“不到一个月就要过年了，物业公司和业委会都撒手不管，现在小区里垃圾堆成山，我们该怎么办？”《湖南省物业管理条例》刚刚（1月1日）实施几天，1月6日，家住常德市武陵区永安街道庆丰社区东城明珠小区的刘女士致电《今日女报》求助，称物业公司突然退出，业主委员会委员又集体提出辞职，小区居民生活陷入混乱。当日，今日女报/凤网记者赶往常德进行调查。

现场：垃圾遍地，小区即将“停摆”

       一进东城明珠小区，记者便看到，大门口岗亭内无人值守，进出道闸也竖了起来，一堆堆生活垃圾放在草地上，无人收拾。从小区入口进来约100米，就是物业公司的办公地，如今大门紧锁。

       在物业办公室门外，今日女报/凤网记者看到了常德顺源物业服务有限公司（以下简称“顺源物业”）贴出的告示。告示称：“我公司进驻本小区服务已近8年，由于各种质因，至今仍有近200户业主不交物业服务费，欠费总额达40多万元，公司累计亏损30多万元。到本月底止，我公司与小区业委会的委托合同也已到期。我们辛辛苦苦服务多年，形成这样的局面，实在无法接受，公司无力继续服务下去。经公司董事会研究，我公司从2019年1月1日起停止对本小区的服务，保留清收以往物业服务费的权利。”

       打来求助电话的刘女士告诉今日女报/凤网记者，顺源物业2018年12月底贴出这个告示之后，小区于12月30日晚召开了业主大会，谁知，在这个本来准备商讨小区未来物业管理何去何从的会上，以业委会主任杨伯海为首的业委会成员集体提出了辞职。

       “这要是热天，整个小区只怕已经发臭哒！”东城明珠小区业主、退休教师李卫平忧心忡忡地告诉记者，“垃圾包围、无人清运还是目前的表面问题，再等几天，小区公共部位的水、电一停，到时路灯不亮、监控停摆、电梯停运，二次加压的水无法运输，整个小区就会瘫痪，也有很大的安全隐患。”

物业：收不上费，公司难以为继

       “公司准备退出之前，专门组织人员催收，好说歹说，还打了很低的折扣，最后有几十户业主交了物业费。目前还有95户业主未交，欠交的金额有24万余元。”1月6日，顺源物业执行总经理程骥告诉记者。

       东城明珠小区建于2009年，共有354户业主。顺源物业自2012年进驻，按照小区不同房源规格，收费标准最低的为0.7元/平方米，最高的为1.1元/平方米。

       程骥认为，相较于公司的投入和运营成本，物业费的标准过低，“即便是我们把物业费全部收齐，每年都要亏3到4万元。”而物业费的收取，一直是老大难问题。2014年年底，本欲退出的顺源物业，在当时小区业委会的挽留下，又续签协议，服务到2017年年底。在2017年年底，业委会再次挽留，并口头承诺将上调物业费。“撑到现在，确实难以为继了，打折收取物业费，也是没有办法的办法，想挽回一些损失。”程骥说。

       对于接近半数的业主不交物业费的问题，程骥表示，这其中有多方面的原因，“这个小区此前属于城乡结合部，有人家中曾遭遇盗窃，要求物业赔偿损失未果，就不交了；有人是因为停在小区的车辆被刮擦，要求物业担责，否则不交；有人是因为房屋外墙渗水；有人是因为邻里矛盾……还有人是因为房屋一直空置。” 顺源物业也对部分欠费业主提起过诉讼，“有些业主接到法院传票就交了，有些业主接到判决书也不交”。

物业办公室大门已上锁

业委会：辛苦干了4年，得不到理解

       “提出辞职的原因是多方面的，最主要的是个人身体原因。” 东城明珠小区业委会前主任杨伯海向今日女报/凤网记者坦承，得不到部分业主的理解也是重要因素。

       “4年来，我每周两天的休息时间，至少有一天半是用在小区的事上。”杨伯海告诉记者，此前，小区监控系统全面报废，安全隐患极大，业委会联合物业公司新购了监控系统。小区原本只规划了40多个车位，但随着小区内车辆激增，小区居民经常因车位问题闹矛盾，杨伯海就和业委会其他成员一起，“把小区荒地废地填平，增开了100多个车位，基本解决了停车问题”。

       “这个业委会主任是纯公益性工作，不拿一分钱。我也想利用自己的空余时间，协调好各方关系，把大家的力量聚在一起，共同建设好小区。结果我们业委会委员们劝说业主交物业费时，有业主指着我的鼻子骂，说我收受红包，得了物业公司的好处，把小区搞得乱七八糟。重装监控系统和修复外墙渗水，用掉了不少维修基金，现在小区的维修基金只剩下近30万元，业委会希望大家补交，也得不到部分业主的理解。”杨伯海说。

