世纪佳园业主委员会所在地。齐鲁晚报·齐鲁壹点记者　王杰　摄

成立业委会的初衷是为了小区更好地自我管理,但有些小区有了业委会,业主的矛盾和抱怨反而变得更多。这背后不仅有管理的难题和法规的缺失,也有业委会自身能力不足的现实。

业主:居委会管不了业委会办事处也找了好几回

“这个小区的业委会换了好几届了,每一届都有不少矛盾,我们也对这些矛盾进行过调解,约双方坐下来谈,但比较难解决。具体详情要问居委会。”对于建设路世纪佳园小区业主反映业委会的问题,二七新村街道办工作人员称。

建新社区居委会工作人员则称,他们并不了解世纪佳园居民反映的停车收费问题,也没有就业主与业委会矛盾调解过,“我们对业委会只有监督和指导的作用,接到居民12345投诉,我们都是直接把业委会主任叫来回复居民。”

对于自己所反映的业委会问题,三箭平安苑小区居民王先生称:“居委会没法处理,我们也找办事处好几回了。现在居委会和办事处根本管不了业委会。”

记者了解到,2007年,济南市印发了《济南市业主大会和业主委员会指导规则》,里面对业委会的成立、换届、日常活动等作出规范。但记者从济南市住建局了解到,目前这一指导规则已废止,现在执行的是住房和城乡建设部2009年出台的《业主大会和业主委员会指导规则》。

该指导规则称,物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。

“山东省将要出台业主大会和业主委员会指导规则,如果效力很好并很好操作,就没必要再出台济南市的指导规则了。”济南市住建局物业管理处的工作人员介绍,济南还将出台加强住宅小区物业管理规定和济南市物业管理条例,都会涉及业委会方面的内容。

律师:业委会能力不足是主要制约因素

根据济南市住建局提供的相关信息,济南开始有业委会的历史可追溯至2002年,第一家设立业委会的小区是历下区中润裕华园。据统计,目前济南成立的业委会累计有354家,还在运作之中的有100多家。

对于业委会与业主之间矛盾频发,关注业委会问题十多年的山东顺周律师事务所刘海川律师称,其中一项重要原因在于业委会自身能力所限。

“每个单位录用员工后都要进行培训考核,业委会的成员没有经过培训,不知道怎样运作。虽然都是进行小区物业管理和监督物业公司,但怎样把业主们组织起来并管理好,成员都不太懂。济南没有针对业委会的培训机构,业委会也没有想法去学,政府也没有扶持第三方机构来培训他们。”刘海川说,业委会委员的管理、沟通、服务能力都不足,成为制约运作的重要因素。

“要减少矛盾,业主委员会就要精通业主大会的建设,怎样跟业主、街道办、居委会等沟通,业主大会的组织结构除了业委会,还要设立其他的部门,如设立业主代表、楼长、单元楼代表,如果他们都能积极参与,开会、财务信息都公开,工作就很好开展。”刘海川建议。

“济南的业委会数量越来越多,但与全国相比还相对较少,全国平均约有20%的比例,上海甚至能达到80%的比例。”刘海川认为,虽然业委会在济南存在已有17年,但对于多数人来说还是个新鲜事物。“没有人去普及、研究和培训,虽然指导部门、社区都设立了物业科,但从业人员没有很深入的了解,法律法规规定得不够明确。”

住建局:可监督业委会的物管委已覆盖大多社区

采访中有业主提出,应该另成立一个监委会来监督业委会的工作。“业委会应该是为居民争取利益的,为了防止出现问题,也应该设一个机构来监督。”绿景家园小区居民董先生称,小区物业刚刚被业委会罢免,他希望业委会选一个规范的物业公司来为业主服务。

“要有监督机制来督促他们做好。要保护大家积极性,也要有一定的制约,不要引发矛盾,有规则有秩序解决问题的意识。”刘海川称,业委会设立监委会完全有必要,可以在议事规则中设定。

济南市住建局物业管理处工作人员介绍,目前济南已经有可以承担监督业委会功能的机构。“国家和省级层面都出台了加强社区管理的意见,要打造社区党组织、居委会、物业、业委会四位一体管理模式,把业委会和居委会的工作紧密结合起来。”今年开始,济南的街道办都设立了物业管理办公室,社区居委会设立环境和物业管理委员会,目前已覆盖大多数街道与社区。

“这个物业管理委员会可以监督业委会,鉴于业委会选举难等问题,如果小区里召开业主大会成立不了业委会,物管委可以在居委会的指导下代行业委会职能,管理小区的公共事务,代表业主解决小区矛盾纠纷。”工作人员称,建立业主大会、业主委员会印章使用也由环境和物业管理委员会监管,业主委员会讨论决定重大事项前,要向环境和物业管理委员会备案。“这都是要打通社区治理的‘最后一公里’,让小事不出社区,让矛盾不出社区。”

该工作人员表示:“我们很快会出台加强住宅小区物业管理的若干规定,新规定中会有约束业委会的内容,如果有侵害其他业主权益的行为,可以撤销他的规定,或启动程序更换业主委员会成员。在业委会选举成立时也要多审查,严把关,让威信高、有公益心的人来担当。”齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 于悦 实习生 王鑫垚