华商报“用好新条例，管好咱的家！”系列活动昨日又有新动作，针对小区业委会成立之后，业委会如何履职，小区物业服务如何评比，公共收益怎么收取、如何使用等热点问题，邀请优秀业委会和公益律师对已成立业委会小区进行培训、观摩。

回顾

华商报2年时间对接小区52家

其中13家成立业委会

2017年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》正式施行，对比新旧《条例》可以看出，新《条例》为小区成立业主大会，并选举业主委员会提供了更有力的法律支持。

为了破解业委会成立难题，从2016年12月27日起，华商报连续召开公益律师座谈会、筹备业委会经验交流会、律师·小区对接会等3场会议，破解业委会成立难题。最终为西安具有代表性的36个小区一对一对接公益律师，并持续关注进展。

今年3月，华商报再次邀请专业律师、已成立业委会的小区业委会主任等，就《西安市物业管理条例》中业委会成立等问题对业主进行宣讲，宝鸡、铜川、渭南等小区业主也前来学习、培训。

截至目前，华商报对接小区52家，其中已经备案成立的业委会有13家，其中西安市11家，西咸新区秦汉新城渭电小区业委会、铜川山水雅庭小区业委会都是参加今年3月培训会之后成立的。

>>交流分享

业委会成立后如何履职？听听他们怎么说

7月12日下午2时30分，针对小区业委会成立之后如何履职，小区业委会成立之后能干些什么，不能干什么，华商报特邀西安高新区优秀业委会绿地世纪城业委会主任黄胜利和公益律师——陕西丰瑞律师事务所范娟娟律师，分别从实际操作和法律服务方面对13家业委会主任进行了交流、分享。昨日参加培训会的，除了这13个小区业委会主任之外，行业有关部门负责人、公益律师和热心业主也到场旁听。

公共收益来源？电梯及小区出入口道闸广告费等

针对小区业主比较关心的公共收益来源问题，范娟娟介绍，根据《西安市物业管理条例》，公共收益来源一般有几类：地上/地下车位使用费；电梯及小区出入口道闸广告费；通讯公司的基站场地占用费；通讯运营商乃至垃圾回收人员的进场费；小区内住改商商业用电电费差价；小区内部摆摊费；公共配套用房的租赁费；违约金/赔偿金等；以诉讼方式追讨的物业公共部分的侵占费用。

她介绍，公共收益属于全体业主所有，应与大修基金相互补充用作小区的改造、更新和维修工作，当然，属物业服务费范畴内的日常维修及养护除外，但目前在界定哪些维修属于物业服务费上还存在很大争议。

公共收益如何管理？业委会接管与物业签订有分成协议

针对小区公共收益部分如何公开、透明地使用问题，黄胜利说，业委会成立前，是由物业公司来直接管理小区公共收益，并根据条例进行公示，往往存在很多不规范之处：1）公共收益经营单价普遍偏低，造成部分公共收益流失，在业委会接管后，各项广告和场地收入单价明显上涨；公共收益使用范围模糊，物业公司将其与物业服务费共同使用，部分作为房屋开发商质保期外的维修、部分用作属于物业服务费范围内的维修、甚至作为企业利润进行留存；公共收益账目管理不规范，劳务和材料的采购不合理。

他介绍，该小区业委会成立后，接管了小区公共收益的管理，经协商与物业公司签订的“二八分成”协议，用以承担因公共收益经营活动造成的物业管理成本增加和小区其他属于公共收益使用范畴内的事项。

公共收益如何使用？专用指定账目聘第三方审计定期审计

对小区公共收益使用问题，黄胜利介绍了他们小区的经验，目前，小区公共收益来源主要有：电梯平面广告和视频广告、东门摆摊场地租金、快递自提柜场地租金、园区地面车辆场地使用费、南门停车场场地租金和存款利息等。

小区公共支出主要有：业主大会授权的电梯视频监控安装、地库雨棚除锈及换新、单元楼无障碍通道栏杆换新、门头玻璃修复、单元楼门头粉刷改造、小区游乐场改造、律师和审计服务费及办公开支。

他介绍，为规范业委会的正常运作，该小区建立了业委会日常管理制度，并切实运行起来。聘请律师，使业委会运行遵守法律法规。在财务管理方面，建立业委会专用指定账目，聘请专业的第三方审计进行定期审计工作。在执行业主大会预算时做到事前公示，事中记录，事后存档。

同时，根据相关公共收益分成协议，三年来，在该小区业委会的监督下，小区物业公司使用公共收益分成，为小区添置的垃圾粉碎机用以处理楼道大件垃圾的清运、对小区部分单元楼大厅漏水进行改造，还处理了一些小额的紧急维修项目。

小区物业谁来选聘？更换物业的决策权在业主大会

针对小区业主关心的物业选聘问题，范娟娟介绍，有关小区业主共有和共管的重大事项是由业主大会表决的，在物业条例业主大会的职权里有明确规定，所以更换物业公司的决策权是在业主大会。

范娟娟表示，业主委员会为业主大会的执行机构，无权直接决定物业公司的去留。如需选聘物业，需首选召开业主大会讨论，如业主大会相关议题通过，并授权业委会办理相关选聘事宜，业委会方可进行物业公司选聘工作。

对一些小区业委会刚成立就更换物业的做法，黄胜利并不赞同，每个小区都有一套十分复杂的供水、供电、地下管网等公共设施设备，换来的物业公司未必能在短时间内了解情况。同时，更换物业不是最终目的，约束物业提高服务质量才是根本问题，如：物业服务内容细则、行业标准、垃圾清运相关标准、保洁人数及标准、保安人数及标准、界定公共维修范围等。

