“为业主谋福利，不是送一桶油或一袋米。”年届五十的曹培华是江苏南京天润城八街区的业委会主任，在他看来，一个有效运转的业委会要做的事情远比这要复杂得多。“把小区基础设施、公共收益维护好，让业主的房产能够保值增值才是真正的为业主着想。”曹培华说。

让公共收益不再是“谜”，得寸则寸谋求福利

天润城小区位于南京长江大桥以北，业委会刚成立，曹培华第一件事就是找到浦口区房产局，了解小区维修资金的情况。因为小区规模比较大，公共维修资金就高达1197万元。这笔资金所能带来的公共收益，小区每一位业主都很关心，但一直以来都是个谜。

“这笔钱之前在房产局是按照零存保管，每年只有20多万元的利息。申请定存利息更高，一年的利息就足够支持小区日常的维修，就不需要动用维修资金。”曹培华在接受记者采访时感叹，要当好这个业委会主任，光有热情还不够，还得有一定的专业技能。

除此以外，小区内电梯、楼道等位置的商业广告收入也被全部用在了基础设施的改善上。让曹培华引以为傲的是，如今小区内还新建了凉亭、廊桥、儿童乐园、健身休闲广场等，并对绿化进行了改造。这些都没动用一分钱的维修资金，全部来自公共收益。

让公共收益不再是谜，说起来容易，做起来难。虽然有相关法规条例，但往往都会遭遇物业公司的阻扰和刁难。实践中，成都翡翠城业委会逐渐摸索出了自己的心得。作为翡翠城1期第4届业委会的副主任，陈开茂主要负责公区收入管理。在他上任前，这部分收入一直掌握在物业公司手中，由物业公司定期向业委会返点。

“这样的话，我们并不能完全弄清物管方在中间打了多少折扣。”陈开茂上任后第一件事就是将小区内公共收益收回业主管理。陈开茂先是口头通知物管方负责人，让他们提供所有与小区签订广告位合同的商家原始资料，随后与业委会其他成员一道，挨个联系商家，并与他们约定时间变更合同。陈开茂说：“本来商家是和物管方签订的合同，现在必须要求他们与我们签，否则就撤走广告位。”一系列举措下来，业委会将公共收益的管理权牢牢掌握在了自己手中。

“拿到手的公共收益，总共才9万余元。”陈开茂将小区内17部电梯的广告位年租金通过竞价的方式，由2400元涨到了4200元。除此以外，陈开茂看到其他新小区的道闸都有广告，于是联系商家谈判和协商，商家为了得到道闸上的广告位，不得不免费为小区更换了新的道闸。小区的门禁系统也用同样的方式进行了更换。“这样不仅免费为小区更换了新的设施设备，同时还能挣到广告位的钱。”陈开茂说。

小区的公共收益从最初的9万元涨到了20多万元，随着收入的增加，业委会打算在小区建设老年活动中心等公益设施，为业主免费提供书报、扑克、麻将、茶水等，还要装上空调，把公共收益都用到业主身上。

做业主放心的代言人 顺畅沟通阳光管理

金都华庭小区业委会对中央河道改造花费进行公示，接受全体业主监督。 王丽玮 摄

“河道地面与中央花池地面石子清理及垃圾清理，共计630方，需花费16254元……”在杭州下城金都华庭小区门口，一张中央河道改造费用清单引起了人们注意。作为今年要办的小区十大实事之一，小区业委会将该项目所有需要花费项目列成一张清单，向业主公开征求意见。

金都华庭小区今年5月就使用部分经营性资金用于小区中央溪流等区域改造问题向所有业主书面征求意见。 王丽玮 摄

2019年年初，杭州市下城区区委出台《关于加强党建引领推进小区治理建设幸福家园的指导意见》（下称指导意见），其中明确提出，要探索小区“资金资产监管委员会”等做法，建立业主委员会资产资金监管、物业管理小区行政纠错等制度，加强对物业经营性等各类收益使用的公开、监督力度，保障业主的知情权和监督权。

“我们在小区公开栏、业主群、微信公众号，定期通报工作成果等情况。”京都苑社区党委书记王晓燕告诉记者，新一届金都华庭小区业委会成立以来，推行“一述职两公开”监督机制，即业委会半年度工作述职机制、重大事务公开机制和财务公开机制。王晓燕说，“要让业委会工作在阳光下运行，时刻接受业主监督。”

