1.问:为什么要成立业委会?
答:(1)业委会是依法成立,受法律保护,是代表广大业主对小区事务进行决议、否决、执行和法律维权的唯一合法机构。
(2)代表业主对物业服务进行监督和建议、并监管物业资金流向的权利机构,选择更换物业以及物业服务的方式。业委会的成立将对物业服务形成一个长期有效的监督机制,有利于物业服务质量的提高,物业管理成本的降低。
(3)对物业服务进行深入的监督和促进,像绿化、保洁、保安等都是一般业主可以感受并可以接受公共监督的。但像小区饮用水质量、电梯维护频次、供热机制等都是广大业主所不了解的,一部缺少合理维护的电梯的使用寿命可以从20年减少到五年。这是很可怕的现实。
(4)业委会将是房屋维修基金的管理者,没有成立业委会的小区,当房屋出现大的修缮,需要动用维修基金时,物业公司由于不能及时得到2/3以上业主的反馈,而拖延或者拒绝修缮。这就是为什么在我们的房屋漏雨漏水时,经常被拒绝维修,甚至是无人问津的原因。
(5)房屋大修基金是房子的养老金,在10年或者20年后,当我们的房屋真正需要大的修缮时,可能由于物价上涨,原材料成本提升,现有的资金已经不足够去更换新的电梯,因为目前的房屋大修基金是以活期账户存在建委指定的账户中,也就是说每年都在贬值中。成立业委会后,我们可以根据政府相关规定,对我们的大修基金至少进行定存等保值措施,可以一定程度上减少CPI增长对维修基金造成贬值的程度
(6)业委会可以让小区公共收益的分配透明化。
目前很多小区公共收益如公用电梯广告、地下人防车位出租的收入有多少或用到哪里,我们一无所知,业委会的成立将使该项收入的分配透明化,并决定是否进入大修基金或者冲抵物业费等。很多业主不知道,我们的很多收益大多时候都被物业所侵占了。
(7)业委会于小区来说,是唯一能够与物业、政府基层机构的权力相制衡的机构,它的合理运行能够避免腐败的滋生,能够促进信息的公开透明化,为业主带来实实在在的实惠和方便,为我们资产的保值和增值加一把力。
(8)业委会可以吸纳广大业主对小区建设的意见,对小区进行宜居建设,如增加公共文化娱乐场所、提倡社区公益活动,对公共设施使用过程中不便利进行建议和及时的改造,有利于促进和谐社区的建设。
总结如下:业委会不单纯是为业主维权的机构,更是沟通开发商、物业公司、业主、街道办事处、居委会和派出所的桥梁。
2.问:业委会如何监督物业?
答:从两方面监督
(1)根据《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务合同》等,监督检查物业的各项工作的完成情况、履约情况,检查物业的工作是否符合合同中约定的服务标准。
(2)审核物业公司每年提交的物业管理费使用情况报告。必要时候启动审计机制来审核账目.
3.问:小区业委会委员有工资吗?
答:业委会成员有无工资需要业主大会决定,一般应该在业主大会议事规则中明确规定,业主大会通过生效。业主大会也可以专门对此作出决定!建议业委会应该有必要的经费和津贴,并且建议业委会活动经费和津贴或工资在物业服务费中提取,提取比例根据经费预算来确定,一般占物业费的2-5%。
4.问:如何罢免业委会委员?
答:根据《建设部关于印发<业主大会规程>的通知》(以下简称《通知》)第二十九条规定:“经业主委员会或者20%以上业主提议,认为有必要变更业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域内公告。”要罢免业委会委员或主任,必须经业主委员会或者20%以上业主提议,如果没有业主委员会提议或者20%以上的业主提议变更业主委员会委员或主任的话,个别业主要求变更业主委员会委员或主任的提议将不被采纳,这是为了防止少数业主干扰小区管理,维护小区安定团结的局面考虑的。需要指出的是,并不是经业主委员会或者20%以上业主提议,就可以罢免业主委员会委员或主任,最终是否能够罢免,必须由业主大会会议作出决定。根据规定,业主大会作出的决议至少要有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加的业主大会,经与会业主的投票权半数以上通过才有效,并且以书面形式在物业管理区域内公告。只有通过这一系列的程序,罢免业主委员会或主任的程序才是合法有效的。
5.问:业主大会成员及业委会委员的参选条件?
答:业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。
业主大会成员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:
(一) 具有完全民事行为能力;
(二) 遵守国家有关法律、法规;
(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
(四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
(五) 具有一定的组织能力;
(六) 具备必要的工作时间。
业主委员会委员必须符合下列条件 :
(1)是本物业管理区域内业主;
(2)能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程;