去年两会期间，江门市政协提案委员会递交了集体提案《关于重视我市住宅小区业主委员会建设着力补齐城乡社区治理短板的建议》，指出江门市的业主委员会（以下简称“业委会”）建设还存在着组建率低、筹备开展难、运转成效不如人意等问题。

       近一年来，江门将业委会的建设和发展列入城市社会管理工作的重要内容，包括建立江门市物业管理公众服务平台以解决业委会投票难的问题；组织相关职能部门到佛山市、温州市进行物业管理条例的立法调研；在各市区部署开展业主大会和业委会的筹建试点工作等。一系列工作为小区与业委会建设破除不少障碍。

　　但客观而言，业委会成立难仍是许多小区业主的烦心事，其原因纷繁复杂。笔者近日走访江门市多个大型小区发现，业主与物业管理公司之间的利益博弈、筹建工作指引细则的不完善、筹备流程的繁琐复杂……这些都可能是业委会组建率低的原因。

　　如何采取积极措施，推进居民住宅小区业委会的建设，及时补齐城乡社区治理的短板？专家建议，相关部门应尽快将地方物业管理条例纳入立法计划，制定业委会筹备、运行和监督各环节的配套制度，切实为业委会的筹建运作营造良好的社会环境。

筹建难题

业委会与物业管理方的博弈

　　去年12月11日，江门市蓬江区骏景湾豪庭业主委员会选举表决结果出炉，开始为期一个月的公示。此时，距离2017年该小区业主向街道办递交成立业委会申请，已过了一年半的时间。

　　“最初筹备成立业委会主要是业主希望有一个可以沟通的渠道，表达自己的意见和诉求。”骏景湾豪庭首次业主大会筹备组副组长周雪松告诉笔者，2017年3月底，小区物业管理公司通知上调物业管理费后，不少业主提出不同意见。于是，5年前因各种原因而中断的业委会成立工作，再次成为了业主们讨论的焦点。

　　江门市政协委员陈瑞香表示，随着城镇化进程的加快，以小区为基本单元的基层治理模式将会越来越普及，但以业委会为代表的社区治理体系尚不够完善。“经过调研，我们发现不少小区业主对物业管理不满，纠纷和矛盾频发，业主维权难。成立业委会有利于维护广大业主的合法权益，处理好业主与物业公司之间的关系，更好地改进小区的物业服务。”

　　“然而，当前江门地区住宅小区业委会建设的社会环境还不够理想，不少小区在成立业委会时都感觉有不少阻力。其中，最大的阻力来自于正在履行前期物业管理职能的物业公司或者开发商。”江门市政协委员张翠华直言。

　　骏景湾豪庭业委会筹备组成员之一李雪娇向笔者透露，在筹建初期，张贴在小区内44栋居民楼主要出入口处的公告《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》（根据规定，该公告公示时间不得少于7日）在一夜之间不翼而飞，并被物业管理方告知，所有监控已损坏，无法翻查原因；筹备组成立以后，该小区的物业管理方代表以工作繁忙为由，多次缺席筹备组会议。

　　对此，作为该物业管理公司的代表程平军回应：“对于业委会的成立，我们物业方一直都是根据相关法律法规，做好物业管理的本职工作。”至于44栋楼的监控全数损坏的事件，程平军表示监控摄像头早在3年前已经老化损坏，并向业主们反映过，但至今尚未筹得更换的经费支持。

　　程序是否合法是当前小区成立过程中面临的另一难题。笔者调查了解到，蓬江区滨江奥园小区在筹建业委会中，因未考虑区域内商铺的选票份额，最后的业委会选举结果被该小区的物业管理公司一举推翻，所有筹备工作须重头再来。

　　江门市住房和城乡建设局物业管理科的余策瑶表示，业主大会和业委会成立难的原因还在于部分筹备小组成员对成立业主大会、业委会的流程不熟悉，一旦被质疑程序不合法，就容易“流产”；部分街道办事处（镇政府）、社区居委会因人员流动性较大，对业务工作、政策不熟悉，也容易出现流程指导不到位的情况。

试点探索

协同社区力量，统筹运用“三社联动”

　　面对业委会筹建程序复杂、门槛高的问题，加强社区的服务、指导或许成为破解当前困境的突破口。

　　余策瑶介绍，目前江门各市区已确定蓬江区骏景湾豪庭、江海区玉圭园、新会区新龙昌花园、鹤山市莱茵花园、台山市六福山庄、开平市海伦堡、恩平市德信园作为试点，重点探索解决业主大会和业主委员会成立难的问题，引导小区业主中的党员和政府公职人员参加筹备组工作人员和业主委员会委员，鼓励居委会和业主委员会交叉任职。

　　在鹤山市和平社区的管辖范围内，有5个小区成立了业主委员会，且均处于良好的运作状态。该社区的相关负责人余炳红向笔者介绍，在筹建业委会之前，社区方面便先后组织了多次座谈会、业主大会，以社区为主导发起倡议书，向业主们普及“业委会”的概念、职能及相关的法律法规。随后，在社区的积极推动下，先后20多位热心业主响应参与到筹建小区业委会过程中。

　　“在业委会筹备组内，社区居委会方面以带头人的角色参与到筹备工作中，包括确定筹备组的工作方案、把握推进筹备的进度、协助起草《业主大会议事规则》和《管理规约》、协助推选首届业委会候选人等工作。”余炳红表示，社区还配置了一名驻社区律师，负责解决业主大会和业委会成立过程中产生的法务问题。

