漫画/余洁笑

编者按 创新社会治理，让人民更有幸福感。今年，宝安区委区政府提出加快构建以社区党委为龙头的现代化社区治理体系，激发社会组织活力，推动物业管理高品质全覆盖的工作目标，并将其作为今年全区重点领域改革项目之一。

法律配套是实现物业管理高品质全覆盖的重要支撑，本周起，《说法周刊》推出“小区业谈”系列报道，聚焦最新法规，以及常见物业纠纷中业主如何依法维权。

深圳是全国率先引入房地产开发及物业管理模式的城市，也是首个成立业委会和出台首部地方性物业管理条例的城市，但近年来物业纠纷逐渐复杂化、多样化，共有部分产权不清、共有资金账目不明、业主委员会及其委员权责不对等、业委会成立难等问题成为关注焦点。有观点认为，现行条例的滞后已经阻碍了物业的发展。

去年11月，《深圳经济特区物业管理条例》修订草案（以下简称《条例》修订草案）第一次征求意见，在第一次征求意见的基础上，修订草案内容有所调整，经市政府常务会议讨论通过后于今年5月再次面向社会各界征求意见。

针对停车位纠纷等居民最关注的物业纠纷，《条例》修订草案中有哪些亮点？对此，记者采访了广东华商律师事务所物业专项法律服务团队负责人吴桐律师。

小区业主共有停车位买卖应经业主大会决定，收益归全体业主所有

停车位纠纷是小区最常见的纠纷类型，相较现行《条例》，《条例》修订草案按照停车位（库）权属或受益人的不同，明确了停车位（库）的主要类型及各类型停车位（库）的使用、管理规则，主要从归全体业主所有的车位（库）、利用地下人民防空工程设置的车位（库）以及小区内规划用于停放汽车的车位（库）这三类规定了相应使用、管理规则。

对于居民最关注的买卖车位或以租代卖业主共有车位的问题，吴桐律师介绍道，《条例》修订草案规定物业管理区域内的车位、车库只能出售、附赠、转让给小区内的业主，且应优先满足业主需要，而基于该类车位属于业主共有，按照《条例》修订草案及《物权法》的有关规定，其买卖或以租代卖自然也应经业主大会决定，收益归全体业主所有，具体的使用收益方案由业主大会决定，车位、车库的相应使用情况系由物业服务企业按月公示，公示的内容包括可使用车位车库的总数，车位车库使用信息等。

业主大会成立难？或将无需“双过半”

现行《条例》中修订呼声较大的一点是业主大会成立需“双过半”（即业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数），有观点认为部分小区缺乏参与热情，业主大会召开难，“双过半”门槛过高，新条例针对实际情况进行了修改。即首轮“双过半”的候选人直接当选；未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。

除此之外，《条例》针修订草案对业委会的成立、业委会职责的履行等还有不少亮点。

“《条例》修订草案在提高业委会委员任职条件和明确职责边界上作出了相应规定，具体体现在以下几点。”吴桐律师总结道，第一，对于近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受到行政处罚的人员不得担任业委会候选人。第二，增设了业委会及其委员的禁止性行为规范，并增加了相应的处罚条款，弥补了业委会监管空白。第三，增加了业主监事会，完善内部监督机制。监事会行使监督职责，但不得干预业委会的日常工作。第四，明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。

吴桐认为，因业主大会非常设机构，小区实际物业管理工作均系由业主委员会实际开展，《条例》修订草案通过明确业委会职责边界并细化任职条件，对于业委会行为的约束具有重要意义，且具有较强的可操作性，如在业委会任职条件的问题上，现行《条例》只笼统地规定“遵纪守法”为业委会任职条件之一，而“遵纪守法”这一概念过于宽泛，难以准确认定，实际业委会选举工作也因此引起不少争议，《条例》修订草案将“遵纪守法”这一概念细化规定便解决了这一困惑。

业主大会可开设业主共有资金基本账户

由于无法取得统一社会信用代码，业主大会无法开设账户和管理自有资金，面临业主共有资金被物业服务企业侵占、挪用的风险，对此，《条例》修订草案规定，业主大会成立后，区主管部门应发放统一社会信用代码，其后业主大会可以到合作银行开设业主共有资金基本账户，也可以委托物业服务企业到合作银行开设业主共有资金共管账户。共有资金包括专项维修基金、物业管理费和共有物业收益等。

“物业管理费和物业服务费这两个概念大家容易混淆。”据吴桐律师介绍，根据《条例》修订草案，这是两个不同的概念，物业管理费指由业主或者物业使用人缴纳的物业管理的预付金，包括对房屋及配套的共用设施设备和相关场地等共有物业，进行维修、养护、运营、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的资金；物业服务费指业主在预收的物业管理费中，按约定比例或者约定数额提取的支付给物业服务企业的酬金。因此，按照《条例》修订草案的规定，如业主大会开设独立账户的，物业管理费应是由业主大会先行收取，再由业主大会按约定支付给物业服务企业。

那么这是否意味着面对物业服务企业，业主对物业服务费更有议价权了，可能实现降低费用呢？吴桐律师表示，议价权是自始就由物业服务企业和业主大会平等享有的，而所谓的议价权也并非意味着可能实现降低物业服务费用，物业服务费用是由市场以及服务成本等外界因素决定的，但开设业主大会独立账户这一制度的设立，使得物业管理费能够由业主大会集中收取、集中支付，至少对于抑制单方面随意调整物业服务费是有重要意义的。而业主如拖欠物业管理费的，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代为追缴物业管理费。

还未成立业委会，业主如何维权？

宝安区三百余商业小区中，一半还未成立业委会，在尚未成立业委会的小区，业主应如何保障自身合法权益呢？对此，《条例》修订草案专门设了“前期物业管理”一章，其中规定，前期物业管理期间未成立业主大会、业主委员会的，由筹备组代表业主完成相关工作，如组织、筹备召开首次业主大会会议、组织召开业主大会会议、指导、协调共有物业的承接查验、监督检查共有物业收益归入与使用情况以及前期物业服务企业开立的业主共有资金共管账户的资金使用情况等，而前期物业管理阶段发生重大纠纷的，可经物业管理联席会议协调解决。

此外，吴桐律师介绍，在前期物业管理问题上，由于现行的前期物业招标投标制度形同虚设，同时，前期物业管理作为开发房产的重要配套服务，为了便于房屋销售，开发商一般都会选择与声誉较好的物业服务公司合作，因此，《条例》修订草案取消了前期物业公开招标投标制度，允许建设单位自行选聘物业服务企业。

明确街道办等政府部门职责

除了业主共有资金及共有物业的使用管理等有关制度外，据吴桐律师介绍，《条例》修订草案在加大政府监管力度、加大信用监管力度及信息公示等制度上也可圈可点。一是，《条例》修订草案规定筹备组由街道办事处代表任组长，业委会选举工作也系由街道办事处组建的业委会改选小组组织开展，通过强化街道办事处在业主大会成立、业主委员会换届选举中的职责定位，加大了政府对小区物业管理工作的监管力度；二是在信用监管上，《条例》修订草案规定将包括业主、业委会、物业服务企业等在内的主体的物业管理有关行为统一纳入物业行业信用信息档案，随着个人及单位信用信息体系的逐渐完善，对于自我行为约束与规范而言，该制度从执行效果上可能更优于各项行政处罚制度；三是在物业管理信息公开上，《条例》修订草案要求市主管部门建立包括电子数据投票系统在内的统一的物业管理信息平台，建立物业服务信息公开制度，强化物业服务企业的信息公开责任，并加大了对物业服务企业违法行为的相应处罚力度。