去年在水一方小区开展的“百家宴”活动深受业主欢迎（受访者供图）

业委会那些事 经验篇

成立难、工作难、取信难的问题均获有效解决

这些业委会有成功之道

上期回顾

上一期，本报推出业委会那些事“调查篇”，对南宁市部分小区业委会成立难的现状进行了调查采访，你看了之后是否觉得似曾相识、深有感触呢？如果是，本期的内容你更要仔细看——

核心提示

成立业委会，对有些小区来说是件难事，筹备多次都宣告“流产”，换届时又遭遇“断档”。但是在有些小区，业委会的工作却开展得十分顺利。管理小区面貌焕然一新，选举和换届也总能顺利过渡，他们究竟是怎么做到的？

业委会上任 先别急着换物业

在水一方小区简介

在水一方是一个经适房小区，小区管理曾经属于老大难问题，如今小区的面貌却可以说是脱胎换骨。

该小区有46幢住宅，2600余户居民，加上商铺共3000户。第二家物管企业接管期间，业主拖欠的公摊水电费、物业服务费、垃圾处理费等近133万。当时，收费率仅20%，物管企业自认倒霉后悄然撤离，此后小区“乱成一团”。

这个小区是如何迎来涅槃新生的？业委会主任张凯介绍了小区的“翻身”过程。

经验分享

1.政府指导选物管

2011年底，这个经济适用房小区成立了第一届业委会；2012年初，业委会就换掉了前期物管企业。

第二家物管企业在第一届业委会任期里，接管小区1年有余。后来业委会任期结束，该物管企业也于2013年8月自动撤离。此后，小区物业服务出现“真空”，大门敞开、垃圾爆满、停水停电，有媒体曾以“乱成一团”形容小区当时的处境。

在水一方小区最终走出管理困境，与政府的指导监督，以及新一届业委会转变工作思路、方式，有直接关系。在政府部门的监督、指导下，加上第二届业委会筹委会成员的努力，在水一方小区紧急引入了一家物管企业。随后，第二届业委会也顺利走马上任。张凯当选为主任，另设副主任1名，委员3名。

2.设计好管理制度

业委会正式成立后，到底该如何“当家”呢？张凯上任之初，深感制度设计是当务之急。

在制度设计方面，在水一方小区业委会成员做了大量工作。比如与物业公司明确了对公共收益金“七三开”的管理，大小事务遵循“一事一议一公告一审核”制度。

“沟通协调也很重要”，这是张凯任业委会主任的心得。他还把业委会工作总结为“内通外联”，除了协调业主与物业、开发商的关系，还要协调小区与社区、公安、政府部门等外部事务。业委会每个月会和物业公司开一次协调会，总结工作，分析问题，解决问题。张凯说，对外而言，业委会5名成员每个人都是“主任”，也都是“委员”，大家平等相待，所以5个人的补贴也都完全一样。

3.先别急着换物业

“业委会最重要的工作，是代表业主设计管理制度，协调业主与物管的关系，而不是为了‘干掉物管’。”张凯认为，在很多小区，业委会从成立伊始就充满了一定要炒物业公司鱿鱼的火药味，这是不对的。他在与其他小区业委会的交流后总结认为，小区离不开物管服务，业委会的工作也离不开物管企业。新的业委会成立时，应该给自己与物管企业3个月的“观察时间”，物管企业通过接受监督能得到业务促进，业委会也能有个冷静思考的时间；

要想当好家 就得按规矩办事

富丽华庭小区简介

“业委会的工作，其实不难！”这是富丽华庭小区业委会主任贺志华对采访话题给出的回答。近日，陆续有其他小区的业主来到该小区，向他学习业委会工作经验。

自2004年以来，富丽华庭小区产生过四届业委会。在历届业委会成员中，74岁的贺志华担任过副主任、主任等职。他特意提到，业委会所有成员从不领补贴。

富丽华庭这个有300多户业主的小区，目前业委会账户上有100多万元，平均每年都能“略有节余”。业委会每年会公布两次账目清单，贺志华说：“账目里连一瓶矿泉水的花销都没有。”

经验分享

1.车位交给物业经营

俗话说“有钱好办事”，贺志华认为，维修基金、公共收益金等资金收得越多，业委会就越好“当家”。但是，富丽华庭小区于2001年交付时，并没有收取“维修基金”；小区的广告位、场地租用、铺面出租等收益也很少，多年来主要是靠改造小区得来的近200个户外停车位获取资金。

但是，业委会并不参与管理经营这些车位，而是全都交给小区物业来经营，每个月向物业收取租金即可。“物业对这些车位管理经营得越好，他们的收益也就越高。”贺志华说，此举既能免于操心这些车位如何带来收益，又调动了物业企业的服务积极性和责任心。

