居民小区

       在城市化进程加快推进后产生的众多居民小区中，都或多或少地存在着大量的问题和矛盾。以蒙政规（2018）1号文下发的《蒙自市物业管理办法》（以下简称《蒙自办法》），自今年12月1日开始实施。在这个有效期为5年、全文共108条54页、附件共13页的《蒙自办法》中，记者详细研读后发现，它对于如今城市居民小区的治理，在很多方面都有了突破。但最终的效果如何，有居民小区研究人员称：等待落实、值得期待、尚待观察。

蒙自中央大街小区

       那么全新的《蒙自办法》在哪些方面有突破呢？记者择其数点进行解读：

物业服务好不好，可由第三方来评估

       又到年底了，这也是众多居民小区里，物业服务公司催交当年物业费欠费的日子。前些天，开远市一小区的一位业主，在小区业主微信群里发言称：对物业服务不满意，今年的物业服务费就不打算交了。

蒙自曾经的高档小区

       在此类的现象，在众多的小区里都有众多的人，与对物业服务不满意为由拒交相关费用。由于欠费率升高，物业服务公司的服务质量下降，又引起更多人拒交物业服务。在这种物业服务公司和业主公说公有理、婆说婆有理的情况下，很多小区陷入了恶性循环中，导致小区业主、业委会、物业公司、房管部门等等各方都不满意的后果。为此，《蒙自办法》第七条规定：建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

200户以上的小区可以成立业主代表大会

       小区很多事务的表决，需要过关票数有的要求三分之二以上的业主参加。但是如今的很多小区，居民数量众多，有数千户的大型小区，更有上万户的超大型小区，要召开一次业主大会难度甚大。对于很多大型小区、特大型小区来说，根本就是不可能的事。考虑到小区治理的现实性，《蒙自办法》第九条规定：业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。建设项目批文、宗地、规划设计总平面图相关联的，为一个物业管理区域；由市政道路、围墙或共用设施设备可以独立的，可以划分为两个或两个以上的物业管理区域；单幢非住宅楼及商住楼，具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的，可以为一个物业管理区域;在市政道路等自然边界围合的区域内，有多个物业区域的，可以合并为一个物业管理区域。

蒙自一小区召开业主大会

       业主户数超过二百户的住宅小区，可以成立业主代表大会，《蒙自办法》第十一条更规定：物业管理区域内，已交付的专有部分面积和户数超过建筑物总面积及总户数百分之五十，或者物业交付使用已超过一年，且交付使用物业的建筑物总面积及户数达到百分之三十的，应当召开首次业主大会，选举产生业主委员会。分期开发的物业管理区域可以先期成立业主委员会。

蒙自一小区成立业主委员会

       解读：以往法规，要超过一半以上的交付才能成立业委会。但是，由于开发商原因及市场销售等情况，有的项目拖延多年也还有大量未售房，要达到过半的交付遥摇无期，而先期入住的业主却因为不能达到要求而无法成立自己的主心骨——业主委员会。《蒙自办法》的这一突破，可说是开了先河。

业主大会会议经费开发商筹备

       居民小区要召开业主大会，费时耗力，需要投入大量的人力、物力、精力，其中首次业主大会的召开还涉及到宣传、通知、场地等等的会议经费。以往，有的小区筹备人员，由于不懂这些，会向物业服务公司或者开发商索要，有的被拒绝。更有的开发商或者物业公司假意答应，但当小区业委会成立后，又有人向房管部门举报，以筹备人员索要钱财为由认定业委会成立非法，为此发生过一些千辛万苦成立起来的业委会被迫解散的情况。而很多小区的热心业主，在没有合法经费来源，又无人垫付的情况下，也就不再愿意为小区事务操劳，致使小区业主大会多年都无法召开。

       为解决经费问题，《蒙自办法》第十三条规定：首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应在项目办理竣工验收前，向所在地乡镇人民政府（街道办事处）指定的专用账户缴存首次业主大会会议筹备经费，按含地下建筑面积在内的每平方米0.2元筹备，最高不超过5万元，总额不足1万元的按1万元计。需使用筹备经费时，由筹备组向乡镇人民政府（街道办事处）申请审批拨付。

