所有和谐的社区都是一样的，不和谐的社区却各有各的麻烦。许多海外国家也同样会面临基层社区治理的种种难题：开发商或物业公司代管小区资金有猫腻咋整？小区有破坏社区和谐的“恶邻”咋整？遇到拖欠物业费还想卖房一走了之的业主咋整……在不同国家，业主组织的叫法可能略有不同，但这些组织与国内业委会在本质上都是一样的，都为维护业主合法利益而存在。

“业主代表可以很好地为我们服务，与社区居民共同管理好自己社区的事儿。”西班牙人湖长明已在北京工作多年，这些常用的“儿化音”他已能脱口而出。“在我们西班牙，虽然绝大多数情况下都是居民自己管理社区事务，可如果遇到社区解决不了的问题，我们也会寻求政府的帮助。”湖长明说。

租户也能发起业主大会

西班牙的人口总量为4600余万，一个普通住宅小区大概只有100户居民。小区整体规模不大，居民数量相对较少。湖长明在西班牙的家就在一个类似规模的社区中。

湖长明说：“每年，社区都会投票选出2-3名代表，代表全体业主管理社区内部的事务。他们没有任何报酬，完全是义务为社区服务。当然，如果他们存在违法行为或者他们的服务不能让业主满意，我们随时可以另选代表。”

此外，据湖长明介绍，西班牙政府有专门对接社区事务的管理部门，如果遇到社区内部解决不了的问题，业主代表会将这些问题反映给政府部门。“先内部解决，不行再找政府帮忙，这种管理方式更灵活、也更高效。”湖长明补充到。

在英国，住宅小区内的任何人都可以发起业主大会。业主可以，租户也可以；一个人可以，多个人也可以——可无论发起人是谁、有几个，都必须尽量让小区公寓中所有住户参与进来。

国情不同，国家对社区管理采取的政策也不同。社区治理专家表示，让社区居民自己管理社区事务是许多国家普遍的做法，政府很少干预。此外，社区管理是一项专业性要求非常高的工作，如果基层政府工作人员不具备相关专业知识，过多干预社区事务往往会适得其反。

小区卖出75%，业主需在2个月内成立业委会

在美国、澳大利亚、加拿大等一些国家，住宅小区建设项目获批的同时，开发商必须同时建立一个法人社团，代表业主利益监督项目建设。在小区选出第一届业主委员会之前，这个法人组织将代行业委会的权力。这个由开发商成立的法人性质的社团，可以看成是小区业委会的“前期形态”。当小区房屋销量达到75%，小区控制权会逐步从开发商手中移交到业主手中，开发商开发主体和业主组织主体二合一的身份就会分化。

美国《统一公寓大厦法》规定：小区房屋销售量达到75%后的60天内，入住业主需要选出第一届业委会成员；开发商则需要在第一届业委会产生之后的60天内，完成小区控制权的移交。如果开发商拒绝在规定时间内办理移交手续甚至存在挪用、侵吞代管的小区资金等问题，业委会可以直接去法院起诉开发商。

海外国家的业委会运作更高效、权责更明晰，这与海外国家业委会法律地位更加明确不无关系。专家指出，“美国住宅小区业委会的法人主体地位十分明确，这是业委会维权和运作的基本保障。虽然并非所有国家的业主组织都具有法人身份，但目前各国业主组织均呈现出法人化的发展趋势。反观国内，尚未有法律或政策性文件对业主大会和业委会的组织特征给予明确的定性。这就为业委会行使职责以及接受监督埋下了隐患。”

恶意欠费，业委会可干预房屋出售

在海外一些国家，业委会等业主组织为业主服务和谋取福利的方式更加多样化。在韩国首尔，经与业主协商，一小区的业委会为所有业主安装了家庭太阳能迷你发电机。据该小区业委会长说，这个装置每个月平均可以为业主节约电费8300韩币(约合人民币48元)。

同样在首尔，一住宅小区的业委会将小区闲置的660平方米的网球场改造成了“共享菜园”。通过抽签的方式，业委会将菜园租赁给“中签”业主，承租业主拥有当季收获作物的所有权。这块“共享菜园”也成为小区业主创收和体验耕种劳作的乐园。

不仅如此，海外业委会还有一些令人意想不到的“操作”。在美国，如果社区存在影响邻里和谐的“恶邻”，住宅小区的业主协会可以向法院提起诉讼要求这名业主搬离小区。

纽约住宅小区二手房的租售需经业主协会审核批准，律师至少要看到由业主协会董事会或物业管理公司负责人签署的文件后，才允许房屋交易。

“在韩国，如果卖家存在拖欠水电费或物业费的行为，业委会会如实把情况告诉买家，并劝阻买家继续购买。”韩国人殷辰昊告诉记者，业委会拥有这样的权力，不仅可以防止拖欠物业费、毁坏公物或与小区存在法律纠纷的业主逃脱，还可以将有经济或刑事问题的买主和租客挡在门外，保障社区安全和业主生活质量。

海外业主组织的这些做法让我们清楚地看到，在维护业主利益、共建和谐社区方面，业委会能做的还有很多，这也为国内业委会的履职提供了很好的参照。“业主组织的必然要求是保护业主私有财产安全和居住环境稳定。尽管不同国家业委会的存在形式和运作方式不尽相同，可就维护业主利益而言，全世界所有的业主组织没有什么不同。”北京市物权法研究会秘书长、北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强说。

业主和业主组织是城市化的必然产物。海外国家的业委会在发展过程中同样会面临一些难题，尤其是像业主缺乏热情导致业委会成立难、业委会与物业公司共处难等更是许多国家业委会面临的共性问题。

谈及如何规避或者解决这些问题，专家认为，海外尤其是发达国家城市化进程开始得比较早，虽然国情不同、政体有别，但如果能充分学习与借鉴这些国家的基层治理经验，我们会少走许多弯路。（丁涛、王一三、盛楚宜、夏雪）