房地产行业曾经流传一句话“有了业委会，房价翻一倍”。居委会、业委会、物业公司被称为社区治理的三驾马车，若业委会处于缺席状态，则小区乱收费、环境脏、停车乱、治安差等问题无法根治。然而，长期以来，成立小区业委会是个“老大难”的问题。

如今，随着新版《北京市物业管理条例》正式实施，将有效破解业委会成立难题。

业委会比例不高

不久前，北京东三环某小区因发生聚集性疫情成为全市焦点，也让积累10多年“新仇旧恨”的业主们不断呐喊：“换物业，换物业，再不换物业，房价恨不得跌得跟周围‘老破小’一样啦！”

但是，想换物业公司谈何容易，只有先召开业主大会选举出业委会，才能依法解聘物业公司，而这个已经入住10多年的小区，因为小户型多、租户多，一直没有成立自己的业委会。

“据住建部统计，全国各地小区业委会成立的比例大约为30%。现在业委会成立比例最高的是上海，达到80%，但是全国也仅有上海而已，包括北京、广州、深圳、杭州这些城市，都是在10%-30%之间。广州市成立小区业委会的比例是25%，严格地讲这个比例是不高的，但是在全国来看，还不算很低。”广东省广州市国土房管局执法监察支队相关负责人对记者表示。

业委会是代表业主利益的组织，能够对物业管理发挥有力的监督作用，是广大业主权利实现的重要载体。“从实际工作看，以前业委会成立都是政府主导+企业推动，缺乏业主主动参与，这往往导致业主自己的事情自已说了不算，存在被动管理、被动服务的问题。而推动小区管理方式的改变，有助于将业主从幕后推向前台，变被动接受服务为主动自我管理，通过对物权的管理实现对全体业主的服务，从而促进物业服务品质的提升。”北京市房地产协会秘书长陈志对记者表示。

成立门槛降低

“天气这么热，我家却断水断电！”近期，由于不满物业公司未及时公示小区公共空间水电费和电梯使用费，海南省海口市海信华庭小区部分业主与物业公司起了纠纷，物业公司暂停了部分欠缴公摊水电费和电梯使用费的业主水电缴纳服务，不少业主家里因此停水停电，业主多次投诉物业公司无果。“我们正在收集业主意见，准备成立业委会筹备组，希望通过业委会实现换物业的诉求。”业主代表对记者表示。

业委会成立难，难题之一就是难以凑够一定量的业主人数召开业主大会。为此，《条例》特别降低了成立门槛，调整了申请成立业委会的条件，让业主们燃起了希望。

《条例》规定：“一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，5%以上的业主、专有部分占建筑物总面积5%以上的业主或者建设单位，均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。”

也就是说，一个物业管理区域内，交付面积在过半的情况下，申请成立业主大会的条件是5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，此外建设单位也被纳入申请主体当中，这一规定对降低业主大会成立门槛发挥着重要作用。

而根据此前的规定，召开业主大会并选举业委会，对变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；筹集、管理和使用专项维修资金等事项，需要达到“双三分之二”和“双过半”的规定。“双三分之二”是指“部分事项的决定程序要求应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意”，“双过半”是指“部分事项的决定程序应当经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，这两个硬性指标对于很多小区而言，无疑难度很大。

可组建过渡性质管委会

此前，业主对物业服务不满意、想要更换物业公司时，可谓困难重重，因新老物业交接难引发矛盾的不在少数，这也深刻反映了业主大会、业委会成立难、运转难、接受难的现实问题。耗时费力，却无法成立业主大会或者选出业委会时该怎么办？

《条例》为广大业主提供了一个解决的办法：可以组建过渡性质的“物业管理委员会”来临时补位，这也是此次修订的一大亮点，将有利于解决当前业委会成立率低的难题。

《条例》规定，组建物业管理委员会主要是为了组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。有下列情形之一的，可以由街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会：一是不具备成立业主大会条件；二是具备成立业主大会条件，但确有困难未成立的；三是业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。这一举措可以有效避免因居民自治管理意识不足、业主大会和业委会制度运行不畅导致的物业管理混乱问题。

此外，为了破解业委会难作为的困境，《条例》还对业委会成立条件、业委会委员的资质要求、人员组成、选举程序、任期、备案制度、工作职责、会议召开、退出条件、禁止性规定及行政监管等作出了详细的规定。

北京市石景山区人民法院房稀杰对记者表示，物业管理委员会作为临时机构，主要职责是组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，且一般任期不超过三年。这就明确了物业管理委员会只是成立业主大会或者业主委员会的“过渡品”，而非替代品，立法仍然采取鼓励支持成立业主大会或者业委会的态度，以更好地保护业主的合法权益。