01

楔子

前段时间，在朋友圈看到一篇关于小区车位是属于“开发商”还是“全体小业主”的文章，引起了我的好奇。我在圈里问了一圈，也没得到明确的说法；咨询了些律师朋友，同样没得到肯定的答复。

最后只好本着“自己动手，丰衣足食”的方针去满足自己的好奇心了。

作为一个建筑师，去研究一个法律问题是有点“斗胆”了。但随着查资料的深入，我发现：其实，每年发生在神州大地的关于车位产权的官司“不计其数”。

据不完全统计：

从2014年2017年，因为停车位问题引起的官司有 3 万多件。

全中国 约30 万小区，换算下来，每10个小区就有1个小区在这三年内为了停车位打过官司。而且这里头不但有民事官司，还有刑事案件。

而且很多法律纠纷，一审和二审的结果还是大相径庭的，这更加强了我一探究竟的勇气。另外申明下，此文只是良子的研究，不能作为任何“呈堂证供”。也欢迎专业人士斧正！

02

车位之争

随着汽车保有量的增加，小区停车位不够用是导致近几年“车位价格”扶摇直上的主要原因。随着价格的上升，车位买卖也变成了一门生意。

精明的开发商就开始有策略的售卖这些价值不菲的“货物”，而买方里也不乏精明人和专业人士。在研究了政策和法律法规之后，发现车位归开发商所有也并非“铁板一块”，甚至还是存在争议的。这才导致了前面说的“每年有1万多件和车位相关的官司产生”。

“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，少则几万，多则几十万的车位对每个人都是很大一个蛋糕。在法律界定不明确的时候，谁都没有主动放弃的理由。

03

法律依据

良子查阅了很多的资料和地方法规之后，发现解决小区车位问题主要还是依据两本法律:《中华人民共和国物权法》（下称物权法）和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称若干问题的解释）。

很多地方虽然也有一些和车位物权相关的管理条例、法规等，但要么是在物权法之前出台、没有修订；要么就是与物权法相左。

所以良子的分析主要是基于这两本，而网络上的分析也普遍基于这两本法规。

04

车位“确权”

要想弄明白车库（车位）到底属于谁？通俗点讲，就是要在法律上确认这个车位所有权，然后才是这个所有权是否发生了转移。

如果车位的所有权法律明确了是开发商的，那么他就可以卖给小业主；如果车位的所有权本身就是全体业主的，那买卖就无从谈起了。

A.

确权的条件

法律上有个确权的概念，《物权法》是这么表述的。

而在《若干问题的解释》里还有补充，如下：

良子从字面理解：一个车位的“确权”要符合“构造独立+使用独立+依法登记”三个条件，才能成立。那机械车位（车库）就没办法确权了。

因为，机械车位无法单独使用，一定要依托于其他相邻车位一起才能运转，而且在空间上也不唯一。估计建造机械车库卖车位的开发商会哭晕在“车库里”了。

B.

“车位属于开发商”的司法佐证

条文中有几个概念我想翻译一下：

“业主”可以理解为买了小区房子的小业主

“当事人”可以理解为小区开发商

“配置比例”可以理解为规划上讲的配建指标

比如上海住宅小区停车要求是x辆/户，详见下表，规范名称是《上海建筑工程交通设计及停车库设置标准》

很多司法界的人士也都是从这条上来确认车库（车位）的产权归开发商所有的，只是产权如何让渡给小业主需要“约定”。（很多司法人士把约定解释为协商，因为要考虑的问题是确权，所以如何转让不展开讨论）

从字面上说好像明确了权力归开发商，其实良子认为不尽然。因为还有另外两条，与这条相左。

C.

