文/范国振

深圳透明和谐社区发展中心 理事长

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一个尽责的业委会成员，应当：一，不谋私利、有益心。二，依法行事，学习相关法规、法律和相关的专业知识。三，要有发动和组织业主的能力，要有凝聚力。四，能抽出一定的时间，从事业委会工作。五，在经济上要能温饱。从各地的业主组织活动中可以发现凡是能够坚持多年，而且颇有成效的业委会，其核心人物群必然会符合上述条件。

业委会的成立大多是由于小区里发生突发事件，引发了业主的不满和愤怒，此时必然会出现一批积极分子，聚集起来讨论，如何维护自己的权益，如何应付当前出现的局面……，这也是成立业主委员的前奏。在整个维权活动中如果积极分子中出现能够较成熟地掌握相关的法律法规，并能团结广大业主的领头人，就能理性地推进维权活动健康地发展。在处理重大的维权活动时一定要审时度势，尽量不与基层政府的街道办、社区工作站发生对抗，一般业主维权活动的内容不外因房屋设备货不对板、质量差、交房时间拖延、物业服务水平差、物业收支账目不清、侵犯业主的物业权益、地下车库的争议、电梯事故频发、侵犯小区共有房屋的收益……等等，与开发商和物业公司发生矛盾。这些矛盾是普遍存在，先抓住主要矛盾，当这些矛盾都先后浮出水面时，业主中积极分子的核心人物就要冷静的分析，哪些矛盾是触发当前业主维权的主要矛盾，首先集中力量与对手谈判协商解决摆在眼前物业纠纷的主要矛盾，同时就要悄悄地开始筹备业主大会和选举业委会的工作。一般小区在维权的起始阶段，必然会涌现一批勇敢激进的积极分子、而且容易受到业主们的拥戴，但如果将来的业委会里勇敢激进的人占了多数，必然会用挂大标语、聚集群众上访、堵路、游行……。这就将一个小区的维护业主物业权益的经济活动，转化成为影响一个地区稳定的社会问题，前景必然不妙、还会可能带来灾难性的后果。

所以在选举业主委员成员时事关重要，当然不可能一开始就会出现一个理想成熟的业委会。各地经验表明，老好人或激进分子进入业委会是比较普遍。随着维权活动的深入，积极分子的能力，水平也逐渐显现出来，那么核心人物也是随着成长和出现。所以业委会的工作要取得有效和持续，首先要作出几件令业主满意的维权成果，一般要经历过几年的运作和实践。从当初单纯激进的维权意识逐渐转化成构建自己和谐宜居的家园。

业委会成员最好是由善于组织发动业主的人、懂法用法的人（最好是律师、法律工作者）、财务人员、工程技术人员、老党员退休干部等所组成，这是理想组合，在现实中也不易达到。

目前业委会的选举是在已知所有的选举中，最为严格、最为苛刻、限制最多的一种选举。不夸张的说，业委会的选举，是千百年来老百姓第一次能够真正自主的用投票来表达自己的选择。在某种程度上讲业委会选举是将民主选举带进了小区，有的学者申称“民主先从住宅小区里开始”，这与中央提出“有序开展基层民主”的精神相符的。

在不少国家里，都有到小区、工会、基层政府、教会、医院、图书馆⋯⋯去参加不计报酬的社会服务的传统，这些社会服务的记录都会有助于义工们将来的成长和发展。国外有许多著名的公众人物，都是从参加社区活动开始起步的。业主组织是义务、带有一定奉献精神的公益活动，这更可突出业主组织的不谋私利为社会服务的先进性。通过基层民主的锻炼，必然会培养出一大批为公益不谋私利、义务奉献，并具有民主法制意识的社区治理人才。要使住宅小区逐渐成长为有序的开展基层民主的训练场和孵化器。

业主委员会虽然是新事物，但仍然会受着目前社会上“物欲横流，腐败盛行”的歪风影响。所以防止业委会的腐败、侵权、滥权是一项长期重要的工作。由于业委会掌握着许多权力，这就给腐败造成空间，如：选聘、解聘物业公司；利用共有房产的收益（车位、共有房屋出租、广告）；小区各种改造工程项目；非法动用维修资金……等。防止这些腐败事件的发生，将一切开支收入透明公开是个好办法，还有健全业主大会和业委会的规则；有条件的可以成立监事会；采用第三方审计业委会的财务收支，都是必要的。我一直认为业委会最好是监管物业财务收支账目，而不直接掌握钱，称为管账不管钱。有些业委会热衷于直接管理小区的账目和资金，搞的好，能体现业主的自主治理，但也给腐败打开了方便之门。所以在业委会的制度建设中，要通过业主大会和广大的业主共同编织“关住权力的笼子”。使业委会的无法腐败！当然这也是书生之见，真正实施起来就不容易。我们现实生活中的腐败现象也并非罕见，难道业委会就能幸免吗？至少公开透明、阳光账务、多方监督，可以防止和减少腐败！

