8月6日

凯茵豪庭第一届业主委员会

（以下简称“业委会”）

集体发出“辞职公告”

▲小区聚集了三四十人，有的向记者反映了新物管在工作中存在的不足。

作为曾经被住建部门通报批评的小区，其成立业委会的过程并不顺利，而当业委会成立并履职大半年后，突然考虑集体辞职，而后又决定继续履职，何以一波三折？带着系列疑问，江门日报记者进行了深度走访。

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历经一年多时间成立了业委会

“我们已经尽心尽力，问心无愧！本届业委会决定宣布自公告之日考虑集体辞职。”今年8月6日，凯茵豪庭第一届业委会发布了这一信息，对此，部分业主觉得不可思议，因为业委会成立之路并非一帆风顺。

公开资料显示

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2017年9月，江门市有6家物业服务企业（小区）因存在问题较多、物业管理服务不到位，被通报批评，江门市凯茵物业管理有限公司（凯茵豪庭小区）赫然在列。

业委会成员告诉记者，早在2016年，便有业主打算成立业委会，但由于种种原因，未能成行，到了2017年9月，该小区上了“黑榜”，主要是因为存在40多项需要整改的问题，包括较为突出的违建问题（至少有30多处），以及监控系统损坏、消防设备缺乏维护维修等。此后，为监督物管服务到位，部分热心业主依法成立了筹备组，在环市街道办、居委会的指导和监督下，最终历经一年多时间，业委会于2018年12月12日正式成立。之后，业委会克服了前期物管公司不依法配合交接等带来的多项困难，完成了更换物管公司、监督新物管公司等系列工作。

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业委会成员称“身心疲惫”

历经波折的业委会为何考虑集体辞职？其成员向记者诉苦，主要集中于以下几个方面：

▲凯因华庭业委会向记者出示部分包括发票、收据在内的资料。

一方面，他们不时遭遇部分业主的诽谤，称业委会成员贪污、收“黑钱”，不用交物管费。一业委会成员向记者出示了第一、第二季度的发票和收据，共有32份，并据此讲到，他们的各项开支都是公开透明的，有发票和收据为证。收支明细表张贴在各栋楼的物业公告栏，并公布在公众号上，不存在贪污、收“黑钱”的现象，更不存在不用缴物管费的问题。任何业主想核查都可以，提前预约即可；另一方面，业委会成员都是在职人士，本身精力有限。他们成为业委会成员后，最忙的时候，一周要开三次会议，每次都开到晚上11点以后。

此外，该小区情况复杂，是非特别多，业主之间的矛盾（交费的和不交费的、违建的和没有违建的、买了车位的和没有买车位的、捡垃圾的和不捡垃圾的、养宠物的和不养宠物的等等），以及业主和开发商之间的矛盾、业主和物管公司之间的矛盾等等，令夹在中间的业委会非常难受。

“一言蔽之，就是身心疲惫。”业委会成员表示。

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工作不到位，业委会跟着“背锅”

事实上，导致业委会考虑集体辞职的另一重要原因，则在于新物管的服务被部分业主吐糟，进而使得业委会跟着“背锅”。

据业委会成员介绍，旧物管——凯茵物业管理有限公司（以下简称“凯茵物业”），于今年3月15日退场；新物管——江门市凯盈物业管理有限公司（以下简称“凯盈物业”），于3月16日正式入场。

部分业主反映，他们对旧物管的服务不满，对新物管抱有较大期待，但半年过去后，感到比较失望。

8月10日，记者到场采访时，小区聚集了三四十人，其中有三四位业主向记者反映了新物管在工作中存在的不足。以此同时，记者还拿到了一份有120多名业主签名的《业主回馈》。

▲120多名业主签名反映物管工作的不足。

记者梳理发现，业主吐槽的内容较多，涉及行政、设备维护、清洁、绿化、安保等方面，其中，行政部分涉及8项，比如收费方面，新物管没有维修好消防设施，但收取了消防系统维修费；清洁方面，楼幢、公众地方清洁不到位，花槽清洁频次很少。

此外，人工湖迟迟没清理，水藻多，臭味大；绿化方面，共有两项，包括绿化带内垃圾、杂物无人清理，以及物管对绿化区域内的杂草采用机械式剪除，还加喷除草剂（除草剂在国际及国内绿化行业已经建议禁止使用），处理方式不妥；安保方面，部分工作人员态度强悍，与业主发生争执后，会恶语相向。

▲小区人工湖没清理

“小区的绿化搞得不太好，很多杂草都是疯长。”业主刘女士将记者带至5幢的绿化带，比划着说。

▲小区管理方面存在不足

记者留意到，在江门市12345官网上，与凯茵豪庭相关的情况反映不在少数，近一年时间里至少有100多条，近一个月就有20多条，主要集中于违建、物管服务等，其中，留言时间为7月22日的一则信息显示，业主反映：小区内的公共路灯损坏无人更换、绿化带杂草丛生、风景水池的水发黑发臭无人清理……

但也有业主认为，相对旧物管，新物管在某些方面做得更好，他们阻止了外来车辆乱停乱放现象。

凯盈物业主管钟先生告诉记者，小区共有700多户，实际入住率大概九成，物管费是每月每平方米1.68元，该公司现有20多名工作人员，其中电梯和消防的维护管理由他们与具有资质的第三方公司共同负责。