“车位属于全体业主”的司法佐证

开发商从政府那里获得建设用地的使用权，当全部的住宅（商业）都卖给小业主以后，良子认为建设用地的使用权已经全部为全体业主所有了。而小区里的绿化、道路、车位、物业用房、社区用房等都应该是配建指标，应该一并处分了。

这里可能有个分歧，法官可能认为车位是和住宅（商业）并列对等的；而良子认为车位是配建指标，没有住宅（商业）也就不用配建车库。（也没见开发商单独售卖小区道路，绿化，社区用房，物业用房等）

当然也有极端情况：出让的土地就是用于建造停车场（库）的，也许可以切开来售卖。但我碰到的绝大多数独立停车场都是整体运营的，几乎没有分开销售车位的。

目前的法律并没有很好的对这个分歧点进行司法解释，更没有明确下来。做规划和住宅区设计的朋友深知，车库从来都是按照政府规范要求作为配建存在的。连规范自己都叫配建，根深蒂固吧。（如下图）

在规划设计中，我们还碰到过政府要求配建幼儿园，归教育局；配建商业不能出售，只能自持；还有租赁住宅，只能出租等情况。这些都是在土地出让条件里都明确了的。

上图是我在网上随便找的土地出让规划条件

所以，良子大胆猜测：只要一块土地出让确定了，那么所有的指标就确定了，哪些是可售，哪些是配套也就一目了然了。并不能因为车库（车位）供需紧张，就变成“商品”了，如果土地出让的时候是配套，那就安安分分做好配套。

话再说回来，开发商也不傻，所有的配套也都是卖钱的，只要把可售部分的单价提高，不是什么都有了嘛。

另外物权法还有一条也可以反证，当然是极端情况。

虽然很多小区做了人车分流，停车位甚至都在地下，但是无法避免占用业主共有的道路。因为从地面到地下总有一段坡道的，而且每辆车进出小区都会占用。

那是不是参考这条，就可以理解为：即使是地下车位，它也是业主共有呢。开发商也无法拿出有力证据，举证建造的车库（车位）没有占用业主共有的道路啊。

反过来说，我觉得从这个角度倒是证明了上一条，车位是作为土地出让的配套，一起卖给了小区业主，所以不应该单独再卖一次给小业主。

05

人防车位

很多开发商把人防车位也在拿出来“售卖”,但拿不出产权证，才有了类似上图民众的维权。网上有一种说法“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”，据说是引用的是物权法第142条。我也把物权法这条找出来了。

我想说，引用这条首先要解决“谁是建设用地使用权人”，还是确权的问题。从原理上说，人防车库也是配建指标，当开发商把整个小区住宅（商业）卖给全体业主之后，理论上这个使用权人是全体业主共有了。

但是在物权法的第52条，有明确的规定：国防资产属于国家所有。

而人民防空是国防的组成部分，在《中华人民共和国人民防空法》第二条中提及。

因此，人防工程的产权应当归属国家，人防车位的产权当然也属于国家。应该没什么争议。

那么人防车位的使用权是怎么处分的呢？

《中华人民共和国人民防空法》第五条中提到了，投资人有使用和管理的权限，收益归投资人。而这个投资人，我认为应当是全体业主共有。

06

停车“收费”

良子认为“确权”之后，再来谈车位买卖和收费才是合理的事情。良子的观点是：车位归全体业主所有，所以不存在开发商卖车位给小业主了。只剩下停车费该不该收和怎么收的问题了。

我们日常说的停车费其实是两部分：车位的使用费+车位的管理费。

“使用费”对应的是产权（使用权），类似地租的概念。

“管理费”针对的是车库的维护，车辆的安保等一系列服务。

车位的产权如果是停车者本人的，那就不需要支付使用费，但是管理费是要支付的。

车位的产权如果不是停车者本人的，那就需要同时支付使用费和管理费。

至于收费是高了还是低了，由政府物价部门核定，不在讨论的范围之内。

07

结束语

良子通过自己的分析，洋洋洒洒写了一堆，最后提出的观点也很鲜明：小区住宅的“车位产权”归全体业主所有。（前提是已经全部售卖给小业主了）

但这个研究并不能代替法院对车位进行“确权”，请良有方的朋友谨慎使用！

从实际操作的情况看，只要法院认为车位的物权归开发商，开发商就可以单独卖；如果不能确权，那开发商会变着法的卖，比如卖所谓的“使用权”（连物权都不是自己的，怎么就可以卖使用权！）而这正是3万多件官司产生的根源。

只有从根源上解决车位的“物权”确认问题，才有可能避免类似官司的产生。但愿本文能起到“抛砖引玉”的作用，成为一剂良方！