呼和浩特晚报讯 由于物业公司在某些方面的服务不到位，导致业主拒交物业费，而收不上物业费的物业公司运转困难，服务更加不到位……最终的结果是——业主和物业公司各有一肚子怨言、满腹委屈，小区的环境也越来越差，便形成了一个长久以来一直困扰着许多小区的怪圈。

       那么，一个小区该如何规范地聘请物业公司、合法地成立业主委员会，面对服务质量差又该如何投诉等一系列问题都是不少业主想知道的。近日，带着这些问题以及一段时间以来市民打进《呼和浩特晚报》新闻热线所反映的一些问题，记者来到呼和浩特市住宅小区环境秩序管理局（以下简称小区局）寻找答案。

如何选聘或解聘物业服务企业？

       小区局工作人员：前期物业管理由开发建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业；业主如对原有物业服务企业不满意，则需要召开业主大会，选举产生业主委员会，由业主委员会提出申请，旗、县、区物业主管部门及街道办事处负责组织指导，市住宅小区环境秩序管理局负责监督，通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业。

通过什么渠道反映物业管理相关问题？

      小区局工作人员：为了畅通市民诉求渠道，我市设立以下反映渠道：电话方式：12319城市管理热线、12345市长热线、市住宅小区环境秩序管理局投诉电话4613125；网络方式：市委书记、市长信箱；书面方式：以提交书面材料的方式向市住宅小区环境秩序管理局或区级物业行业主管部门投诉。

如何成立业主委员会？

      小区局工作人员：在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到30%不足50%，但使用已超过两年的，可以筹备成立业主大会。由20%以上的业主向所在地的街道办事处及辖区内的物业行业主管部门提出申请，由街道办事处组织、物业主管部门指导，选举产生业主委员会并在以上两个部门双备案。

如何规范物业服务企业和业主的行为？

       小区局工作人员：市住宅小区环境秩序管理局成立于2016年11月，专门负责全市物业管理及小区环境秩序管理。从今年开始将重点加强对物业服务企业的规范化管理，逐步完善管理制度，改进管理手段，提升管理服务水平。此项工作已在全市展开。对于物业服务企业，要加快推进物业服务行业信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。对于业主，借助各种媒介来宣传物业是商品的理念，引导业主树立花钱买服务的意识，对于恶意拖欠物业费的业主，一是业主委员会有义务督促业主交费，二是物业服务企业可以向司法机构用诉讼的方式追缴物业费，三是正在推进对于业主的失信联合惩戒机制。

物业服务企业应在物业管理区域内公示哪些内容？

       小区局工作人员：依据2018年8月1日内蒙古自治区新修订的《内蒙古自治区物业管理条例》第四章物业管理服务的第四十九条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：（一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话。（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；物业服务企业的权力和义务；电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；业主缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益；房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；其他应当公示的内容。业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

物业费包括哪些费用？

       小区局工作人员：目前，物业费的使用主要包括以下9项内容：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。

      物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

       物业费的收取周期，由业主和物业公司通过《物业服务委托合同》进行约定。物业费可以按照月、季度、半年、年度等方式由业主预付给物业公司，物业公司收取业主缴纳的物业费，应提供发票等国家法定票据。按照《物业管理条例》的规定，开发商建成但尚未售出的房屋，由开发商支付物业费。

物业费收取标准是否需要主管部门审批？

       小区局工作人员：物业费收取标准实行的是政府指导价和市场调节价，政府指导价只适用于保障性住房，除保障性住房以外都执行市场调节价。物业服务企业承接物业项目时，应当参照国家或者自治区制定的前期物业服务合同示范文本，通过招投标的方式选聘物业服务企业并签订服务合同，收费标准按照物业服务合同执行，并到项目所在地的物业行政主管部门进行备案。

如果物业不作为，业主是否有权拒绝缴纳物业费？

       小区局工作人员：如果物业企业不按照合同中约定履行职责，居民可以向所属区域的物业行政主管部门反映，由物业行政主管部门来监督、指导物业企业提高物业服务水平。有业主委员会的小区，由业主委员会监督物业企业按照物业服务合同履行职责。

高层住宅楼物业收费项目有哪些？

       小区局工作人员：物业项目服务内容和收费标准根据物业服务合同条款执行，如果业主所缴纳的物业费和物业服务合同中的条款不相符时，业主可与物业服务企业协商物业费的收取标准。小区业委会可以征得业主大会许可后，代表全体业主与物业签订物业合同。

物业公司收取地上停车费合理吗？

      小区局工作人员：规划外的停车位，如果通过业主大会决定，或者是物业服务合同有约定的，物业企业可以收取停车费，收益可用于补充维修基金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他费用。

开发商下设物业公司负责管理小区，没有资质、没有营业执照，是否有收取物业费的权利？

       小区局工作人员：国务院在2017年9月取消了全部物业服务企业资质，无营业执照物业服务企业，不具有收取物业费的资格。

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呼和浩特市住宅小区环境秩序管理局内设9个科室，5个物业监察大队，承担的主要职能有：

（一）贯彻执行国家、自治区及我市物业管理有关法律、法规、规章和行业标准；编制全市物业管理总体规划、工作计划和行业管理相关标准、规范；

（二）负责全市物业管理的组织、协调、指导、监督管理，物业管理工作、相关法律法规的宣传和物业管理项目创优达标考评以及物业管理水平提升工作；

（三）负责对前期物业的登记审核、监督管理和前期物业交付使用的承接查验、物业管理用房的备案、管理以及使用的监管工作；

（四）负责全市物业管理项目的前期招投标活动的组织、备案和监督管理，审查前期物业管理招标文件，建立评标专家库及评标专家的法律、业务培训工作；

（五）负责全市物业管理综合整治行动的组织、协调、指导、监督以及老旧住宅小区基础配套设施的完善升级工作；

（六）负责物业管理方面信访投诉案件的督办工作；

（七）负责对旗、县、区物业主管部门工作考核和物业服务企业从业人员业务培训工作；

（八）负责对旗、县、区物业主管部门上报的辖区物业服务企业资质、项目备案情况的统计；

（九）培育物业管理市场、规范物业服务行为、维护物业管理市场秩序和经营服务单位进入住宅小区从事经营活动的备案工作；

（十）负责推进智能社区建设，搭建便民服务平台工作。