经过努力，下城区小区治理水平得到全面提升。2018年全区物业方面信访投诉量同比下降43.8%。

除了日常管理，缺乏沟通也是物业公司与业主、与业委会容易发生矛盾的原因之一。

2013年，小区经业主大会通过决议，哈尔滨市道里区新阳路508号的欧洲新城小区与原物业公司解除合同，聘请哈尔滨新东方物业管理有限责任公司（下称“新东方”）接手小区业务。新东方张经理始终难忘第一次跟业主沟通意见时的情景。“几位老阿姨照面就说欢迎，随即就说只有把漏雨的房顶修好，才能再谈别的。”张经理说。

这不但是业主给新东方的“下马威”，也是给他们出的第一道考题。为了给出圆满答案，新东方拿出60多万元，解决了房屋漏雨这一困扰业主多年的老问题。

有了业委会的沟通协调、监督把关，在物业公司服务水平提升的前提下，自2014年起，欧洲新城小区物业费收缴当期可达90%，清欠工作也顺利开展，物业公司的经营状况一天天转好。

依法依规巧解“难题”，大处着眼化解矛盾

解决纠纷，是物业公司与大多数业委会的必修课。位于重庆的绿韵康城小区，就曾经发生过这样一个“烦心事”。“这得从2013年的4月，开发商与小区物业计划将200个人防车位销售给小区业主说起。”当时的业委会主任胡国民回忆道，“我们小区共有2000多户居民，却只有609个停车位，车位的紧俏程度可想而知。”

早在2005年，业主入住的时候，近一半的车位就已被业主购买，车库内加上人防车位在内的临时停车位不到300个。小区业主王先生说：“物业公司要再卖掉200个车位，这件事引发了业主们的强烈不满。”

“要解决问题还得依法依规。”胡国民跟业委会其他委员认真研究了开发商的规划验收许可证，发现了开发商在前期有规划300个地面车位，验收时向重庆市建委报备了取消地面车位的事情。抓住这个“关键点”，胡国民向开发商提出了“若要销售人防车位，就必须把300个地面车位还给业主”的要求。一提到这事，开发商立刻没了底气，销售人防车位的事也就不了了之了，小区的内部矛盾成功解决在了“家门内”。

无独有偶，“一条地铁线”也曾经让武汉市武昌区绿地茜斯公馆的业主和业委会犯了难。

“我们小区在业委会成立的第二周就出现了一件难事，地铁五号线要从我们小区穿过去。我们应该支持武汉市的市政建设，但是我们小区已经交房，并且确实轨道交通控制线存在的时候我们小区还是武昌车辆厂，还不是住宅用地。”绿地茜斯公馆的业委会主任武剑叹了口气说，“其实地铁方也有一定的道理，但小区业主毕竟也入住了这么多年，涉及到拆墙、拆绿化，很多人还是很难接受这一点。”

查资料、和业主去解释、与地铁集团商谈签署协议……经过一系列的努力，这一问题最终得以解决。这件事让武剑对业委会的工作有了新的思考，“业委会要站在一个基层的立场上，我们要把我们的家底、资源厘清，把纠纷控制在最初阶段。”

总结经验“代代相传”，制度保障良性循环

从为业主换来真金白银的福利到维系社区稳定，从协调各方矛盾到业主“自管”提升服务质量，在业委会有效运行的过程中，也折射出了社区自治的创新性构建。在各地，这样的例子不胜枚举。由此可见，一个好的业委会不是昙花一现、不可复制。

那么，如何从制度上保证业委会的可持续发展呢？按照《业主大会和业主委员会指导规则》规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举。

2015年12月，重庆绿韵康城业委会主任胡国民代表业委会提出申请换届。小区所在的彩云湖社区根据规定提出：“业委会向九龙镇人民政府提出本届任期届满需换届的申请，并将此工作情况进行公示7天。”一系列流程之后，在社区的见证下，原业委会主任将他保管的档案资料、印章及其他属于业主大会、业委会所有的财物移交给新一届业委会，做好交接手续，并报当地镇政府备案。

在履职清查工作中，业委会分享了他们摸索出来的“七个一、七步走”的经验，即“一清查、理家底”；“一问诊、立整改”；“一大会、定决策”；“一制度、抓规范”；“一公开、强监督”；“一沟通、求协调”；“一规约、管约束”。这一工作经验也在当地全区推广，先后有二十多个小区业委会前来交流学习。

“这些能促进业委会有效运转的经验应该被很好总结。”在中国人民大学公共政策研究院社区治理与政策研究中心主任陈幽泓看来，总结经验“代代相传”是保障业委会发展良性循环的有效途径之一。

（王醒、曾帆、陈静、牟海微、王丽玮、肖璐欣、胡虹，实习生张译方）