新条例明确了小区共有区域广告收入归业主共有。资料图

在小区架空层、电梯、绿地等共有区域进行经营活动，其收益应归业主共有。8月29日，修订后的《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称条例）经市六届人大常委会第三十五次会议表决通过，条例对小区的收益进行了明确规定。该条例将于2020年3月1日起施行。市人大常委会法制委员会主任委员刘曙光对相关内容进行了解读。

小区道路、架空层、绿地等属业主共有

条例第十一条规定，物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外，物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。

条例还明确规定，物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有物业管理区域物业的以下部分属于业主共有。这包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；房地产买卖合同约定归全体业主所有的物业；法律、法规规定的其他共有部分。

小区共有区域经营活动收益归业主共有

条例规定，利用物业管理区域的共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益归业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。

刘曙光解读说，这是条例修改后一个非常大的变化。这意味着凡是利用公共物业，包括在广场、架空层、电梯等公共区域上做广告等进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益归业主共有。此前，法条对此没有明确规定，一般情况下，这些经营活动的利益是归物业公司来收取和管理。但长期来看，此举是不合适的。业主有自己决定是否进行经营活动的权益，而不应作为物业公司收入来源。

这是否会影响物业公司积极性？刘曙光表示，应该由业主决定小区经营活动，与物业公司之间可进行协商，比如参考给予一定佣金的模式，来委托物业公司去操办经营活动以及广告业务。

小区车位首先满足业主需求 使用情况要按月公示

深圳停车位短缺，小区车位的所有权和使用权，是业主们非常关心的问题。刘曙光介绍说，条例建立了停车位（库）使用、管理规则，明确了物业管理区域用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的停车需要，同时规定物业服务企业应当将车位、车库的使用情况按月予以公示。

刘曙光说，为了在以后对停车位、车库的归属加以明确，条例还明确要求在土地出让合同中约定车位、车库的权属。同时规定，住宅物业的车位、车库约定归建设单位所有的，其所有的只能出售、附赠、出租给业主。建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示，并在房地产买卖合同中明示。

业主大会法律身份明确，可开设独立账户

“这次条例修改后，另一个重大的制度创新是明确了业主大会的法律身份。”刘曙光介绍说，以前，业主大会成立后直接向主管部门备案，没有赋予业主大会任何民事主体资格，国家《民法总则》也没有明确规定业主大会的民事主体地位，因此业主大会不能开设银行账户，业主共有资金只能存放在物业服务企业账户，导致物业服务企业侵占、挪用业主共有资金的情形时有发生，业主强烈要求开设独立账户。

根据深圳经济特区实际，并经国家住房和建设部门认可，条例增加规定：由主管部门在业主大会依法成立并办理备案之后“发放统一社会信用代码证书”，业主大会可以持该代码证书到银行办理共有资金基本账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并规定通过物业管理信息平台对业主共有资金账户的信息予以实时公开，业主可以随时监督。晶报记者 吴欣 黄力彬