“小物业”关涉“大民生”。 3月29日，北京怀柔法院召开新闻通报会，通报了该院近三年审理的物业服务合同纠纷案件特点，其中业主委员会履职不到位、业主举证意识薄弱等问题较为突出。此外，发布会上还对业主们普遍关心的物业是否有权阻止快递、外卖人员进入小区等现实问题进行了解答。

怀柔法院审判管理办公室主任戎艳介绍，物业服务合同纠纷案件通常矛盾不大、案情简单、涉案金额较小，但却成为困扰很多业主与物业服务企业的重要问题，为民事纠纷“热门”案由。此类案件特点较为突出，物业服务企业为原告的案件占比高达98.94%。其中，由于业主对物业服务质量不满，通过拒交物业费的方式消极维权，被物业公司起诉的占比较大。另外，物业服务范围、质量标准不明确，收费标准不清晰，也导致了物业服务合同纠纷的产生。

戎艳介绍，在案件审理过程中，怀柔法院发现，业委会履职不到位、业主举证意识薄弱的问题较为明显。作为业主与物业服务企业“沟通桥梁”的业主委员会，参与诉讼案件的仅有2件。业委会的运作失范，较大程度上影响了物业服务合同纠纷的源头高效化解。诉讼过程中，仅有23%的业主可以提供证据证明物业服务存在瑕疵，证据形式也多见于照片、录像两种，且存在证据的清晰度差、拍摄时间无法核实、证明事实多表现为静态化和一时性等问题。

在怀柔法院通报的一起案件中，业主以物业服务不到位为由拒交物业费，物业服务企业将其诉至法院。庭审中，业主辩称物业服务企业未按照合同约定提供物业服务，不同意给付物业费，却未充分提举证据，法院最终判决业主交纳物业费。与之不同的是，在另一起案件中，业主提交了视频证据，证明物业服务企业擅自变更车库用途、擅自出租共有部分等，提供的服务与合同约定存在差距，法院酌情判决业主应交物业费减免20%。

作为当事人之一，业主同样具有合同义务。怀柔法院通报的第三起案件中，物业服务企业对漏水墙面进行维修，要求漏水点所在房屋业主配合，该业主拒绝配合，物业服务企业无奈起诉，法院最终判决业主协助物业服务企业进入室内对公共管道进行维修，物业服务企业维修后对卫生间恢复原状。

热点问题解答：物业公司是否有权阻止外卖、快递进出小区？

对于业主们比较关心的物业公司是否有权阻止外卖、快递人员进出小区的问题，怀柔法院审判委员会专职委员石凤忠表示，正常情况下，根据《北京市物业管理条例》和《民法典》等法律法规的规定，除属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的部分外，小区内的道路、绿地以及建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分均属于全体业主共有。快递、外卖进入属于受小区业主授权，小区业主合理利用自己共有部分的行为，只要快递、外卖等人员进入遵守小区秩序，不对其他业主权益造成损害，物业公司就无权禁止。

但是，根据《北京市物业管理条例》第十条的规定，突发事件应对期间，例如出于疫情防控的需要，如果物业公司按照街道办事处、乡镇人民政府的要求或者依据政策文件规定禁止快递、外卖等人员的进入，就具有合理性。