围。

    第二十六条 （信息公告）

    下列事项应当在            日内在物业管理区域内公告： 

    （一）业主委员会的决定； 

    （二）业主大会会议的决定； 

（三）业委会成员资格终止情况;

（四）                         ；

（五）                          。

    第二十七条 （业主大会档案资料管理）

    业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。

    第二十八条 （资料和财物移交）

    业主委员会应当自换届改选小组成立之日起10日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，房管办事处应当及时提供。

    业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的物品移交给业主委员会。 

    业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡（镇）人民政府督促移交，公安机关应当予以协助。 

    第二十九条 （业务学习培训）

    业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识学习，参加相关部门组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。

   

第三十条 （业主委员会活动经费）

    业主委员会活动经费用于下列开支： 

    （一）业主大会、业主委员会会议开支，计           元/年； 

（二）必要的日常办公等费用，计           元/月；

（三）有关人员津贴，共计费用           元/月，具体支付对象如下：

1.            ，费用           ； 

2.            ，费用           ；

3.            ，费用           。

    业主委员会开展工作的经费来源采用下列第           种筹集方式：

    （一）共有部分、共用设施设备经营收益的       %合计         元； 

（二）每户业主每月交纳                 元； 

（三）                                       。

经费收支账目由                （社会中介机构名称/物业服务企业名称/其他请列明）代为管理，经费收支账目每       月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。

 

第四部分 业主委员会的换届改选

    第三十一条 （换届改选原则）

全体业主自觉接受街道办事处或者乡（镇）人民政府、区（县）房屋行政管理部门、居（村）民委员会和相关行政管理部门的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。

第三十二条 （启动换届程序）

业主委员会任期届满前两个月，应当书面报告街道办事处或者乡（镇）人民政府，并积极配合做好换届改选工作。 

换届改选小组由业主代表，街道办事处或者乡（镇）人民政府代表，房管办事处代表，居（村）民委员会代表组成。 

 

第三十三条 （业主委员会候选人的产生）

业主委员会委员候选人由换届改选小组通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见，或者采用业主推荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。

第三十四条 （业主委员会不能及时换届改选的处理）

因客观原因不能及时换届改选的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。

 

第五部分 附   则

    第三十五条 业主大会议事规则的修改和补充

    本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议进行修改。修改后的规约自      年    月   日业主大会会议讨论通过之日起生效。 

    本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。