但要看到住宅小区里不管亿万富豪还是打工者都一律平等，一人一票来决定小区里的大事。这是千百年来从没有过的，这对中国基层有序展开民主建设的意义非凡。但是不少小区尚不能尽人如意。要明白住宅小区的“主人”是业主，物业公司是业主购买服务、花钱请来的管家。一个住宅小区要想宜居，房屋保值增值，关健是要有一个合格的、不谋私利、大家都信的过的业委会。而业主委员会在社会上既无名也无利，许多有识人士都不屑一顾。所以不少业委会是当摆设，深圳业委会成立率约30%，正常运作约30%，所以目前只有1/10能够正常运作。业委会成员要有公益心，不谋私利；要有号召力组织能力；要有法制观念，熟悉法律；还要有时间，自己还要有点钱，生活不愁。请问有多少人愿意做这种饱受埋怨，不落好的工作呢？加上许多业主对小区共有事务漠不关心，还有激进的业委会带领业主去挂标语、游行、请愿，将一个小区的经济问题引入岐途，变成影响地区的社会问题，其下场可想而知。业委会要学会依法、理性和策略地维权和建设，在维权过程要审时度势、因势利导，要学会与侵权方谈判、要会妥协、对话、让步（退一步进二步），以达到维护全体业主权益的目的。

要启蒙、培育、教育广大业主，要使他关心和参与住宅小区里的公共事务。发挥业主的主人翁思想，要做一个尽义务享权力、做一个负责的业主，这也许是最艰难的任务。要用五六年时间，用实际成果教育和感动他们。业主中有不少是小农经济意识，家中装修如五星级宾馆，窗台上晒裤头、向窗外抛垃圾、草坪上蹓狗拉屎、不能平等对待物业服务人员、不交物业管理费，甚至搭建违章建筑。

对待政府部门要依法、按制度办、接受指导和监督、搞好关系，对小区绝对有好处。无数事例表明与政府部门关系是搞好小区的重要工作之一。对待物业公司，要相互平等、尊重，坐下来先理清小区里的财产、审计小区里的财务收支、签定好物业服务合同，双方严格遵守，业主大会业委会一定要监管好帐，三个月对小区收支账目进行核算公布，一至三年请第三方进行收支账目审计，亲兄弟明算账，要做到账目公开、双方监管。要善待物业从业人员要是他们安心工作，使他们要有家的感觉，一顿年夜饭、一杯冷饮会使保安清洁工产生平等尊重的感觉。不要轻易更换物业公司，受损害最大是业主吧。

最重要的是要建全业主大会和业主委员会的制度建设。对业主委员会成员的要求要严格，因为中国历史上是一个传统的“各扫门前雪莫管他人瓦上霜”的农民社会，当一个不谋私利、尽心尽力为小区作奉献的业委会成员出来做公益活动，必然会引起邻居们的猜疑，“必有私心”、“为了出风头”，“拿了物业公司的好处”，“精神不正常”……。一个小区建设好了，房价就会上升。挂一次标语，游一次行房价就会下降。每个业委会的成员，是在做一项很有意义的工作，工作做的好，可以使我们家园的房屋设备延长寿命、宜居、房屋保值增值，业主居民安居乐业，业主和业委会成员都会有幸福感。有不少相邻小区房价差几十万就是因为业委会和物业管理能良好运作的关系。业委会工作还带有浓厚的技术色彩，要学习房屋设备的保养，要熟悉工程改造项目，要学习相关法律法规，要有良好的人际关系，要能应付突发事件，要能团结大多数业主，还要学会做群众工作，要善于听取正反两方面的意见，要能委曲求全，总之业委会的工作可以锻炼和培养人的意志和信心。业委会的工作要做到业主悦心、物业安心、政府放心。

深圳不少25年、30年的房屋由于物业管理不到位变成危房，面临拆迁的命运。为什么上海、香港不少住宅楼已有百年历史，仍然完好，是建筑质量和物业管理的因素。眼下物价、人力成本上涨，物业费仍然十年不变，物业公司就会降低服务标准，减少对房屋设置维护的投入，电梯事故频发就是一例。低廉的物业费对业主并非是好事，千万不要“捡了芝麻，丢了西瓜”，房屋、设置缺少维修，将会变成危房，最后吃亏的还是业主。

中国业主委员会的建设任重而道远，而靠我们一点一滴、逐步地去推进，深圳是中国第一个业主委员会诞生之处，相信还会再创辉煌！

本文为作者在

2016全国社区发展学术论坛上的发言稿