缴物业保修金防开发商跑路耍赖

       如今的很多小区，业主入住后，都会简单的认为物业服务公司能解决小区里的一切事务，其实很多的遗留问题是开发商造成的，其中，在五年保修期内的设施设备出现故障需要维修、外墙脱落等需要修理，这些情况原本是开发商的责任，但开发商会推诿给物业公司，物业公司又不愿意承担此责任。为此，造成了很多小区以此为由拒交物业服务费，引起小区内的管理混乱。还有开发商因为资金链断裂而跑路。为此，《蒙自办法》第四十七条规定： 建设单位在项目主体验收前，应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

霸占车位私装地锁如何管？

缆线混乱如何管？

       物业保修金实行统一交存、专款专用、政府监管的原则，由市住建局统一管理。在物业保修金交存期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，维修费用从物业保修金中列支。

公安协助移交资料

       今年初，蒙自市一小区新的业主委员会选出后，原业委会主任以种种理由不移交相关资料，还谎称公章丢失。不得已，新的业委会在报纸上公告遗失后又重新申请刊刻公章。

       去年，蒙自一小区要组织召开业主大会，开会就要小区业主的全部名册，但筹备人员找到物业公司索要时，物业公司却以种种理由推诿，致使小区业主大会迟迟不能召开。

       开远市一小区业委会要求核查停车库的规划、布置、车位资料，但开发商就是不愿意提供。

       开远市另一小区，在业委会选聘了新的物业服务公司后，原物业服务公司却一直占着小区办公室，也拒绝向新的物业服务公司移交资料，为此僵持了一年多。

私搭乱建谁来管？

       上述种种的乱象，《蒙自办法》第五十七条规定：物业承接查验档案资料属于全体业主所有，物业服务企业应当妥善保管。前期物业服务合同期限届满或者终止的，物业服务企业应当自合同期满或者终止之日起十日内，在市住建局和乡镇人民政府（街道办事处）的监督确认下向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交物业承接查验档案资料。前期物业服务企业拒不移交物业和相关资料的，由市公安局协助移交。

业委会到民政局备案 多部门职责更明确

       按照国务院《物业管理条例》等法规，不管是物业服务公司还是小区业主委员会，房管部门都是主管部门，而且小区业主委员会成立后，也都在房管部门备案登记。但《蒙自办法》却一改常规，第九十一条列出了十一项，分别明确了住建、规划、民政、城管、环保、公安、水务、消防等众多职能部门，在居民小区事务管理中的具体职责，比如，由规划局负责小区内管理区域的划分，改、扩建审批，协助核查认定违法建筑;由民政局负责业主大会、业主委员会登记备案;城管局对私搭乱建、违规饲养宠物等行为进行查处。

外来人车如何管？

       《蒙自办法》第四条规定：各部门按照各自职责，做好物业管理相关工作，并对物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒。

房屋装修怎样管？

       也就是说：今后，如此多的职能部门，都将会介入到居民小区的治理中，这不仅仅涉及到物业服务企业，也涉及到小区居民的违规违章行为。

房管处长周斌：以问题为导向立规矩

       一个县级市出台的物业管理办法，为何会有这么多的突破呢？蒙自市房管处周斌处长接受记者采访时介绍：该管理办法的起草经历了一年多时间，反复修改讨论，指导思想就是以问题为导向立规定矩。如果管理办法仅仅是抄摘一些上位法规，那还是没有多大作用。《蒙自办法》讨论稿发到了人大等部门，也邀请了众多相关人士举行了听证会，其中涉及到的部门都参加了政府会议，并且都形成了共识。

       蒙自市房管处黄耀春副处长介绍：《蒙自办法》是由市政府发布的，涉及到的政府各职能部门都是执行的主体。但是，在开始执行的一段时间，各部门可能会有些不适应，但相信最终还是会朝着有利于居民小区的有序建设这个方向运行的。