近年来，小区“新旧物业”更替受阻的情况时有发生，然而新物业与业委会签订合同3年仍然无法进驻小区，并经历两场诉讼、胜诉后还是无法获得备案的事例却是少见。近日，青岛市崂山区沙子口街道颐和星苑小区业主纷纷拨打鲁网青岛热线电话0532-83888110反映，眼看签订的3年物业合同已经到期，新物业公司却始终无法进驻小区正常开展工作，导致小区管理混乱、疫情防控不严、业主生活受到严重干扰，而造成这种局面的主要原因竟然是卡在了街道的一个公章上。

新旧物业公司交替受阻 害“苦”业主

　　公开资料显示，颐和星苑小区由中宇置业有限公司开发建设，于2010年建成并陆续交付使用。小区BC两区共有31个楼座，业主614户。交付后，一直由隶属于开发商的青岛宇兴物业有限公司实行物业服务。

　　2017年8月6日，在沙子口街道的组织下，颐和星苑首届业主大会召开，并在山海社区的公告下，成功选举出首届业委会。

　　业主董女士告诉记者，由于众多业主对小区环境卫生、安全治理等方面存在不满，2018年初，业委会在向街道、居委会和区物业办报告后，组织召开业主大会重新选聘物业企业，并表决通过了以招标方式选聘物业和财务公开+质量考核的酬金制合同方案。

　　2018年3月28日，经青岛市招标中心公开招标后，颐和星苑业委会与中标企业均豪物业公司签订物业服务合同，与此同时宇兴物业《前期物业服务协议》自动终止。

　　本以为新物业可以顺利进入小区，小区的环境也有望得到优化提升，然而令业主们没想到的是，宇兴物业拒不退出，3年来新物业始终无法正常开展工作，业委会也开始了一场长达3年的维权诉讼。

　　“这几年来，小区管理非常混乱，业主们苦不堪言。原来的物业公司不仅利用门禁卡有效期为业主出入小区设置障碍，还非法收费，小区的各类硬件设施常年破损得不到维修，卫生也变得脏乱差。”业主王先生告诉记者。

连续4次提交备案申请 均未成功

　　据业委会主任李先生告诉记者，2018年4月2日，业委会首次向区物业主管部门和街道、社区提出物业服务合同备案盖章申请，街道和社区以“选聘物业现场没有居委会监督业主大会开箱计票”为由拒绝。

　　“其实在业主大会召开和招标期间，我们三次主动书面邀请街道和居委会现场监督，均未有相关人员出席。但业主代表和特聘律师依据业主大会议事规则出席监督。”李先生说。

　　2018年4月16日，街道以补救业主大会现场监督为由，委托社区居委会查验业主大会表决票，结果无误。5月11日，山海社区居委会联合原物业公司宇兴物业进行入户调查，并以调查结果与投票结果相悖的理由，向业委会下达《责令改正招聘物业不当行为告知书》，拒绝给予中标物业均豪合同备案盖章。

那么，真实情况到底是怎样的呢？

　　李先生向记者出示了一份青岛市住建局回复市人大代表的函，内容显示：入户调查户数实际仅为33.55%，并未过半，且表决内容到程序均涉嫌越权。

　　尽管如此，原物业仍然拒不退出，新物业无法入驻，双方僵持不下。此时，颐和星苑的3名业主又向业委会提起了诉讼，质疑业委会成立的合法性。经过2年多的诉讼，青岛市中院最终裁定颐和星苑小区业委会成立合法。

　　官司打赢了，但新物业还是无法进驻。期间，业委会又多次向街道提出为新物业服务合同盖章备案，均被街道以业委会有诉讼在身遭拒。

　　“现在，我们和新物业签订的3年合同已经到期了，不仅对企业造成了经营影响，我们的小区管理也越来越混乱，看到破损的设施被置之不理，业主们都十分痛心。”李先生说。

新物业管理条例5月实施 明确原物业拒不退出处罚

　　为何街道一直不肯盖章？记者致电沙子口街道城市社区服务中心工作人员，对方以不方便回答为由，婉拒了记者的采访。

　　2020年11月18日，青岛市第十六届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修订了《青岛市物业管理条例》，将于2021年5月1日起实施。其中第五十五条规定：物业服务人应当在签订物业服务合同之日起十日内，将物业服务合同报物业所在地的区（市）物业主管部门备案，区（市）物业主管部门应当将相关信息推送街道办事处（镇人民政府）。

　　而对于原物业拒不退出的行为，《青岛市物业管理条例》（新修订）第八十八条规定：物业服务合同终止后，物业服务人拒不退出物业管理区域或者不移交有关资金、资料和物品的，由物业主管部门责令限期改正;逾期未改正的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

　　山东美誉律师事务所主任王培启表示，业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权，即对具有资质的物业有权决定其任免。而街道办事处的职责是协助业主成立业主委员会，对其工作起协调辅助功能。