       湖南省云天律师事务所律师万薇告诉今日女报/凤网记者，根据相关法律法规，“房屋没有入住、对物业服务不满意、对物业服务企业利用公用面积进行经营不满”均不能成为业主拒交物业费的理由，“如果业主有自家被盗、房屋漏水、房屋质量问题、车库被他人影响、车辆被刮伤等法律责任问题，不能以拒交物业费的形式来对抗，而是应该走法律程序，提起相应的诉讼。换句话说，这些问题在法律关系上，和物业管理费无关”。

业主：意见不一，难以达成共识

       物业公司说退出就退出，这又是否符合法律法规及相关政策的规定呢？

       万薇告诉记者，根据《湖南省物业管理条例》第四十五条规定，原物业服务企业应当自物业服务合同期限届满或者解除之日起十五日内退出物业项目，但与业主委员会另有约定的除外。原物业服务企业退出时，应当在业主委员会监督下，与新的物业服务企业办妥管理交接手续并移交资料和财物。

       程骥表示，顺源物业与东城明珠小区业委会签订的服务协议已于2017年年底到期，“我们坚持到了2018年年底才退出，已经给足了业委会时间”。

      而业主意见的不统一，也让业委会成员们在续聘顺源物业还是寻找新的物业公司之间，难以抉择。“还有业主说让业委会自己管。”同样是业委会委员的李卫平告诉记者。

       “业主委员会就是个自治组织，对业主没有任何约束力，业主不听，意见无法达成一致，我们也没有办法。”杨伯海说，不少足额交纳物业费的业主都曾向他抱怨，“我们这些交了钱的帮那些不交钱的埋单”。

       在业委会试图劝业主筹款补充小区所剩不多的维修基金时，矛盾集中爆发了出来。“这些人连物业费都不交，现在又要我们交维修基金养护他们的房子？”还有业主甚至认为“维修基金被业委会和物业公司联合‘套’出来了”。对此，杨伯海表示，房屋维修基金的使用账目可以公开，欢迎业主查验。程骥也表示，顺源物业在东城明珠小区的运营账目可供业主代表查看。

政府：保障人民生活，尽快成立业委会选聘物业

       在接到东城明珠小区居民的投诉后，常德市委、市政府高度重视此事。1月6日下午，常德市政府相关负责人率市环卫局、武陵区住建局物管处、永安街道办事处、庆丰社区等单位相关负责人，到东城明珠小区现场办公。

       常德市政府相关负责人向今日女报/凤网记者表示，针对东城明珠小区现状，当务之急是保障人民群众的正常生活，“环卫部门和街道、社区将采取临时措施，对小区内的生活垃圾进行处理。同时，我们还将协调供水供电等相关部门，暂时确保小区公共部位的供电和高楼层的二次供水不中断，让人民群众过一个安定祥和的春节。房管部门也要加强对物业公司的管理”。

       针对业委会成员集体辞职的情况，上述相关负责人表示，街道、社区要履行好职责，加强宣传、监督和引导，指导小区成立新的业委会，完善小区的自我管理、自我服务的能力水平，形成一个公共治理的长效机制。同时，上述负责人也呼吁，小区居民在正确行使自己权利的同时，也要依法履行自己的义务。

       1月7日上午，记者在庆丰社区旁听了小区居民代表、顺源物业、社区干部共同参加的协调会。协调会上，顺源物业相关负责人表示，考虑到春节将近，公司可以再坚持两个月。当天，在街道、社区、物业管理部门的指导帮助下，小区成立了应急管理小组。庆丰社区党委书记刘璎告诉记者，下一步，社区将尽快指导督促小区召开业主大会，成立新的业委会。

       新的业委会或是新的物业能否从根本上解决小区的问题？参与协调会的李卫平和不少居民代表直言：问题的根本解决，还需要部分业主消除认识上的误区，与业委会、物业公司建立起监督、信任并存的沟通机制，共同推动小区良性发展，“政府部门管得了一时管不了一世，解铃还须系铃人”。

记者手记>>

       有人的地方就有江湖，有江湖的地方就难免有是非、纷争……城市人居住的家园自然也不例外。东城明珠小区业主、业委会和物业之间的问题，在城镇化进程的大潮中，相信不是其所独有。

       如何搞好小区业主自治，国外缺乏成功的样板可效法、国内尚缺成熟的经验可借鉴，一切只能摸着石头过河。在常德市委市政府及相关部门的介入下，相信东城明珠小区的燃眉之急，可以得到迅速解决。在新的《湖南省物业管理条例》指引下，业主、业委会、物业公司、职能部门和地方政府之间如何共同探索出一条小区管理的崭新思路？这仍是一个亟待研究，也需要人民群众广泛参与的民生课题。