如何评价物业满意度？应征求至少20%以上业主的意见

对一些小区业委会要求物业有投诉就走人的做法，黄胜利坦言，近年来物价不断上涨，物价及人工成本已翻好几倍，物业费标准仍维持十年前的标准，确实也是造成物业服务质量下降的原因，从企业运营角度将，当然是尽可能地降低投入来提高收益。

而物业服务质量的好坏经常是大家讨论的热点问题，但物业服务质量的标准是什么？目前确实没有十分确切的官方说法，业委会对物业公司的服务质量监督往往是发现问题后，提出监督意见。

他认为，如确实需要选聘物业，应该开展广泛调查，征集更多业主的意见，该征集范围应该涵盖至少20%以上业主。

业委会成员违法咋处理？有业委会主任被判刑的案例

范娟娟介绍，小区业委会对超出业委会的职权范围，或未经业主大会表决私自决定小区重大事项，对于决议违法或超出权限的业主可以起诉要求撤销该决议，也可以向主管街道办投诉，由街道办撤销。

在培训会上，范娟娟分享了其他省市业委会职务侵占被判刑的案例，比如攀枝花市东区某小区业委会三名成员（其他成员基本挂名，很少参加工作）自认为管理小区辛苦，有人提出大家拿点辛苦费，遂从公共收益中以话费、交通补贴等形式私分31100多元，每人获利一万多。后被业主举报，以职务侵占罪定罪，两人获刑9个月，一人获刑4个月。

再比如，重庆市江北区某小区业主委员会主任，利用职务便利，收受物业管理公司好处费近194万多元，并以虚列经营成本的方式，每月从公共区域广告经营收益中扣除1.6万元作为“业委会津贴”合计 28.8万元。被判处有期徒刑八年。

>>观摩者感言

看到优秀业委会的管理 很震撼

“看到绿地世纪城业委会内部台账，制度规范、财务规范以及档案室等，很震撼！”铜川山水雅庭小区业委会主任李青梅昨日到绿地世纪城小区现场观摩说。

李青梅说，把小区业委会所有账目及施工招标等公示在外，看到该小区维修项目和新增加设施，以及业委会与物业的默契配合，能感受到他们在真真正正地为业主谋福利，公开、透明，让权利在阳光下运行，就没有干不好的业委会。

>>小区新变化

业委会成立后部分小区变化大

华豪花园洋房小区

小区正在施工 解决市政供水

华豪花园洋房小区业委会主任展小董介绍，该小区共有房子352套，业主委员会成立于2019年6月12日，由7个委员组成，设主任1名，副主任2名。业主委员会从6月13日正式对外办公，已经组织了几次重要的会议，会议决定了对物业、开发商、街道办等单位和政府的对外办公的通知书面文件。给开发商送文件时，同时交涉了办公室的问题和市政供水解决的问题。

近日，该小区内正在施工解决市政供水。

盛世长安小区

完成了小区绿化补栽补种、美化

盛世长安小区业委会主任周成阳介绍，该小区4445户，小区业主委员会于2019年1月5日正式成立。业主委员会共7人，其中主任1名、副主任1名、委员5名。

他介绍，业委会成立后，积极征询听取广大业主意见和建议，及时与物业公司沟通、协商，制定全年工作计划，已经完成了小区绿化补栽补种、美化；小区保洁室内外大清洗、小区设施、设备大保养；重点部位安全隐患排查处理；定时开放便民通道、增加休闲坐椅；清理小区消防安全应急通道停车、清理楼栋大厅、楼道电动车、开展消防安全大检查、建设电动车充电车棚、制定小区地面车辆停放管理办法、进行地面车辆治理等工作。

浐灞半岛A10A15小区

对道路及楼道照明灯进行了改造

浐灞半岛A10区A15区业委会主任刘文武介绍，浐灞半岛A10区规划户数2601户；浐灞半岛A15区规划户数1950户。小区业主委员会于2018年10月23日正式成立。业委会由9名委员组成。

他介绍，业委会成立后，接受广大业主意见和建议，及时与物业公司互动沟通，协调配合。督促物业进行了贯穿小区的水系人工湖底淤泥清理，A10小区清淤5000平方米，A15小区清淤2000平方米，使业主头痛的臭水湖得到改善。绿化养护、修剪，缺失补种，打造生态家园。业委会多次和物业召开协调会议，按照会议决议在小区安装了电动车充电桩，解决了小区电动车充电的安全问题；对业主反映最强烈的楼门门禁问题，多次组织物业到现场勘查问题所在，初步达成物业先入户调试登记，根据发现的症结所在进一步协商解决；对小区道路及楼道照明灯进行了改造，目前已由原5瓦照明改造为18瓦照明；楼宇间增设路灯12盏（A15小区14#楼至18#楼，A10小区8、9、10#楼），整体提升小区公区照明亮度，增加业主/使用人居住安全感。

>>最新数据

西安备案业委会（物管会）1976个

其中业委会464个

据了解，截至目前，西安市备案业主委员会（物业管理委员会）1976个，其中业主委员会464个。

西安市住建局相关负责人介绍，从1999年的《西安市城市居住区物业管理条例》开始，就对业主大会有了明确。2017年1月1日，新修订的《西安市物业管理条例》开始实施，进一步明确了政府、部门、企业、业主等主体责任，在新《条例》增加了，对业主大会、业主委员会成立进行了细化，操作性和实用性都更强，为解决物业管理中存在的问题，提供了强有力的法律保障。 本组稿件由华商报记者 陈思存 采写