　　另一厢，开平市海伦堡小区同样借助社区居委会力量，完成了业主大会和业委会的筹建。据该小区业委会主任梁健生介绍，早期筹建业委会是为了解决小区内车辆乱停乱放导致交通瘫痪的问题。在发起筹备业委会的倡议后，社区方面直接委派党支部书记担任筹备组组长，负责大小事务的筹备事宜。从发起倡议到成立业委会，海伦堡小区约花了半年的时间。

　　“业主、业委会、物业公司都是社区管辖范围内服务管理的对象，社区有责任去统筹发挥社会力量协同作用，推进社区、社会组织、社会工作‘三社联动’，提高社区居民议事协商能力，增强社区居民的社会事务参与意识与能力，进而补齐社区治理的短板。”张翠华说。

专家声音

加快推进地方物业管理条例的立法

　　在筹建业委会的过程中，周雪松和他的组员都遇到了这样的问题：虽然手上已有一个“小蓝本”《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引》（以下简称《工作指引》），但是在实际的操作中，部分条款在操作中仍需细化。

　　“如《工作指引》中，提出首次业委会的任期规定是3至5年，这其中就有很大的调整空间；在筹备组应该开展的工作中，仅有‘制定业主委员会委员候选人产生办法’的表述，具体如何确定候选人同样没有细则供参考。”周雪松说。

　　对此，蓬江区人大代表、律师黄振雄表示，江门地区的业委会筹建相对缓慢、运作体系还不够成熟的状况与业委会的性质不无关系。“根据我国的《物业管理条例》以及《广东省物业管理条例》，业委会是一个代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的民间组织，它的筹建、运作过程中需要遵循的规章制度和表决程序涉及较为专业的法律知识。因此，除了政府住建部门的指引外，业主自身也需要对相关法律知识理解通透，否则，就很容易出现业委会成立难的局面。”

　　周雪松告诉笔者，为了保障程序的合法合规，他们自开展筹建工作以后，便利用下班时间先后召开了大大小小不少于60次的会议，一字一句地抠相关筹建工作指引的字眼，以免出现错漏导致工作陷入困境。

　　“在省修订相关条例的前提下，建议在江门市的立法权限内，尽快推进业委会建设相关领域的立法，制定业委会筹备、运行和监督各环节的配套制度，明确业主、建设单位、物业服务、镇街、社区以及住建部门在各环节的权利义务。尤其要对小区成立业委会有明确的时间要求，如小区交付使用一定期限、入住户数达到一定比例，就要由相关职责部门督促启动业委会的筹备工作，避免这一群众自治组织的成立出现随意性和无序发展。”张翠华表示要尽快推动地方物业管理条例的立法。

　　五邑大学政法学院院长王继远也有相同意见：“《物业管理条例》是全国的行政法规，具有普遍性，但每个地方都有自己特定的习惯、文化、背景，在不违反上位法的前提下，江门市可以通过地方立法权把相关规则细化，比如将住建部门、物业管理协会在处理相关事务中的一些优秀创新做法列入条文中，提高立法的可操作性。”

对话

　　江门市政协委员张翠华：

　　把加强业委会建设工作

　　列入政府部门考核

　　记者：递交提案《关于重视我市住宅小区业主委员会建设着力补齐城乡社区治理短板的建议》的背景是什么？

　　张翠华：2017年6月中共中央、国务院印发了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，这是新形势下指导城乡社区治理工作的纲领性文件，文件明确将“建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制”“探索完善业主委员会的职能，依法保护业主的合法权益”列入了着力补齐社区治理短板的内容之中。

　　同时，在日常生活中，我也关注到近年来物业服务合同纠纷案件呈现上升的趋势，从2014年至2017年6月，全市法院共审理此类案件3326件。在完善城乡社区治理中，如果忽视诸如业委会之类的基层群众自治组织的建设，只会掩盖、积累甚至激发社会矛盾，不利于建设和谐社会、法治社会。

　　记者：为什么说小区业委会的筹建运作可以促进基层社区治理？

　　张翠华：在江门市城市化发展进程步伐加快的情况下，中心城区近十几年来开发的住宅商品楼几乎是以小区的规模承建的，在小区业委会成立前，都由建设单位选聘的物业公司对小区进行物业管理。

　　在此背景之下，社会上出现不少小区存在业主与物业之间纠纷频发的现象。小区成立业委会的目的，主要是为了更好地维护小区广大业主的合法权益，处理好业主与物业管理之间的关系，更好地改进小区的物业服务，共建和谐家园。

　　记者：要想破解业委会筹建运作难困境，您认为最关键的地方是什么？

　　张翠华：城乡社区是社会治理的基本单元，而在现代城市发展中，业委会是城市社区治理的重要载体，对社区治理起到积极的作用。

　　为此，首先要把加强业委会建设提上政府工作的议事日程，结合城市发展的进程，由政府主管部门牵头制定相应的目标，并将目标完成度列入到部门年度考核中，把工作落到实处。

　　其次，要重视《物业管理条例》的普法和地方立法工作，顺应群众的呼声，加快制定江门市物业管理条例实施细则，通过细则简化工作手续、降低各环节门槛、缩短筹备时间，并明确业委会筹办经费的来源，切实为小区业委会的成立创造良好的社会环境。