贺志华称，富丽华庭小区的公共收益金可谓“只进不出”，账上的钱都攒下来，用于小区公共开支。

2.委员从不领取补贴

这么多年来，历届富丽华庭小区业委会成员都是“零补贴”，无偿给小区“当家”。是什么样的动力，让历届成员乐于“义务劳动”呢？

贺志华介绍说，历届业委会成员都坚守一个承诺：为业主谋利，绝不领“工资”。在选举宣传中，历届成员也都强调为群众服务，这也深得业主们的认可。

不要以为委员们都是退休老人，有时间有精力管“闲事”，最新一届业委会只有贺志华一人已退休，其他6名成员每天都有各自的工作要忙。6人中还有3人也像贺志华一样连任了多届，他们是服务精神真正的体现。

3.“当家”要按规矩办事

贺志华连续“当家”四届，积累了比较丰富的小区管理经验。他认为，从事业委会工作，按规矩办事相当重要。

有某个小区，业主在筹备成立业委会过程中，就放出要“炒”掉物业企业的风声。但由于筹备工作没有按照法定程序走，给了物管企业“反咬一口”的机会，纠住业委会违规一事不放，导致业委会“难产”。贺志华说，这些都是没有依法依规办事的后果。

贺志华还提到，除了业委会，全体业主、物业企业和有关部门也都应该照章办事。比如在某小区，筹备组抽签在即，有人反映部分业主有重复登记的情况。结果物业企业得知后，竟以投诉主体的身份，向住建部门反映此事，还被成功受理了。贺志华指出，这属于“投诉主体不对”，住建部门受理该起投诉，结果激化了小区内部的多方矛盾。

贺志华认为，当前很多小区业委会成员反映开展工作难，无非是两方面原因：一是业委会的工作没有按照法定程序开展；二是政府部门没开展有效监督，没能依法依规给予指导。

要想赢“民心” 蝇头小利不可贪

裕丰英伦小区简介

8月28日，记者联系采访裕丰英伦小区业委会主任杨建华时，他正与其他业委会成员商讨小区筹办中秋节晚会以及业委会换届的事。

裕丰英伦小区最后一期交付于2013年，有住户1142户，属于比较新的小区。小区第一届业委会于2014年12月成立，任期2年，业委会5名成员都可谓是第一次“当家”。目前，小区业主和物管企业沟通顺畅，矛盾冲突较少，邻里关系和谐，业委会换届事宜也即将提上日程。

经验分享

1. 面对质疑保持好心态

回想业委会成立之初，杨建华表示，当时也是质疑声一片。

最让杨建华感到哭笑不得的是，有业主曾说：“看吧，他们当选以后，并没有组织大家炒掉物业！是不是受了物业什么好处？”

“每家物业都有优缺点，炒掉老‘管家’未必是办法。关键还是如何对物业进行有效监督、沟通和协调。”杨建华说，第一届业委会期间，小区管理很快有了成效。一是小区公共游泳池从物管手中收回；二是小区外围的监控设备，也在业委会的争取下得以安装。接下来，业委会还将对小区公共车位的管理权，与物管企业重新明确。

一系列为业主争取权益的行动，让业委会赢得了业主的信任。现在换届在即，不少业主对这一届业委会工作表示肯定，都希望他们继续“当家”。

2. 可尝试聘“专职秘书”

和富丽华庭小区一样，裕丰英伦小区首届业委会的5名成员，也都不领“工资”。

今年6月份，杨建华参加华南和谐社区高峰论坛，他以“坚持公益情怀”为题的演讲，得到了许多听众的赞许。他认为，业委会成员如果想拿补助，就应该光明正大地拿，当然，他更倡导以公益心来做事。

在演讲中，杨建华对“光明正大”给出了自己的理解：一要做到公开；二要得到业主大会或业主代表大会的许可。

当然，拿不拿工资，业委会成员都应该积极为小区“当家做主”。但是另一方面，各业委会成员平时都有自己的工作，管理小区需要投入大量时间、精力，杨建华为此提出了一个设想——可以聘请专职秘书来做具体的工作，就像企业董事会聘请职业经理人任CEO一样。

杨建华说，不管下一届自己是否连任，他都希望业委会能尝试走聘请专职秘书的路子，此举可以让业委会成员既能更好地投入到小区公共事务中，又能大大减轻时间和精力方面的负担。

3. 信息公开能赢“民心”

杨建华曾参加多个关于业主事务的本地论坛，还在今年组织了南宁首届业主事务高峰论坛，因此了解到很多小区业委会的成立难、工作难和换届难。对此他的心得是：“人要像鸟儿爱护自己的羽毛一样，爱护自己的名声。”很多业委会成员在带领业主维权中，不怕辛劳，顶住压力，经历“浴血奋战”，最终成功当家做主。业委会成员因此赢得了称赞与尊重，认识了许多好邻居好朋友，更应当倍加珍惜这来之不易的尊重与友谊。

“我们还要记住，水能载舟，亦能覆舟，广大业主能把我们选出来，也可以把我们选下去。做了不正当的事，纸终究包不住火。一步不慎就会身败名裂，得不偿失。所以，切勿因蝇头小利而忘了初心。”这是杨建华在论坛上发出的一段肺腑之言。