业主大会，作为一个组织，成立难；作为一次会议，召开难。业主组织因此难以正常运作。这里有许多原因，而物业管理小区规模过大，是主要原因之一，是业主组织难以正常运作的物理基础。

近几年新建的住宅小区，几千户是常规，超万户的也不罕见。这样大的业主群体，在需要共同决定重大事项时，是不可能进行充分协商的。而物权法第七十六条所列的事项，都是需要充分协商的。

比如其中的“使用建筑物及其附属设施的维修资金”，需要“双三分之二”同意。这是发生概率较高的事项。但由于直接牵涉到资金和建筑物安全的，不经充分协商又会有很大弊端。

又如实际上非常重要，目前却被普遍忽视的，必须对示范文本作大幅度修改的议事规则和管理规约，也特别需要充分协商。

连较受重视的业委会选举和物业公司选聘，在绝大多数小区，也都没有经过充分协商。

 

从社会学的角度看，小区业主是一个社会群体。

群体的凝聚力是与群体规模直接相关的。在其他条件不变的情况下，群体的规模越小，凝聚力就越大，反之就越小。

群体的活力在于互动，内部互动越频繁，个体对群体的“实体性知觉”就越强。比如朋友群体，亲戚群体，院落群体，以前的街坊邻居群体，没有明确界限，更没有正式名称，但因为有经常的互动，个体就会感觉到群体的实际存在。

小区业主群体成员很明确，而且不管是否成立业主大会，都有一个公认的群体名称，叫“小区业主”。但是实际上，绝大多数小区业主群体都缺乏凝聚力，缺乏互动，绝大多数业主并不感受到群体的实际存在。这样的的业主群体，发挥作用、有所行动的动因只有两个：一个是被外部力量所控制，一个是被群体内的极少数人所控制。

目前，绝大多数的业主群体，实际上是被外部力量所控制的。有没有在名义上成立业主大会，只是控制方式和控制程度不同而已。控制的方式基本上是两类，一类是直接控制，一类是通过扶植业主内部的极少数人为代理人。外部力量控制的现实，在业主事务活动人士中分歧不大，不作详细讨论了。

极少数内部人的控制，除去上面说的代理人，就是业主内部的领袖人物控制了。他们因为对物业管理领域的弊病深感痛心，激发了为业主争取权益的热情，经过艰苦的努力，取得了一定的成果，有的还成就很大。

由少量成员发动并掌控业主活动，在活动初期是必要的，不可避免的。但在取得阶段性成果后，能否使业主群体长期保持较高的凝聚力，能有经常的互动，差距就大了。从现有的案例看，已经持续多年或目前看来具备可持续性的，非常少。而且在这些案例中，数百、千把户的，占比例比较大，一千多、两千户的就少，户数再多的极少。虽然在业主事务平台上，对于可持续性的讨论很少。但规模与难度的正相关，是有共识的。

 

为了大幅度减少小区规模过大的消极影响，不少业主事务的热心人士，正在实践和推行一些办法，有的还被建议正式立法。对于这些努力，我非常钦佩。但从全面、长远的角度考虑，我始终有不同意见。

这类办法大致分为三类：一是降低召开业主大会的门槛，降低表决需要票数的比例；二是授予业委会以更大权力，部分代替业主大会；三是实行业主代表代议制。

提出或正在实践这些办法的人士，共同的出发点都是为了让保护业主利益的措施尽快得到落实。但是如果实践这些办法，就会有违法的风险。若是被触动利益者有激烈反应，容易被他们找到漏洞，甚至前功尽弃。

在小区里建立了这样制度，即使一时一事使方便保护业主利益的措施得以落实，也是建立在“好人”控制的基础上。一旦时过境迁，觊觎业主利益的，也会利用这样的制度，同样方便地侵占业主利益。

某省一位人士，曾经高兴地看到某小区建立了实际上有代议权的业主代表制。几个月后却惊呼：原来业主代表是可以被收买的！因为业主利益的侵犯者，可以用非常低廉的代价拉拢大部分业主代表，轻松操纵，通过不利于业主的，本该由业主大会通过的决议。在目前的条件下，收买几十名业主代表比欺骗大量业主容易得多。

刚才说过，绝大多数的业主群体，现在实际上是被外部力量所控制的。这些外部力量，不是业主利益的侵犯者，就是他们的后台。这种局面短期内难有根本改变。热心人士大力呼吁这些办法入法，实现之后，在大范围内，受益最大的却是业主利益的侵犯者。原来只能以非法手段侵犯业主利益，风险较大；以后就可以比较方便地借用合法形式运作，风险小多了。太多关注自己亲历的困难，而忘记整个大环境的人士，届时会后悔莫及。

至于利用现代通讯手段克服业主规模过大困难的尝试，非常乐见其成；但是对能否完全替代面对面互动，持保留意见。这个问题现在主要是技术手段问题，虽然会牵涉到制度，但目前主要还不是制度问题。限于篇幅，讨论就从略了。

 

物业管理是房地产开发的后续。物业管理的种种困境，包括因规模过大造成的，都可以从房地产开发、销售找到祸根。用宁波话说，是“胎里残疾”。

真正市场经济条件下的正确方针，应该是按照消费者使用的要求进行生产、销售。房产作为长期、持续使用的商品，不但要有能持久保固的质量，而且要有利于后续的管理、保养、维修。作为城市多数居民的主要财产，还需要尽可能保值、增值。而众多业主对建筑物共有部分进行共同管理，复杂性大大增加。所以，不利于后期使用、维护，不利于业主进行物业管理的房地产方针，都是错误的。

我在《住宅小区物业管理与政府公共服务的边界》一文里说过，地方政府把很大一部分本该自己承担的公共服务、公共管理责任，不少公用事业单位的职责，转嫁给业主”，是造成物业管理困难的根源之一。

物业管理小区规模过大等其他胎里残疾，也同样不能不谈与地方政府的关系。

首先，小区越大，越有利于把国家标准《城市居住区规划设计规范》中规划配套对地方政府的要求，更多地通过开发商转嫁给业主。

其次，从规模效益考虑，开发商喜欢建造大型小区，而地方政府就是积极配合。地方政府积极配合开发商的动因主要有三个：一是财政收入依赖，二是应对政绩考核的GDP情结，三是各级机关和官员个人的权力寻租欲望。