针对部分业主反映的，旧物管时代，业主不用每月交10元的消防维保费，是因为之前的合同里没有维保消防设备的项目，也导致该小区的消防设备存在很大安全隐患。另外，他们在4月，对小区内的设施设备进行了公证，发现大量的隐患，后决定对每户每月收取10元消防维保费，是依据《广东省建筑消防设施维护保养服务行业指导价》，并结合江门其他小区的消防维保水平和区内设施设备现状来制定的；针对部分业主反映的，物业在有些地方使用了除草剂，可能带来健康隐患的问题，钟先生表示，他们咨询过专业人士，并委托专业机构实施的，业主大可放心；至于部门业主反映的人工湖长时间没有清理的问题，他们计划在9月之前，进行一次大规模的除草行动，并采用环保方法——植物净化池水，并加强水质监控的工作；至于有部分业主反映保安和业主发生争持的问题，他表示，有的是因为业主故意挑事，制造矛盾，还有的是因为，业主本人或其车辆没有带卡，物管人员让其登记时，部分业主不配合，且行为过火，导致产生争执。

“本小区的情况特别复杂，新物管入场前，小区物管服务工作欠账太多，曾被业内评为五邑地区管理最差的小区之一。”业委会成员举例说，大部分粪池从没有抽过，电梯超过一年半没有真正维护过，监控系统基本瘫痪，消防设备基本没有维护维修……凯盈物业进驻后几个月，逐步解决了前期物业公司遗留的共用设施设备的维修和更换问题，基本提供了物业服务合同里规定的服务，小区的面貌有所改善，但另一方面，物管由于人手不足、工作计划性不够强等原因，影响了业主的满意度，也没有完全符合业委会的预期。

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业委会屡屡“招怨”，所为何事？

即使物管公司服务未完全符合合同要求，但为何部分业主会将怨气撒向业委会？

部分业主认为，当时，业委会仅提供了两家备选物管给业主们选择，使得业主选择面较窄。同时，业委会未经业主同意，私下与物管签订了合同。另外，业委会和物管签订的合同相对对外招标新物管的文件内容有所缩水，比如花槽清洁频次有所缩水等。还有业委会迟迟未公开合同内容，以及附件、补充协议，直到业主打了12345之后，业委会才于今年8月8日晚上委托物管在大门处张贴合同内容。

针对上述问题，业委会方面回复称，此前，他们确定了三家备选公司（凯茵、凯盈、逸馨），因为考虑到部分业主支持前期物管凯茵物业，所以凯茵物业有优先被选择权，而凯盈、逸馨分别管理过怡康华庭和骏景花园，经验比较丰富，效果较好，最终，经过投票选举，400多户业主选择了现在的物管——凯盈公司，不存在“黑箱操作”和违反广东省物业管理条例的情况。之后，在多位热心业主代表的见证下，他们与物管公司签订了服务合同，内容与招标新物管的文件内容一致。

市住建局相关负责人表示，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）第十条、第三十八条、第四十三条的规定，业主委员会应按照招标文件和中标人的投标文件，代表业主与业主大会与选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

业委会同时表示，对于物管服务合同，业委会成员已经多次在业主群告诉业主可以凭借身证份到物管处查看。之所以没有发到公众号上或者在外张贴，主要考虑到外人没有必要知道合同内容。后来，相关部门有所要求，他们便将服务合同内容张贴在大门上。至于附件和补充协议，根本不存在。

市住建局相关负责人表示，根据《广东省物业管理条例》第十条、《业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条相关规定，业主委员会应当向业主公布物业服务合同。该局今年5月印发《江门市住房和城乡建设局关于业主大会选聘物业服务企业工作指引（试行）》（江建〔2019〕135号），在第五点“签订合同”中明确提出“业主委员会在物业服务合同签订之日起3日内，将物业服务合同在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示不少于7日。”

“部分业主之所以将矛头指向业委会，主要是理解上有偏差。”业委会成员进而讲到，很多业主把业委会和物管混为一谈，甚至把业委会看作是物管的老板或者上级，把物管的所作所为都看作是业委会的所作所为。

“新的物业经理8月到岗，后面就看物管的整改力度，看看存在问题的改善程度。反正就是按照合同的约定去监督，屡教不改、严重违反合同的，甚至可以根据合同的约定予以更换。”业委会成员表示。

事件发展

业委会决定继续履职

业主陈先生等认为，业委会虽然非官方性质，但却是业主出于信任而选出来的，不能说想解散就解散，要更好地起到监督之责。

记者从市住建局获悉，根据《广东省物业管理条例》第三十三条第二款规定，业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。

截至发稿前，业委会表示之前的集体辞职程序在进行中，并没有完成和生效。在众多业主的呼吁下，业委会决定听从大部分业主的意见，重新投入到监督凯盈物业的工作中。

业委会还提出，由于该小区物业管理方面的情况比较复杂，最好能召开座谈会，由政府、业主、业委会、物管各派人员参加，协商处理。文/图 江门日报记者 周春锋