当您乘坐电梯出入家门的时候，不知道有没有想过，电梯里的广告收入跟自己是有关系的呢？日前，北京朝阳区的一个住宅小区就已经将这些广告收入，真金白银地发到了业主手中。1288名业主，每个人都领到了500元分红。除了广告之外，出现在小区里的很多经营设施，是不是也有收入？这些收益有多少？谁收了？又该归谁呢？

　8月28日晚，《央视财经评论》节目，邀请国务院发展研究中心研究员刘卫民、央视财经评论员刘戈共同解析。

1、小区公共收益 账该怎么算？

刘卫民：小区公共收益 取之于小区 用之于业主

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：根据国家《物权法》的第73条，在建筑区划内的道路、绿地这些都属于业主共有，同时在建筑区划内，一些其他的公共场所、公共设施，包括物业服务的场所，都是业主共有的。

　　这些公共空间产生的收益，扣除基本成本以后，其实是归业主所有的。以前，大家不太关注物业经营方面产生的收益，而现在居住消费在升级，产生的收益也越来越客观。因此，这些收益其实应该要取之于小区，也主要用于业主。

刘戈：小区经营收益不能总是一笔糊涂账

　　央视财经评论员 刘戈：有个核心问题：小区有没有业主大会？有没有业委会？如果没有，那么收益可能就是一笔糊涂账了。

　　现在我自己住的小区，目前也是一笔糊涂账。我不知道这些广告到底是什么时候、谁同意上的、到底挣回来多少钱、每块广告多少钱。但其实物业管理条例里，非常清楚地规定了如果物业公司做这件事情，要向业委会定期报告并告知赚了多少钱、引进了哪家公司、怎么收费、分配。如果分配方案不合理，业委会也会来纠正、监督。但这一切的前提是要有业委会。而现在大部分地方，正规的业委会还没有建立起来。如果没有这样的监督机制的话，这笔账可能会一直糊涂下去。

　　【背景链接】

　　《中国人民共和国物权法》第七十三条规定：

　　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　《物业管理条例》第五十四条规定：

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

2、小区公共收益 钱该怎么分？

刘卫民：小区公共收益要按权益分配

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：对于公共空间收益的分配，确实是很重要的问题。特别是当住房已经从新建住房市场，变成存量住房为主的市场。对于公共空间收益的分配，主要还是要依据《物业管理条例》第五十四条，在使用方面，不仅要征求业主、业主大会，还要征求物业服务企业的同意。

　　主要用途，第一，要用于补充专项维修资金，有一些老旧小区，它的设施老旧程度的确比较大，在专项维修基金里可能确实有缺口，这些钱，其实可以用来补缺口；

　　第二，如果在没有缺口的前提下，可以根据业主大会的决定，进行其他方式的使用，包括分红。

刘戈：合理分配收益 关键在于建立组织 形成制度

　　央视财经评论员 刘戈：想拿到并且合理分配这笔钱，前提就是要建立组织、形成制度。这个组织就是业主大会和业委会。《物业管理条例》里有非常详细的规定，所以如果按照这些条例执行的话，这些问题都可以通过讨论，甚至通过对外招标来解决。

　　我刚才和朋友去了解他们小区的情况，因为对于以前物业公司招来的广告商的价格不满意，业委会现在已经决定自己进行公开招标，花钱打广告，吸引广告公司来进行投标。所以说，只要小区有了这样的组织、制度，那这些分配的方式就能进行下去。

刘卫民：要让公共收益真正成为大家的红利

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：公共空间产生的公共收益，要让它真正成为大家的红利。

　　同时我觉得，在新的时代，要呼吁大家通过各种方式，不仅包括思维理念的方式，也包括市场化的机制。使大家真正认识到，业主本身第一是“业”，第二是“业”的主人，才能够真正以主人翁的责任看待物业，能够让市场提供更加美好的居住环境。