摘要：在小区矛盾中，物业纠纷最为突出，这背后也暴露出物业行业服务能力和素质“双低”问题，而此现象在老旧小区尤其突出。

本报记者 郑言成综合报道

7月21日，位于京东之郊的河北三河市燕郊天洋城的小区业主再次发生维权事件。因小区绿化空间被一家幼儿园圈占，业主质疑小区物业不作为，甚至称此次违法圈占绿化空间系物业公司背后纵容。

事实上，自去年以来，该小区因物业公司私自拆除小区原有绿化和水系建设停车场引发了业主多次维权。在这一事件推动下，小区业主委员会筹备工作也自此提上日程。

我国物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，物业管理条例也对“业主大会”作出专章规定。为推动这一举措落实，2009年住建部还发布《业主大会和业主委员会指导规则》，旨在规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。

记者发现，尽管国家在政策法规方面对于业主“自治”给予准许，但进入实际操作层面，成立业委会难度大、履职难问题仍是横亘在广大业主“当家作主”面前一道屏障，难以逾越。在新时期，如何推动这一基层社会治理问题得以合理解决，是值得思考的问题。

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成立业委会难度大

天洋城一业主告诉记者，自去年物业私自拆除小区绿化景观建设停车场引发维权后，小区业主就萌发成立业主委员会替换物业公司的想法。但成立业委会难度相当大，业主大会召集难，中间又受到过物业公司多次阻挠，经过大半年的努力，该小区业委会仍没有筹备成功。

成立业委会是为了保证居民的利益，可是在业委会成立过程中，却困难重重。据现有法律法规规定， 对于共有住宅来说，小区出售的建筑面积达到30%以上，商品房出售的建筑面积达到50%以上，并且住宅出售已经满两年的才可成立业委会。业委会由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生。

目前，许多商品房小区的户数少则几百户，多则几千户，甚至上万户，这样大的小区几乎很难进行集体讨论，征集到“双过半”投票也非是小工程量。

上述天洋城业主告诉记者，小区很多业主根本不了解业委会，业委会筹备人员只能挨家挨户上门宣传。但这些宣传未必都能得到每一位业主的理解，甚至有业主还误解筹备人员另有企图。所以，小区业委会筹备工作也是一波三折，难度相当大。

“目前，筹备业委会过程中涉及到的几部法律法规，相关条款众多，专业性强，多数业主乃至筹备组业主代表对这些条款并不熟悉，有的看了条款，也不了解在现实中怎么样落地操作。这样的现实给业委会筹备工作带来难度。多数人分不清业主大会和业主代表大会之间的区别。”一位社区书记在谈到业委会成立难题时如是说。

小区成立业委会虽是业主自治，但却离不开主管部门和街道、社区的业务指导，而指导水平的高低往往决定着筹备工作顺利与否。而有媒体记者在调查中发现，一些街道办事处、社区居委会对业委会表现淡漠，并没有提供应有的帮扶，这也给小区业委会成立带来一定困难。“目前一些街道、社区对业委会相关法规没能完全吃透，指导工作不够到位，是业委会成立难的原因之一。”一住建部门相关人士向媒体坦言。

尽管国家相关法律法规允许业主成立业主委员会进行自我管理，但如今全国住宅小区业委会成立比例并不高，仅为20%。据媒体报道，就是在东南沿海的深圳，成立率也仅为34%。

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业委会履职困难重重

因为物业服务不到位、胡作为、乱作为，业主与物业产生摩擦纠纷，每每此时，业主纷纷动议成立业委会。那么，成立了业委会是否烦心的事就能一了百了呢？

媒体报道，河北涞源县某小区40户住户选出一个业委会，并为小区选聘了一家物业，可是没几天就闹掰了，后来接连换了3家，也没能让业主称心。“业主把矛头指向业委会，业委会成员觉得费力不讨好，集体辞了职。”读者杜明骏说，“改选了另一拨人，干了不到一年也请辞了。就这样选了换、换了再选，没人再有积极性了。”

对于业主委员会的工作难度，海口东盛名苑业委会主任张文君在接受媒体采访时深有感触，“成立时万众一心，成立后一片茫然。”大部分小区是奔着解决物业纠纷成立的业委会，但成立后发现治理一个小区的难度不亚于管理一家公司，大家全凭一股热情在干活，一旦不规范运作，就极容易激化矛盾，也打击班子成员的积极性，业委会仍需要进行专业培训以及相关部门的监督指导。

“大多数业委会成员对物业管理不熟悉，行使职权也不规范，结果往往是业主不支持，物业也不配合，最终几头受气，越干越没劲。”在谈到目前业主委员运行现状时，也有读者如此向媒体反映。

也有媒体在调查中发现，一些街道办事处、社区居委会对业委会表现淡漠，并没有提供应有的帮扶，这在一定程度上也造成了业委会履职困难。2016年夏，安徽合肥某小区连续发生电梯大面积故障问题，小区业主多次与物业沟通无果后向社区居委会反映，居委会这才组织业委会的提前换届，并选聘了新的物业。“矛盾出现时，社区仅是牵头解决了电梯维修、更换物业等一时的问题，对业委会的跟进指导没跟上。”社区居委会负责人坦言。

对此，安徽大学社区发展研究中心主任吴猛认为，“一些地方政府部门对小区业委会的认识不足、指导也比较空泛，甚至一些街道、社区工作人员看到小区物业管理没有纳入基层治理考核，就抱着‘多一事不如少一事’的态度，没把业主的事放在心上。”

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如何破解“瓶颈”

长期以来，业委会成立难，成立后运行也难，小区治理矛盾困局如何破解？

中国物业管理协会客座讲师刘强认为，小区治理种种纠纷矛盾的背后，一定程度上反映了我国基层治理面临的困境。一方面，是业主维权意识和组织化程度在提高，另一方面，是基层法制建设整体上相对滞后，存在立法空白、法规条例相互冲突等问题。

业内人士表示，物业管理条例规定中对业委会成立和执行工作没有具体的监管规定，导致政府职能部门对业委会的监管无法到位。该业内人士建议，政府应重视对业委会成立以及运行工作的相关资源支持，尤其是增加对直接负责指导和协调工作的基层街道办事处的人力投入。

此外，国内一些省份围绕这些问题也在进行探索。2018年6月，在海南省住建厅指导下，海南成立全国首个省级业主委员会协会，对小区业主、社区管理部门进行指导、培训以及提供专业咨询，加强相关政策法规的宣传，推动小区自治管理，探索解决目前小区管理的各种“痛点”问题。

此外，也有业内人士认为，在小区矛盾中，物业纠纷最为突出，这背后也暴露出物业行业服务能力和素质“双低”问题，而此现象在老旧小区尤其突出。相关部门也应该做好监管并逐步引导物业行业朝透明化、规范化发展。